BGH-Urteil: Eigentümer haben Anspruch auf die Klimaanlage auf dem Balkon

Ein Urteil mit Ansage

Kaum ein Antrag sorgt in Eigentümerversammlungen zuverlässiger für Diskussionen als dieser: Ein Eigentümer möchte ein Klima-Splitgerät installieren — mit Außengerät auf dem Balkon und einer Durchbohrung der Fassade für die Leitungen. Die einen denken an heiße Sommer und schlaflose Nächte, die anderen an Brummgeräusche, Optik und ein „Wehret den Anfängen”.

Genau so ein Fall lag jetzt beim Bundesgerichtshof — und der hat am 17. Juli 2026 klar entschieden (Az. V ZR 162/25): Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft grundsätzlich die Gestattung eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon verlangen. Lehnt die Versammlung ab, lässt sich der Beschluss gerichtlich ersetzen.

Für Gemeinschaften ist das Urteil doppelt relevant: Es beantwortet die konkrete Klimaanlagen-Frage — und es zeigt, wie der BGH die Spielregeln für bauliche Veränderungen seit der WEG-Reform generell versteht.

Kurzantwort: Was hat der BGH entschieden?

• Gestattungsbeschluss nötig: Ein Klima-Splitgerät mit Fassadendurchbohrung ist eine bauliche Veränderung. Der Eigentümer braucht dafür einen Beschluss der Gemeinschaft (§ 20 Abs. 1 WEG) — einfach anbohren geht nicht.
• Anspruch auf das Ja: Beeinträchtigt die Maßnahme keinen anderen Eigentümer über das Maß hinaus, das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidlich ist, hat der Antragsteller einen Anspruch auf die Gestattung (§ 20 Abs. 3 WEG).
• Durchsetzbar vor Gericht: Verweigert die Versammlung den Beschluss, kann der Eigentümer ihn per Beschlussersetzungsklage ersetzen lassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).
• Möglicher Lärm reicht als Ablehnungsgrund regelmäßig nicht: Geräusche, die erst bei der späteren Nutzung entstehen könnten, stehen der Gestattung im Regelfall nicht entgegen — gegen tatsächliche Störungen kann die Gemeinschaft später vorgehen.
• Auflagen sind zulässig: Die Gestattung darf mit Vorgaben verbunden werden, etwa zur Art des Geräts und zum Betriebsmodus.

Der Fall: Vom Nein der Versammlung bis nach Karlsruhe

Die Kläger sind Wohnungseigentümer in Berlin. Auf der Eigentümerversammlung im Dezember 2023 beantragten sie, ihnen den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf ihrem Balkon zu gestatten. Der Antrag fand keine Mehrheit.

Dagegen zogen die Eigentümer vor Gericht — mit einer Beschlussersetzungsklage: Das Gericht soll den Beschluss fassen, den die Versammlung verweigert hat. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee wies die Klage zunächst ab. Das Landgericht Berlin II gab den Klägern in der Berufung recht und ersetzte den Gestattungsbeschluss — verbunden mit konkreten Vorgaben, unter anderem zur Art des Klima-Splitgeräts und zum Betriebsmodus. Der Bundesgerichtshof hat diese Entscheidung nun bestätigt.

Die Systematik: Drei Wege zu einer baulichen Veränderung

Um das Urteil einzuordnen, hilft ein Blick auf die Logik des § 20 WEG, die seit der WEG-Reform 2020 gilt:

Weg	Regel	Beispiel
Gestattung durch Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG)	Jede bauliche Veränderung braucht einen Beschluss der Gemeinschaft — die einfache Mehrheit genügt.	Markise, Pergola, Klimagerät
Privilegierte Maßnahmen (§ 20 Abs. 2 WEG)	Auf bestimmte Maßnahmen besteht ein Anspruch kraft Gesetzes; die Gemeinschaft entscheidet nur noch über das „Wie”.	Ladestation, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz, Glasfaser, Steckersolargerät
Anspruch im Einzelfall (§ 20 Abs. 3 WEG)	Auf alle übrigen Maßnahmen besteht ein Anspruch, wenn kein Eigentümer über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird.	Der Klimaanlagen-Fall

Klimageräte stehen nicht im Privilegien-Katalog des § 20 Abs. 2 WEG — anders als etwa Ladestationen oder Steckersolargeräte. Der BGH musste deshalb die dritte Spur prüfen: den Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG.

Maßstab ist dabei, ob sich ein Eigentümer, der der Veränderung nicht zustimmt, nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Bemerkenswert deutlich sagt der BGH: Auch ein Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums — hier die Durchbohrung der Fassade für die Leitungen — kann bei sachgerechter Planung und Ausführung unter dieser Schwelle bleiben. Der Gesetzgeber wollte mit der Reform ausdrücklich eine „Versteinerung” der Wohnanlagen verhindern: Der bauliche Zustand soll sich an veränderte Wohnbedürfnisse anpassen lassen — und dazu zählt in immer heißeren Sommern auch die Kühlung.

Das Lärm-Argument: „Könnte später stören” genügt nicht

Der in der Praxis wichtigste Teil des Urteils betrifft das Standard-Argument gegen Klimaanlagen: den Lärm. Die Gemeinschaft hatte Bedenken wegen der Geräusche erhoben, die bei der späteren Nutzung des Geräts entstehen.

Der BGH sortiert das klar: Geräusche, die bei der Nutzung voraussichtlich auftreten, stehen dem Gestattungsanspruch regelmäßig nicht entgegen. Anders liegt es nur, wenn ausnahmsweise schon beim Beschluss feststeht, dass die Immissionen andere Eigentümer tatsächlich beeinträchtigen werden. Im entschiedenen Fall sprach dagegen: Das geplante, für den deutschen Markt zugelassene Gerät kann die Richtwerte der TA Lärm grundsätzlich einhalten, und das nächste Schlafzimmerfenster liegt mehrere Meter vom Balkon entfernt.

Die Sorge vor späterem Lärm bleibt trotzdem abgesichert — nur eben an der richtigen Stelle:

• Führt der Betrieb später zu Lärmstörungen, die etwa nach der TA Lärm hinzunehmen wären, haben betroffene Eigentümer Abwehransprüche (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, ergänzend §§ 1004, 906 BGB).
• In der Regel führt das zu zeitlichen Nutzungsbeschränkungen — etwa nachts —, die Stilllegung des Geräts kann meist gerade nicht verlangt werden.
• Die Gemeinschaft kann den Betrieb zusätzlich über die Hausordnung regeln.

Kurz: Erst gestatten, tatsächliche Störungen dann konkret lösen — statt vorsorglich alles abzulehnen.

Was das für Ihre Eigentümerversammlung bedeutet

Das Urteil verschiebt die Ausgangslage in beide Richtungen — und macht die Entscheidung für alle Beteiligten planbarer:

Für Eigentümer, die eine Klimaanlage möchten: Der Weg führt weiterhin über die Versammlung — der Beschluss bleibt Pflicht. Aber die Verhandlungsposition ist jetzt stark: Wer sein Vorhaben sauber vorbereitet (zugelassenes Gerät mit Schalldaten, geplanter Standort, fachgerechte Leitungsführung, Abstand zu Nachbarfenstern), hat bei fehlender erheblicher Beeinträchtigung einen durchsetzbaren Anspruch auf das Ja.

Für die Gemeinschaft: Ein pauschales Nein „aus Prinzip” hält vor Gericht voraussichtlich nicht mehr. Klüger ist es, die Gestattung aktiv zu gestalten — mit klaren Auflagen im Beschluss, wie sie auch das Landgericht formuliert hat:

• Gerätetyp: nur zugelassene Geräte mit definierten Schallwerten,
• Standort und Ausführung: Position des Außengeräts, fachgerechte Kernbohrung und Abdichtung durch einen Fachbetrieb,
• Betriebsmodus: etwa Ruhezeiten für den Nachtbetrieb,
• Kosten und Verantwortung: Errichtung, Wartung und spätere Erhaltung trägt der bauwillige Eigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG) — das gehört ausdrücklich in den Beschluss.

So bleibt die Kontrolle über das „Wie” bei der Gemeinschaft, während das „Ob” rechtssicher entschieden ist.

Beschluss statt Blockade: So gehen gut organisierte WEGs vor

Für selbstverwaltete Gemeinschaften ist das Urteil ein gutes Beispiel dafür, worauf es in der Versammlung wirklich ankommt: eine saubere Tagesordnung, eine durchdachte Beschlussvorlage mit den passenden Auflagen — und eine lückenlose Dokumentation von Antrag, Abstimmung und Ergebnis in der Beschluss-Sammlung.

Genau dabei unterstützt dotega: Die Plattform bündelt Einladung, Beschlussvorlagen, Abstimmung und Beschluss-Sammlung an einem Ort, und Ihr fester Ansprechpartner — ein zertifizierter Verwalter — hilft bei Formulierungen, bevor aus einem Klimagerät ein Rechtsstreit wird. So wird aus einem emotionalen Tagesordnungspunkt eine geordnete Entscheidung mit klaren Bedingungen.

Fazit

Der BGH hat die Klimaanlagen-Frage vom Kopf auf die Füße gestellt: Der Beschluss der Gemeinschaft bleibt Pflicht, aber bei sachgerechter Planung besteht ein Anspruch auf die Gestattung — und möglicher späterer Lärm ist im Regelfall kein Grund für ein Nein, sondern eine Frage von Auflagen, Hausordnung und notfalls nachträglichen Abwehransprüchen. Gemeinschaften, die solche Anträge strukturiert behandeln, statt sie reflexhaft abzulehnen, sparen sich den Gang vor Gericht — und behalten über die Bedingungen der Gestattung die Kontrolle. (BGH, Urteil vom 17. Juli 2026, Az. V ZR 162/25)