Bauliche Veränderung oder Erhaltung? Die Abgrenzung, der richtige Beschluss und die Kostenverteilung in der WEG

Die Antwort vorweg

Erhaltung ist alles, was das gemeinschaftliche Eigentum in seinem bestehenden Zustand hält oder ihn wiederherstellt — sie gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung, und ihre Kosten tragen alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG). Eine bauliche Veränderung ist demgegenüber jede Maßnahme, die „über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht” (§ 20 Abs. 1 WEG). Beschließen kann die Gemeinschaft beides mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der Unterschied liegt beim Geld: Wer die Kosten einer baulichen Veränderung trägt, richtet sich nicht nach § 16, sondern nach § 21 WEG — und dort entscheidet das Abstimmungsergebnis darüber, ob alle zahlen oder nur ein Teil der Gemeinschaft.

Was gehört zur Erhaltung?

Erhaltung ist der Sammelbegriff für Instandhaltung und Instandsetzung: die regelmäßige Pflege, die Reparatur und der Ersatz von Bauteilen, die verschlissen oder defekt sind. Das undichte Dach wird neu gedeckt, die schadhafte Steigleitung ausgetauscht, der Anstrich im Treppenhaus erneuert, die Heizungsanlage gewartet. Maßstab ist der bestimmungsgemäße Zustand des Gebäudes — nicht der Zustand am Tag der Errichtung.

Genau deshalb bleibt eine Maßnahme in aller Regel Erhaltung, wenn ein defektes Bauteil nach dem heutigen Stand der Technik ersetzt wird, obwohl es das alte Bauteil in dieser Form nicht mehr gibt: Einfachverglaste Fenster werden durch heute übliche Wärmeschutzfenster ersetzt, eine irreparable Heizungsanlage durch eine aktuelle. Der Zweck der Maßnahme entscheidet, nicht die Produktgeneration.

Die Erhaltung ist kein „Kann”, sondern Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat. Finanziert wird sie planmäßig: über die im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse und über die angemessene Erhaltungsrücklage, die § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt.

Was ist eine bauliche Veränderung?

Alles, was darüber hinausgeht. Das Gesetz definiert die bauliche Veränderung in § 20 Abs. 1 WEG negativ: Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, „können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden”. Typische Fälle sind der nachträgliche Aufzug, die Aufstockung der Fassadendämmung über das Erhaltungsmaß hinaus, ein neuer Fahrradunterstand, die Umwandlung von Rasenfläche in Stellplätze, eine Videosprechanlage, wo vorher nur eine Klingel war.

Zwei Grenzen zieht § 20 Abs. 4 WEG dabei absolut: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch gestattet werden — und niemand kann sie verlangen. Diese Schranke gilt unabhängig davon, wie groß die Mehrheit ist.

Welche Mehrheit braucht welche Maßnahme?

Seit der WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, gilt für beide Kategorien dieselbe Beschlussmehrheit: die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Die früheren Sonderquoren für Modernisierung und die Zustimmungspflicht aller optisch betroffenen Eigentümer sind entfallen. Eine bauliche Veränderung scheitert also nicht mehr daran, dass ein einzelner Eigentümer sie ablehnt.

Der Preis dieser Vereinfachung: Die Auseinandersetzung ist von der Beschlussfassung zur Kostenverteilung gewandert. Wie hoch die Mehrheit ausfällt, entscheidet nicht mehr über das Ob — sondern darüber, wer zahlt.

Wer trägt die Kosten einer baulichen Veränderung?

§ 21 WEG kennt vier Konstellationen. Sie in der Beschlussvorbereitung durchzuspielen, ist der wichtigste Schritt überhaupt:

Fall	Wer zahlt	Wem gehören die Nutzungen	Grundlage
Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums	alle nach Miteigentumsanteilen	allen nach Anteilen	§ 16 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 2
Bauliche Veränderung, die einem Eigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 ausgeführt wurde	dieser Eigentümer allein	nur ihm	§ 21 Abs. 1
Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile — außer bei unverhältnismäßigen Kosten	alle nach Anteilen	allen nach Anteilen	§ 21 Abs. 2 Nr. 1
Kosten amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums	alle nach Anteilen	allen nach Anteilen	§ 21 Abs. 2 Nr. 2
Alle übrigen baulichen Veränderungen	nur die Eigentümer, die sie beschlossen haben, nach ihren Anteilen	nur ihnen	§ 21 Abs. 3

Drei Punkte, die in der Praxis regelmäßig übersehen werden:

Die doppelte Mehrheit ist eine Kostenregel, keine Beschlussregel. Für den Beschluss selbst genügt die einfache Mehrheit. Erreicht die Maßnahme zusätzlich mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile, verteilt sich die Rechnung automatisch auf alle. Bei knapper Mehrheit zahlt dagegen nur die beschließende Gruppe — die Maßnahme kommt trotzdem.

Wer nicht zahlt, nutzt zunächst auch nicht. Bei den Fällen des § 21 Abs. 1 und Abs. 3 gebühren die Nutzungen nur denen, die die Kosten tragen. Ein Eigentümer, der nicht berechtigt ist, kann aber nach § 21 Abs. 4 WEG verlangen, dass ihm die Nutzung nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird — er steigt dann anteilig in Kosten und Nutzungen ein.

Abweichende Verteilung ist beschließbar — mit einer Sperre. Die Eigentümer können eine andere Verteilung von Kosten und Nutzungen beschließen (§ 21 Abs. 5 WEG). Wem nach den vorstehenden Absätzen keine Kosten zuzurechnen sind, dürfen durch einen solchen Beschluss aber keine Kosten auferlegt werden. Für gewöhnliche Kosten der Gemeinschaft — also auch für Erhaltungskosten — erlaubt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dagegen, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten einen abweichenden Schlüssel zu beschließen.

Welche Maßnahmen kann ein einzelner Eigentümer verlangen?

§ 20 Abs. 2 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen, die einem dieser fünf Zwecke dienen:

1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
3. dem Einbruchsschutz,
4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität,
5. der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte.

Über das Wie der Durchführung entscheidet weiterhin die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung — sie bestimmt also Ausführung, Standort und Ausführenden, nicht aber das Ob. Die Kosten trägt nach § 21 Abs. 1 WEG der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt hat; ihm allein gebühren auch die Nutzungen. Wie das beim Steckersolargerät konkret abläuft, zeigt unser Beitrag zum Balkonkraftwerk in der WEG.

Daneben bleibt der Weg über § 20 Abs. 3 WEG: Jeder Eigentümer kann die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Wie sieht ein belastbarer Beschluss aus?

Weil die Einordnung über die Kostenverteilung entscheidet, gehört sie in den Beschlusstext — nicht in die Diskussion davor. Fünf Bausteine haben sich bewährt:

1. Maßnahme konkret benennen. Gewerk, Umfang, Ausführungsstandard. Nicht „Fassade”, sondern „Erneuerung des Außenputzes der Nordfassade einschließlich Rissesanierung”.
2. Einordnung ausdrücklich festhalten. „Die Maßnahme dient der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums” oder „Die Maßnahme ist eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG.”
3. Kostenschlüssel benennen. Bei Erhaltung: Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Bei baulicher Veränderung: die einschlägige Variante aus § 21 WEG — und bei § 21 Abs. 2 Nr. 1 das Abstimmungsergebnis nach Stimmen und Anteilen protokollieren, damit der Schlüssel später nachweisbar ist.
4. Finanzierung regeln. Entnahme aus der Erhaltungsrücklage, Sonderumlage oder Darlehen — mit Betrag und Fälligkeit.
5. Angebotsgrundlage angeben. Welche Angebote lagen vor, welches wird beauftragt, bis zu welcher Obergrenze. Warum das mehr ist als Formalie, zeigt die BGH-Rechtsprechung zu Vergleichsangeboten.

Der Gegenstand muss außerdem bereits in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG) — der komplette Ablauf steht in unserem Leitfaden zur Eigentümerversammlung.

Was heißt das für die Jahresplanung?

Die Abgrenzung wirkt sich direkt auf zwei Zahlenwerke aus. Erhaltungsmaßnahmen sind planbar und gehören in den Wirtschaftsplan sowie in die Kalkulation der Erhaltungsrücklage — je verlässlicher die Rücklage, desto seltener braucht es eine Sonderumlage. Bauliche Veränderungen dagegen laufen finanziell häufig getrennt: Sie werden erst nach dem Beschluss zugeordnet, teils nur an einen Teil der Gemeinschaft, und sie dürfen die Erhaltungsrücklage nicht aufzehren, die für den planmäßigen Substanzerhalt vorgesehen ist.

Für selbstverwaltete Gemeinschaften ist der Sommer der richtige Zeitpunkt dafür: Angebote einholen, Maßnahmen für das kommende Jahr sortieren, Rücklagenstand prüfen. Genau diesen Teil hält dotega zusammen — Beschlussvorlagen, Kostenkategorien, Rücklagenstand und Belege liegen an einem Ort, und für rechtliche Rückfragen steht Ihr fester, zertifizierter Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden bereit. Wie die Plattform Schritt für Schritt arbeitet, sehen Sie unter So funktioniert’s.

Häufige Fragen

Ist der Austausch alter Fenster gegen moderne Fenster eine bauliche Veränderung?

Werden schadhafte Fenster ersetzt, dient das der Erhaltung — auch dann, wenn die neuen Fenster technisch besser sind als die alten, weil einfach verglaste Fenster heute nicht mehr üblich sind. Anders liegt es, wenn intakte Fenster allein zur Verbesserung getauscht oder zusätzliche Öffnungen geschaffen werden: Das geht über die Erhaltung hinaus und ist an § 20 WEG zu messen.

Reicht die einfache Mehrheit für einen Aufzug?

Für den Beschluss ja — die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 25 Abs. 1 WEG). Für die Kostenverteilung auf alle Eigentümer ist mehr nötig: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile, und die Kosten dürfen nicht unverhältnismäßig sein (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Sonst zahlt nur, wer dafür gestimmt hat.

Darf die Gemeinschaft eine bauliche Veränderung gegen den Willen eines Eigentümers beschließen?

Grundsätzlich ja. Die Grenze zieht § 20 Abs. 4 WEG: Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen werden.

Darf die Erhaltungsrücklage für eine bauliche Veränderung verwendet werden?

Die Rücklage ist für den Substanzerhalt gedacht (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Wird sie für eine Maßnahme eingesetzt, die nur ein Teil der Gemeinschaft finanziert, passt das nicht zum Kostenschlüssel des § 21 WEG. Sauberer ist eine eigene Finanzierung der Maßnahme über Sonderumlage oder Darlehen — beschlossen im selben Beschluss.

Wer entscheidet, ob eine Maßnahme Erhaltung ist?

Zunächst die Gemeinschaft mit ihrem Beschluss. Im Streitfall prüft das Gericht die Einordnung selbst — deshalb sollte der Beschluss die Begründung tragen: Zustand des Bauteils, Anlass der Maßnahme, Umfang der Arbeiten. Eine Dokumentation mit Fotos und Fachbericht ist dafür das beste Fundament.

Kann ein einzelner Eigentümer eine Wallbox durchsetzen?

Ja. Das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge ist einer der fünf privilegierten Zwecke des § 20 Abs. 2 WEG; über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten trägt der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt (§ 21 Abs. 1 WEG).

Fazit

Die Frage „Erhaltung oder bauliche Veränderung?” klingt juristisch, ist aber vor allem eine Finanzfrage. Beschließen kann die Gemeinschaft beides mit einfacher Mehrheit — verteilt wird sehr unterschiedlich: Erhaltungskosten nach Miteigentumsanteilen auf alle, Kosten baulicher Veränderungen nach dem Raster des § 21 WEG, das vom Abstimmungsergebnis und von der Amortisation abhängt.

Wer die Einordnung, den Kostenschlüssel und die Finanzierung in den Beschlusstext schreibt, hat den häufigsten Streitpunkt der nächsten Jahre schon abgeräumt — und weiß bei der Abrechnung genau, welche Position auf welchem Weg zustande gekommen ist.