Gebäudeversicherung und Haftpflicht in der WEG: Welchen Schutz das Gesetz verlangt und wer im Schadensfall zahlt

Die Antwort vorweg

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht — so steht es wörtlich in § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG. Damit sind zwei Deckungen gesetzlich vorgezeichnet: eine Gebäudeversicherung, die im Schadensfall den Wiederaufbauwert und nicht den Zeitwert ersetzt, und eine Haftpflichtdeckung für die Risiken, die aus dem Grundstück selbst entstehen. Vertragspartnerin des Versicherers ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; sie kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen (§ 9a Abs. 1 WEG). Beschlossen wird der Schutz von den Eigentümern — auch von einer Gemeinschaft, die sich selbst verwaltet.

Was verlangt das Gesetz genau — und was nicht?

Der Wortlaut des § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG lohnt eine genaue Lektüre, weil er drei Aussagen auf einmal trifft.

Erstens: Es geht um das gemeinschaftliche Eigentum. Versichert werden muss der Teil des Gebäudes, der allen gehört — Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Bauteile, Leitungen im Gemeinschaftsbereich, Heizungsanlage. Der Hausrat in der einzelnen Wohnung ist Sache des jeweiligen Eigentümers oder seines Mieters und gehört in eine eigene Police.

Zweitens: Der Maßstab ist der Neuwert. Eine Deckung, die nach Jahrzehnten nur noch den Zeitwert ersetzt, verfehlt den gesetzlichen Auftrag. Bei einem Totalschaden entscheidet dieser Unterschied darüber, ob die Gemeinschaft wieder aufbauen kann oder eine Finanzierungslücke im sechsstelligen Bereich vor sich hat.

Drittens: Die Aufzählung in § 19 Abs. 2 WEG ist offen. Das Gesetz sagt „insbesondere”. Weitere Deckungen — etwa eine Gewässerschadenhaftpflicht für einen Öltank oder eine Vermögensschadenhaftpflicht für den Verwaltungsbeirat — sind damit weder vorgeschrieben noch ausgeschlossen; über sie entscheidet die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG).

Was das Gesetz ebenfalls offenlässt: die Versicherungssumme, den Anbieter, den Selbstbehalt und die Frage, welche Zusatzbausteine sinnvoll sind. Genau diese vier Punkte sind der Kern jeder Beschlussvorlage zum Thema.

Warum die Versicherungssumme regelmäßig geprüft gehört

Wohngebäudeverträge arbeiten in der Regel mit einem Bezugswert, dem sogenannten Wert 1914, der über einen jährlich veröffentlichten Anpassungsfaktor auf das aktuelle Baupreisniveau hochgerechnet wird. Dieser Mechanismus ist der Grund, warum die Prämie auch ohne Vertragsänderung steigt — und er ist zugleich der Schutz vor einer Unterversicherung.

Der Mechanismus greift allerdings nur für das Gebäude, das bei Vertragsschluss beschrieben wurde. Verändert die Gemeinschaft die Substanz, muss sie den Versicherer informieren. Typische Fälle:

• Ausbau des Dachgeschosses oder Anbau eines Balkons,
• energetische Sanierung mit neuer Fassadendämmung,
• neue Heizzentrale, Photovoltaik oder Ladeinfrastruktur in der Tiefgarage,
• Nutzungsänderung einer Einheit, etwa von Wohnung zu Gewerbe.

Bleibt eine solche Veränderung ungemeldet, kann im Schadensfall gekürzt werden. Es lohnt sich deshalb, die Meldung an den Versicherer fest an den Abschluss jeder größeren Maßnahme zu hängen — am besten als letzter Punkt in der Beschlussumsetzung. Wie sich eine solche Maßnahme überhaupt einordnet, klärt der Beitrag Bauliche Veränderung oder Erhaltung.

Welche Bausteine gehören in den Schutz einer WEG?

Eine Wohngebäudeversicherung ist ein Baukasten. Welche Teile enthalten sind, steht im Versicherungsschein und in den zugehörigen Bedingungen — die folgende Übersicht ordnet, worüber eine Gemeinschaft entscheiden sollte.

Baustein	Wofür er einsteht	Worauf die Gemeinschaft achten sollte
Feuer	Brand, Blitzschlag, Explosion, Aufprall eines Luftfahrzeugs	Gehört zum Kern jeder Wohngebäudedeckung
Leitungswasser	Bruchschäden an Rohren, austretendes Leitungswasser, Frostschäden	In der Praxis die häufigste Schadensart; Höhe des Selbstbehalts bewusst wählen
Sturm und Hagel	Sturmschäden an Dach, Fassade und fest verbundenen Teilen	Die Bedingungen definieren Sturm üblicherweise erst ab Windstärke 8 — Wortlaut in der eigenen Police nachlesen
Elementar	Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdrutsch, Schneedruck	Meist ein eigener Zusatzbaustein, der gesondert vereinbart und bezahlt wird
Glas	Verglasung im gemeinschaftlichen Eigentum, etwa im Treppenhaus	Sinnvoll bei großen Glasflächen, verzichtbar bei kleinen Anlagen
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht	Ansprüche Dritter aus dem Grundstück — Streupflicht, herabfallende Bauteile, ungesicherte Baustelle	Ausdrücklich in § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG genannt
Gewässerschadenhaftpflicht	Austritt von Heizöl aus einem Tank	Nur relevant bei Öltank, dann aber wichtig
Vermögensschadenhaftpflicht für Organe	Fehler in der Verwaltung, etwa ein fehlerhafter Beschlussvollzug	Freiwillig; entlastet ehrenamtliche Beiräte und Selbstverwalter

Zwei Abgrenzungen sorgen immer wieder für Diskussionen und gehören deshalb in jede Eigentümerinformation:

• Hausrat ist Privatsache. Möbel, Elektrogeräte, Teppiche und persönliche Gegenstände in der Wohnung deckt die Hausratversicherung des einzelnen Eigentümers oder Mieters, nicht die Gebäudepolice der Gemeinschaft.
• Die Haftpflicht der Gemeinschaft ist keine Privathaftpflicht. Sie steht für Risiken ein, die aus dem Grundstück heraus entstehen. Wer als Eigentümer selbst einen Schaden verursacht, braucht dafür weiterhin seinen eigenen Vertrag.

Wer trägt den Selbstbehalt, wenn der Schaden in einer Wohnung entsteht?

Das war jahrelang die strittigste Frage im Zusammenhang mit der Gebäudeversicherung — und sie ist inzwischen geklärt. Der Bundesgerichtshof hat am 16. September 2022 (Az. V ZR 69/21) entschieden, dass der im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarte Selbstbehalt bei Leitungswasserschäden vorbehaltlich einer abweichenden Regelung von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen ist. Er wird also verteilt wie die Prämie selbst — auch dann, wenn das Wasser im räumlichen Bereich einer einzelnen Wohnung ausgetreten ist.

Die Logik dahinter ist stimmig: Die Gemeinschaft schließt eine verbundene Gebäudeversicherung ab, die das gesamte Gebäude ohne Trennung nach Sonder- und Gemeinschaftseigentum abdeckt. Der Selbstbehalt ist der Preis dafür, dass die Prämie für alle günstiger ausfällt. Wer den Vorteil gemeinsam trägt, trägt auch den Eigenanteil gemeinsam.

Für die Praxis folgen daraus drei Punkte:

1. Die Gemeinschaft kann es anders regeln. Das Urteil steht ausdrücklich unter dem Vorbehalt einer abweichenden Regelung. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) — etwa so, dass der Selbstbehalt bei einem Schaden im Sondereigentum dem betroffenen Eigentümer zugewiesen wird.
2. Ein solcher Beschluss will sauber formuliert sein. Er sollte den Anwendungsfall genau beschreiben, den Betrag oder die Berechnungsweise nennen und den Zeitpunkt festlegen, ab dem er gilt.
3. Die Höhe des Selbstbehalts ist eine Finanzentscheidung. Ein hoher Eigenanteil senkt die Prämie spürbar, verlagert aber Kosten in die Gemeinschaftskasse. Wer diesen Weg wählt, sollte die Erhaltungsrücklage entsprechend auslegen — sonst steht bei zwei Schäden im selben Jahr die Frage nach einer Sonderumlage im Raum.

Wie kommt die Prämie in die Abrechnung?

Über denselben Weg wie jede andere Bewirtschaftungskostenposition. Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Prämie fließt damit in den Wirtschaftsplan, den der Verwalter für ein Kalenderjahr aufstellt und über dessen Vorschüsse die Eigentümer beschließen (§ 28 Abs. 1 WEG) — und landet als Teil des monatlichen Hausgelds bei jedem Einzelnen. Nach Ablauf des Jahres taucht sie in der Jahresabrechnung wieder auf (§ 28 Abs. 2 WEG).

Zwei Feinheiten sind für die Kalkulation wichtig:

• Der Beitrag steigt planmäßig. Durch die jährliche Anpassung des Baupreisfaktors wächst die Prämie auch ohne neuen Vertrag. Wer sie im Wirtschaftsplan mit dem Vorjahreswert ansetzt, produziert eine Nachzahlung. Wie sich das im monatlichen Betrag niederschlägt, zeigt der Beitrag zum Hausgeld.
• Eine abweichende Verteilung ist beschließbar. Gewerbeeinheiten mit erhöhtem Risiko oder eine Tiefgarage mit eigener Deckung lassen sich über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG separat behandeln. Der Beschluss braucht einen sachlichen Grund und eine klare Formulierung.

Wer darf den Vertrag abschließen oder wechseln?

Die Entscheidung liegt bei den Wohnungseigentümern: Sie beschließen eine ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG), und dazu gehört die angemessene Versicherung. Der Beschluss gehört als eigener Tagesordnungspunkt in die Einladung — wie die Versammlung in Eigenregie abläuft, beschreibt der Leitfaden zur Eigentümerversammlung.

Der Verwalter — ob professionell oder aus den eigenen Reihen — ist daneben berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Diese Rechte und Pflichten können die Eigentümer durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG). Ein mehrjähriger Vertrag mit fünfstelliger Jahresprämie ist regelmäßig keine Maßnahme untergeordneter Bedeutung — die Verlängerung einer auslaufenden Deckung kurz vor Fristablauf dagegen sehr wohl.

Für den echten Notfall gibt es zusätzlich ein Recht jedes einzelnen Eigentümers: Er darf ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG). Der Anruf beim Notdienst nach dem Rohrbruch braucht also keinen Beschluss.

Und wer prüft? In Gemeinschaften mit Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht dieser den Verwalter (§ 29 Abs. 2 WEG); sind seine Mitglieder unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten (§ 29 Abs. 3 WEG). In einer Selbstverwaltung ohne Beirat übernimmt diese Rolle sinnvollerweise eine feste Person mit klarem Auftrag.

Der Versicherungs-Check vor dem Herbst: acht Punkte

Der Spätsommer ist das ruhige Fenster für diese Aufgabe — vor der Sturm- und Starkregensaison und rechtzeitig, um einen Beschluss für die Herbstversammlung vorzubereiten.

1. Police heraussuchen. Versicherungsschein, Bedingungen und der letzte Nachtrag gehören in dieselbe Ablage wie Teilungserklärung und Beschluss-Sammlung.
2. Gedeckte Gefahren durchgehen. Sind Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel enthalten? Ist ein Elementarbaustein vereinbart — und mit welchen Grenzen?
3. Versicherungssumme gegen die Realität halten. Welche Baumaßnahmen der letzten Jahre wurden gemeldet, welche nicht?
4. Selbstbehalt beziffern. Wie hoch ist er je Schadensfall, und trägt die Rücklage zwei Fälle in einem Jahr?
5. Haftpflichtdeckung prüfen. Deckungssumme, mitversicherte Personen, Regelungen zu Winterdienst und Verkehrssicherung.
6. Schadenhistorie ansehen. Häufen sich Leitungswasserschäden an einem Strang, ist die Sanierung günstiger als die nächste Prämienerhöhung.
7. Angebote einholen. Zwei bis drei Vergleichsangebote schaffen eine belastbare Grundlage für die Versammlung — auch dann, wenn der Bestandsvertrag am Ende bleibt.
8. Beschlussvorlage schreiben. Anbieter, Summe, Bausteine, Selbstbehalt, Laufzeit und die Frage, wer den Selbstbehalt trägt.

Genau an dieser Stelle spart eine digitale Organisation Zeit: Police, Nachträge, Schadensmeldungen, Beschlussvorlagen und die Abrechnung liegen an einem Ort, die Prämie ist im Wirtschaftsplan für jeden nachvollziehbar hinterlegt, und für rechtliche Rückfragen steht ein fester, zertifizierter Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden bereit. Wie die Plattform Schritt für Schritt arbeitet, zeigt So funktioniert’s.

Häufige Fragen

Ist die Gebäudeversicherung für eine WEG verpflichtend?

Das WEG zählt die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG) — der Anspruch auf einen angemessenen Versicherungsschutz ist damit einklagbar. Hinzu kommt: Bei einer finanzierten Wohnung verlangt die Bank den Nachweis ohnehin.

Wer ist Vertragspartner des Versicherers?

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 WEG) und übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus (§ 9a Abs. 2 WEG). Der Vertrag läuft also auf die Gemeinschaft, nicht auf einzelne Eigentümer und nicht auf den Verwalter.

Deckt die Gebäudeversicherung auch Schäden in meiner Wohnung?

Das hängt vom Vertrag ab. Verbreitet ist die verbundene Wohngebäudeversicherung, die das gesamte Gebäude ohne Trennung nach Sonder- und Gemeinschaftseigentum abdeckt — sie erfasst dann etwa den durchnässten Estrich, nicht aber die Möbel darauf. Der Blick in den Versicherungsschein klärt das in wenigen Minuten und lohnt sich vor jedem Schadensfall statt danach.

Können wir die Prämie anders verteilen als nach Miteigentumsanteilen?

Ja. Der gesetzliche Maßstab ist der Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), doch die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Für eine Gewerbeeinheit mit deutlich höherem Risiko ist das ein gangbarer Weg — er braucht einen nachvollziehbaren Maßstab und einen klar formulierten Beschluss.

Muss eine selbstverwaltete WEG etwas anderes beachten?

Inhaltlich nicht — die Anforderungen des § 19 WEG gelten unabhängig davon, wer verwaltet. Der Unterschied liegt in der Organisation: Fristen für Kündigung und Verlängerung, die Meldung von Baumaßnahmen und die Ablage der Unterlagen müssen zuverlässig bei einer benannten Person liegen. Wer diese Aufgaben schriftlich zuordnet und mit Erinnerungen hinterlegt, hat den größten Teil des Risikos bereits ausgeräumt.

Fazit

Der Versicherungsschutz ist die Position im Wirtschaftsplan, die am seltensten hinterfragt wird — und diejenige, die im Ernstfall über die Zahlungsfähigkeit der ganzen Gemeinschaft entscheidet. Das Gesetz gibt den Rahmen knapp, aber klar vor: gemeinschaftliches Eigentum zum Neuwert, dazu die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Alles Weitere — Elementarbaustein, Selbstbehalt, Deckungssummen — ist eine bewusste Entscheidung der Eigentümer, keine Vorgabe des Versicherers.

Der Zeitpunkt dafür ist jetzt. Wer im Spätsommer die Police durchgeht, die Versicherungssumme gegen die letzten Baumaßnahmen hält und zwei Vergleichsangebote einholt, kann in der Herbstversammlung mit einer belastbaren Vorlage beschließen — und geht in die Sturm- und Frostmonate mit einem Schutz, von dem alle wissen, was er leistet.