Hausordnung in der WEG: Was sie regeln darf, wie sie beschlossen wird und für wen sie gilt

Die Antwort vorweg

Die Hausordnung steht als erster Punkt in der Aufzählung des Gesetzes: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehört insbesondere „die Aufstellung einer Hausordnung” (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Sie wird deshalb in der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen (§ 25 Abs. 1 WEG) — Einstimmigkeit ist dafür nicht erforderlich und eine Eintragung im Grundbuch auch nicht. Ihre Grenze zieht dieselbe Norm: Beschlossen werden kann eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung, soweit die Sache nicht bereits durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist (§ 19 Abs. 1 WEG). Wo eine Regel tiefer in das Sondereigentum eingreift, als das geordnete Zusammenleben es verlangt, endet der Beschlussweg.

Was ist die Hausordnung — und was ist sie nicht?

In vielen Gemeinschaften kursieren drei Dokumente nebeneinander, die regelmäßig verwechselt werden. Die Unterscheidung ist keine Förmelei: Von ihr hängt ab, welche Mehrheit ein Thema braucht.

Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung ist die Verfassung der Anlage. Sie ordnet Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu und enthält häufig eigene Nutzungsregeln. Solche Vereinbarungen weichen vom Gesetz ab oder ergänzen es (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) und wirken gegen einen späteren Käufer nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Geändert werden sie nicht durch Beschluss, sondern durch Vereinbarung aller.

Die Hausordnung regelt darunter den Alltag: Wie wird das Treppenhaus benutzt, wann läuft die Waschmaschine im Keller, wer stellt den Müll heraus. Sie beruht auf einem Beschluss und bindet nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG jeden Wohnungseigentümer, der die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten hat. Beschlüsse wirken gegen einen Sondernachfolger auch ohne Grundbucheintragung (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG) — die beschlossene Hausordnung gilt für den Käufer der Wohnung also weiter.

Der Mietvertrag ist das dritte Papier. Er ist der einzige Hebel, über den eine Hausordnung einen Mieter unmittelbar verpflichtet — dazu weiter unten mehr.

Praktisch heißt das: Steht eine Regel bereits in der Gemeinschaftsordnung, läuft ein abweichender Mehrheitsbeschluss ins Leere. Der erste Griff bei jeder Neufassung geht deshalb zur Teilungserklärung, nicht zum Textverarbeitungsprogramm.

Wer beschließt die Hausordnung, und mit welcher Mehrheit?

Zuständig sind die Wohnungseigentümer, nicht der Verwalter. Der Weg dorthin ist im Gesetz durchgezeichnet:

1. Gegenstand ankündigen. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Ein Tagesordnungspunkt „Verschiedenes” trägt eine Hausordnung nicht.
2. Frist einhalten. Die Einberufung erfolgt in Textform; die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 WEG).
3. In der Versammlung beschließen. Angelegenheiten, über die durch Beschluss entschieden werden kann, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung geordnet (§ 23 Abs. 1 WEG). Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), wobei jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG), soweit nichts anderes vereinbart ist.
4. Verkünden und eintragen. Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen (§ 24 Abs. 6 WEG), und der Wortlaut gehört mit Ort und Datum der Versammlung in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 Nr. 1 WEG).

Auch ohne Versammlung geht es, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären; für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 WEG). Wie dieser Weg sauber dokumentiert wird, beschreibt der Beitrag zum Umlaufbeschluss; den Ablauf der Versammlung selbst zeigt der Leitfaden zur Eigentümerversammlung.

Was darf per Beschluss geregelt werden?

Der Maßstab steht in § 19 Abs. 1 WEG: eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung, also eine Regelung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG). Je näher eine Regel am gemeinschaftlichen Eigentum liegt, desto sicherer trägt der Beschluss; je tiefer sie in die Wohnung hineinreicht, desto genauer ist zu prüfen.

Regelungsgegenstand	Trägt ein Mehrheitsbeschluss?	Worauf zu achten ist
Nutzungszeiten für Waschküche, Trockenraum, Gemeinschaftsraum	Ja	Klassischer Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums; feste Zeitfenster und Reihenfolge angeben
Treppenhausreinigung und Kehrwoche	Ja	Turnus, Umfang und Vertretung im Urlaubsfall regeln; Alternative ist die Vergabe an einen Dienstleister
Mülltrennung, Stellplatz der Tonnen, Sperrmüll	Ja	Kommunale Abfallsatzung nennen, statt eigene Fristen zu erfinden
Abstellen von Fahrrädern, Kinderwagen, Schuhen im Flur	Ja	Rettungswege sind der eigentliche Grund; Vorgaben der Bauordnung des Landes und der Feuerwehr beachten
Winterdienst und Streupflicht	Ja	Wer räumt wann; die Verkehrssicherungspflicht bleibt bei der Gemeinschaft, auch wenn sie verteilt wird
Ruhezeiten und Zimmerlautstärke	Ja	Öffentlich-rechtliche Vorgaben aufgreifen und präzisieren (siehe unten)
Grillen auf Balkon und Terrasse	Regelmäßig ja, im Detail heikel	Ein Zeit- oder Geräteregime ist belastbarer als ein pauschales Verbot
Rauchen im Treppenhaus und in Gemeinschaftsräumen	Ja	Betrifft das gemeinschaftliche Eigentum, nicht die eigene Wohnung
Kurzzeitvermietung, Zweckbestimmung einer Einheit	Nein	Die Zweckbestimmung steht in der Teilungserklärung — Änderung nur durch Vereinbarung
Zuweisung eines Gartenanteils zur alleinigen Nutzung	Nein	Ein Sondernutzungsrecht entsteht durch Vereinbarung, nicht durch Hausordnung
Generelles Verbot der Tierhaltung in der Wohnung	Nein	Greift in das Sondereigentum ein; § 13 Abs. 1 WEG lässt dem Eigentümer die Nutzung nach Belieben, soweit nicht das Gesetz entgegensteht

Zwei Sätze aus dem Gesetz erklären die untere Hälfte der Tabelle. § 13 Abs. 1 WEG stellt es jedem Wohnungseigentümer frei, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, soweit nicht das Gesetz entgegensteht. Und § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet ihn nur zur Duldung von Einwirkungen, die Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. Dieses „unvermeidliche Maß” ist der Prüfstein jeder Hausordnungsregel: Was das Zusammenleben ordnet, ist beschließbar. Was darüber hinaus Freiheiten in der eigenen Wohnung beschneidet, gehört in eine Vereinbarung.

Was passiert mit einer Regel, die zu weit geht?

Das Gesetz unterscheidet zwei Fälle, und der Unterschied entscheidet über die Eile.

Nichtig ist ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Er entfaltet von Anfang an keine Wirkung; die Nichtigkeit kann jederzeit im Wege der Nichtigkeitsklage festgestellt werden (§ 44 Abs. 1 WEG).

Anfechtbar ist alles Übrige: Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Dafür gilt eine doppelte Frist — die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG). Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG), und das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind (§ 44 Abs. 3 WEG).

Für die Praxis folgt daraus eine unbequeme Wahrheit: Eine überzogene Hausordnungsregel, die niemand fristgerecht angreift, bleibt zunächst wirksam. Genau deshalb lohnt es sich, strittige Punkte vor der Abstimmung auszuräumen, statt sie im Nachgang zu klären. Wer eine einmal beschlossene Regel wieder loswerden möchte, kann sie später aufheben oder ändern — dafür genügt ein neuer Beschluss mit derselben Mehrheit.

Ruhezeiten: Was gilt, solange nichts beschlossen ist?

Auch ohne eigene Hausordnung ist ein Wohnhaus nicht regelfrei. Für Geräte und Maschinen im Freien gibt es eine bundesweite Vorgabe: Nach § 7 Abs. 1 der 32. BImSchV dürfen in reinen, allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in weiteren dort genannten Gebieten die im Anhang aufgeführten Geräte und Maschinen an Sonn- und Feiertagen ganztägig sowie an Werktagen von 20.00 Uhr bis 07.00 Uhr nicht betrieben werden; für einzelne besonders laute Gerätearten kommen werktags zusätzliche Sperrzeiten hinzu, unter anderem von 13.00 Uhr bis 15.00 Uhr. Weitergehende landesrechtliche Vorschriften zum Schutz von Wohn- und sonstiger lärmempfindlicher Nutzung bleiben nach § 7 Abs. 3 der Verordnung unberührt.

Für Lärm aus der Wohnung selbst — Musik, Feiern, Heimwerken — greifen dagegen Landes- und Gemeinderecht sowie das Rücksichtnahmegebot des § 14 WEG. Eine bundeseinheitliche „Mittagsruhe” für Privatwohnungen gibt es nicht. Die Hausordnung ist der Ort, an dem eine Gemeinschaft dieses Feld für sich ausfüllt: Sie kann die öffentlich-rechtlichen Zeiten aufgreifen, sie für das eigene Haus präzisieren und ergänzen, was Rücksichtnahme im Alltag konkret bedeutet. Das ist wirksamer als jede Konfliktregel, die erst nach dem Streit geschrieben wird.

Gilt die Hausordnung auch für Mieter?

Hier liegt der häufigste Irrtum im Alltag. Ein Beschluss der Eigentümer verpflichtet zunächst die Eigentümer: Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Für Personen, die Wohnungseigentum gebrauchen, ohne Wohnungseigentümer zu sein, regelt § 15 WEG ausdrücklich nur Duldungspflichten: die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die rechtzeitig angekündigt wurde (Nr. 1), und Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen und spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt wurden (Nr. 2).

Eine allgemeine Bindung des Mieters an die Hausordnung folgt daraus nicht. Sie entsteht über den Mietvertrag. Für vermietende Eigentümer heißt das konkret:

• Hausordnung zum Vertragsbestandteil machen. Am besten als benannte Anlage, die dem Vertrag beiliegt und im Vertragstext ausdrücklich in Bezug genommen wird.
• Änderungen weitergeben. Wird die Hausordnung neu beschlossen, sollte die aktuelle Fassung dem Mieter zugehen; welche Änderungen er hinnehmen muss, richtet sich nach dem Mietvertrag und dem Mietrecht.
• Den eigenen Kopf hinhalten. Gegenüber der Gemeinschaft bleibt der Eigentümer verantwortlich. Wer vermietet, ist Adressat der Beschlüsse — und derjenige, den die Gemeinschaft anspricht, wenn im Treppenhaus dauerhaft Räder stehen.

Wie die laufenden Kosten daneben zwischen Hausgeld und Betriebskostenabrechnung auseinanderlaufen, ordnet der Beitrag zum Hausgeld ein.

In sieben Schritten zur neuen Hausordnung

Der Spätsommer ist ein guter Moment für diese Aufgabe: Die Herbstversammlung ist noch nicht terminiert, und ein sauber vorbereiteter Beschlusstext braucht Vorlauf.

1. Bestand sichten. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lesen, die geltende Hausordnung heraussuchen und in der Beschluss-Sammlung nachsehen, was seither beschlossen wurde (§ 24 Abs. 7 WEG).
2. Themen sammeln. Was hat im letzten Jahr tatsächlich zu Rückfragen geführt? Regeln ohne Anlass verlängern das Papier und senken die Akzeptanz.
3. Zuordnen. Jeden Punkt der Liste in eine der beiden Spalten legen: beschließbar oder Vereinbarung nötig. Die Tabelle weiter oben ist dafür der Raster.
4. Entwurf schreiben. Kurze Sätze, ein Thema pro Absatz, keine Doppelungen zur Gemeinschaftsordnung. Die Fassung sollte aus sich heraus verständlich sein — sie liegt später im Treppenhaus aus und in Mietverträgen bei.
5. Vorab verteilen. Den Entwurf mit der Einladung versenden und den Gegenstand im Tagesordnungspunkt exakt bezeichnen (§ 23 Abs. 2 WEG), Frist mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG).
6. Beschließen und verkünden. Abstimmung über die Fassung im Ganzen; strittige Einzelpunkte besser als eigene Beschlusspunkte führen. Ergebnis in die Niederschrift (§ 24 Abs. 6 WEG) und in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 Nr. 1 WEG).
7. In Umlauf bringen. Aushang im Treppenhaus, digitale Ablage für alle Eigentümer, Weitergabe an Mieter durch die vermietenden Eigentümer.

Genau an dieser Kette scheitert es in selbstverwalteten Gemeinschaften selten am Willen und oft an der Ablage: Der Entwurf liegt im Postfach einer Person, die geltende Fassung in einem Ordner im Keller, der Beschluss in einem Protokoll von 2019. Eine digitale Verwaltung hält Beschlüsse, Protokolle und die aktuelle Hausordnung an einem Ort, für jeden Eigentümer einsehbar — und für rechtliche Rückfragen steht ein fester, zertifizierter Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden bereit. Wie das im Alltag abläuft, zeigt So funktioniert’s.

Häufige Fragen

Braucht jede WEG eine Hausordnung?

Das Gesetz zählt die Aufstellung einer Hausordnung zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG), schreibt sie aber nicht als Pflichtdokument mit festem Inhalt vor. Jeder Wohnungseigentümer kann allerdings eine Verwaltung und Benutzung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG). In einer Anlage mit gemeinsam genutzter Waschküche, Tiefgarage und Garten ist eine Hausordnung deshalb weniger Kür als Ordnungsrahmen — in einem Zweiparteienhaus reicht oft eine knappe Absprache.

Kann eine Hausordnung mit einfacher Mehrheit geändert werden?

Ja, wenn sie auf einem Beschluss beruht. Dann gilt für die Änderung derselbe Weg wie für die erstmalige Aufstellung: Gegenstand in der Einladung bezeichnen (§ 23 Abs. 2 WEG), Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), Verkündung und Eintragung in die Beschluss-Sammlung. Steht die Regel dagegen in der Gemeinschaftsordnung, ist sie Vereinbarung — dann führt der Weg über eine Änderung der Vereinbarung, nicht über den Beschluss.

Was tun, wenn sich jemand dauerhaft nicht an die Hausordnung hält?

Der erste Schritt ist die dokumentierte Ansprache mit Fristsetzung; der zweite ein Beschluss der Gemeinschaft über das weitere Vorgehen. Rechtlich stützt sich die Gemeinschaft auf die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, Beschlüsse einzuhalten (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG), und auf den Anspruch auf ordnungsmäßige Benutzung (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Bei einem vermieteten Objekt läuft die Ansprache über den Eigentümer, weil ihn die Beschlüsse binden.

Muss die Hausordnung ins Grundbuch?

Nein. Eine beschlossene Hausordnung wirkt gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers auch ohne Eintragung; das Gesetz verlangt die Eintragung ausdrücklich nur für Vereinbarungen und für Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden (§ 10 Abs. 3 WEG). Wer eine Wohnung kauft, sollte die geltende Fassung dennoch vor dem Notartermin lesen — zusammen mit der Beschluss-Sammlung.

Dürfen wir in der Hausordnung ein Bußgeld für Verstöße festlegen?

Das ist der Punkt, an dem viele Entwürfe zu weit greifen. Die Beschlusskompetenz des § 19 WEG erfasst die Regelung von Verwaltung und Benutzung — eine eigene Sanktionsordnung mit Zahlungspflichten lässt sich daraus nicht ohne Weiteres ableiten. Wer ein solches Instrument möchte, sollte es vor der Versammlung anwaltlich prüfen lassen, statt eine Regel zu beschließen, die im Streitfall nicht trägt.

Fazit

Die Hausordnung ist das am leichtesten zu beschließende und am häufigsten schlecht gemachte Dokument einer WEG. Leicht, weil das Gesetz die Beschlusskompetenz ausdrücklich benennt und die einfache Mehrheit genügt. Schlecht gemacht, weil Entwürfe gerne aus dem Internet stammen, Regeln aus der Gemeinschaftsordnung doppeln und an Punkten weiterschreiben, an denen die Beschlusskompetenz längst endet.

Die Abhilfe ist unspektakulär: erst die Teilungserklärung lesen, dann die tatsächlichen Streitpunkte des letzten Jahres sammeln, jeden Punkt einer der beiden Kategorien zuordnen und nur das beschließen, was den gemeinsamen Gebrauch ordnet. Eine Hausordnung, die auf zwei Seiten passt und von allen verstanden wird, verhindert mehr Konflikte als eine, die auf acht Seiten alles regeln will.