Hausgeld in der WEG: Was darin enthalten ist, wie es berechnet wird und was bei einer Erhöhung gilt

Die Antwort vorweg

Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt, um die laufenden Kosten des Gebäudes zu decken. Der Begriff steht so nicht im Gesetz — die Grundlage ist § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG: Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Grundlage dieses Beschlusses ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter für jeweils ein Kalenderjahr aufstellt (§ 28 Abs. 1 Satz 2 WEG). Enthalten sind vier Blöcke: Betriebskosten, Verwaltungskosten, laufende Erhaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Getragen wird jeder dieser Posten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), soweit die Eigentümer für einzelne Kosten nichts anderes beschlossen haben.

Woraus besteht das Hausgeld?

Der einzelne Betrag auf dem Kontoauszug fasst sehr unterschiedliche Positionen zusammen. Für das Verständnis — und für jede Diskussion über die Höhe — lohnt es sich, sie auseinanderzuhalten:

Block	Typische Posten	Auf Mieter umlegbar?
Betriebskosten	Grundsteuer, Wasser und Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinfeger, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart	ja, im Rahmen der BetrKV
Verwaltungskosten	Vergütung der Verwaltung, Kontoführung, Porto, Kosten der Versammlung	nein (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV)
Laufende Erhaltung	kleine Reparaturen, Wartungsverträge, Beseitigung von Mängeln durch Abnutzung	nein (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)
Zuführung zur Erhaltungsrücklage	Ansparbetrag für künftige Maßnahmen	nein

Die ersten drei Blöcke werden im Lauf des Jahres tatsächlich ausgegeben. Der vierte wandert auf die Seite: Er bleibt Vermögen der Gemeinschaft, bis eine Maßnahme beschlossen wird. Genau deshalb ist ein hohes Hausgeld nicht automatisch ein teures Hausgeld — eine Gemeinschaft mit kräftiger Rücklagenzuführung legt Geld für sich selbst zurück, während eine Gemeinschaft mit niedrigem Hausgeld die Kosten oft nur verschiebt. Wie sich ein angemessener Ansparbetrag ermitteln lässt, zeigt der Beitrag zur Erhaltungsrücklage.

Nicht zum Hausgeld gehört alles, was Sondereigentum betrifft: die eigene Einbauküche, der Bodenbelag in der Wohnung, der Strom hinter dem eigenen Zähler. Und ebenso wenig gehört dazu eine einmalige Sonderumlage — die ist ein zusätzlicher Vorschuss neben dem laufenden Plan.

Wie wird das Hausgeld berechnet?

In vier Schritten, und jeder davon ist nachprüfbar:

1. Gesamtkosten schätzen. Der Wirtschaftsplan setzt für das kommende Kalenderjahr alle voraussichtlichen Ausgaben an — Position für Position, in der Regel auf Basis der letzten Jahresabrechnung zuzüglich bekannter Preisänderungen. Wie so ein Plan aufgebaut ist, beschreibt der Beitrag zum Wirtschaftsplan.
2. Rücklagenzuführung addieren. Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung — sie ist also kein optionaler Aufschlag, sondern Teil eines ordentlichen Plans.
3. Auf die Einheiten verteilen. Regelfall ist das Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten dürfen die Eigentümer eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
4. Durch zwölf teilen. Der Jahresanteil wird zur monatlichen Rate. Wann die Beträge fällig werden und wie sie zu erfüllen sind, können die Eigentümer nach § 28 Abs. 3 WEG ausdrücklich mitbeschließen.

Ein Rechenbeispiel: Die Gemeinschaft plant 96.000 Euro Bewirtschaftungskosten und 24.000 Euro Zuführung zur Rücklage, zusammen 120.000 Euro. Eine Wohnung hält 85/1.000 Miteigentumsanteile. Auf sie entfallen damit 10.200 Euro im Jahr — also 850 Euro im Monat. Die Zahl wirkt hoch, bis man sie zerlegt: 680 Euro davon sind Bewirtschaftung, 170 Euro sind Ansparen.

Wichtig für das Verständnis: Es handelt sich um einen Vorschuss, nicht um eine Endabrechnung. Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse; Grundlage ist die Abrechnung über den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 2 WEG). Was dort geprüft wird, erklärt der Beitrag zur Jahresabrechnung.

Nach welchem Schlüssel wird verteilt?

Der gesetzliche Regelfall sind die Miteigentumsanteile aus dem Grundbuch — nicht die Wohnfläche und nicht die Kopfzahl. Das überrascht regelmäßig, weil beides oft ähnlich, aber eben nicht identisch ist.

Drei Abweichungen sind praktisch bedeutsam:

Beschlossene Sonderschlüssel. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen — etwa Aufzugskosten nach Etagen, Müll nach Personen oder Gartenpflege nach Flächenanteilen. Der Beschluss wirkt für die Zukunft und sollte den betroffenen Kostenblock eindeutig benennen.

Verbrauchsabhängige Heizkosten. Wo die Heizkostenverordnung gilt, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen (§ 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV); der Rest geht nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum. Dieser Teil des Hausgelds schwankt also mit dem eigenen Verbrauch, sobald abgerechnet wird.

Bauliche Veränderungen. Für Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt nicht § 16, sondern der eigene Maßstab des § 21 WEG (§ 16 Abs. 3 WEG). Wo die Grenze zwischen Erhaltung und Veränderung verläuft, behandelt der Beitrag zu baulicher Veränderung und Erhaltung.

Welcher Teil ist auf Mieter umlegbar?

Für vermietete Eigentumswohnungen ist das die zentrale Frage — und die häufigste Fehlerquelle in der Nebenkostenabrechnung. Die Antwort ergibt sich nicht aus dem WEG, sondern aus dem Mietrecht: Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB); welche Kosten das sind, listet die Betriebskostenverordnung auf.

Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 BetrKV die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Ausdrücklich nicht dazu gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV die Verwaltungskosten (Nr. 1) sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Nr. 2). Damit scheiden zwei Blöcke des Hausgelds von vornherein aus — und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist ohnehin keine laufend entstehende Ausgabe, sondern eine Ansparung.

Der Katalog des § 2 BetrKV umfasst 17 Nummern, darunter die laufenden öffentlichen Lasten einschließlich der Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart sowie unter Nr. 17 die sonstigen Betriebskosten.

Zwei Fristen aus § 556 Abs. 3 BGB gehören dazu: Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen — danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat. Umgekehrt hat der Mieter Einwendungen ebenfalls binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Für vermietende Eigentümer heißt das: Die WEG-Jahresabrechnung muss früh genug vorliegen, um diese Frist zu halten.

Wann und wie darf das Hausgeld erhöht werden?

Nur durch Beschluss der Eigentümer — das ist der Kern und zugleich die häufigste Missverständnisquelle. Die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zählt § 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung; entschieden wird in der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Eine Verwaltung kann den monatlichen Betrag also nicht eigenständig anheben: Nach § 27 Abs. 1 WEG darf sie nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder solche, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Damit die Erhöhung Bestand hat, sind drei Punkte entscheidend:

• Der Gegenstand steht in der Einladung. § 23 Abs. 2 WEG macht die Bezeichnung des Gegenstands zur Gültigkeitsvoraussetzung. Der Wirtschaftsplan gehört als eigener Tagesordnungspunkt hinein — mit den Zahlen im Anhang, damit sich alle vorbereiten können.
• Der Beschluss ist nachvollziehbar. Ein Plan, der jede Position um denselben Prozentsatz anhebt, überzeugt schlechter als einer, der die Steigerung dort ausweist, wo sie herkommt: Versicherungsprämie, Energiepreis, Wartungsvertrag, Rücklagenzuführung.
• Die Anfechtungsfrist läuft kurz. Wer den Beschluss angreifen will, muss die Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben und innerhalb zweier Monate begründen (§ 45 Satz 1 WEG). Bis zu einer rechtskräftigen Ungültigerklärung bleibt der Beschluss gültig (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG) — das erhöhte Hausgeld ist also auch während eines laufenden Verfahrens zu zahlen.

Ein Hinweis für die Praxis: Damit zwischen zwei Wirtschaftsplänen keine Lücke entsteht, nehmen viele Gemeinschaften ausdrücklich in den Beschluss auf, dass die festgesetzten Vorschüsse bis zum Beschluss über den nächsten Wirtschaftsplan weiterzuzahlen sind. Das erspart die Frage, was im Januar gilt, wenn die Versammlung erst im Mai stattfindet.

Was passiert, wenn jemand nicht zahlt?

Zahlungsrückstände treffen die Gemeinschaft doppelt: Rechnungen laufen weiter, und die fehlende Summe muss anderswo herkommen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 Satz 1 WEG) — sie macht die Forderung also selbst geltend. Bewährt hat sich eine feste Reihenfolge aus Zahlungserinnerung, förmlicher Mahnung mit Frist und anschließender gerichtlicher Geltendmachung.

Wichtig ist außerdem der Blick nach außen: Nach § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder in diesem Zeitraum fällig geworden sind. Ein Rückstand bleibt damit nicht das Problem eines Einzelnen.

Und noch ein Punkt, der oft übersehen wird: Das Geld gehört auf ein Konto der Gemeinschaft, nicht auf ein Privatkonto eines Eigentümers oder Verwalters. Warum das rechtlich und praktisch mehr ist als eine Formalie, steht im Beitrag zum WEG-Konto.

Wie behält eine Gemeinschaft das Hausgeld im Griff?

Drei Gewohnheiten machen den Unterschied zwischen einem Hausgeld, das trägt, und einem, das jedes Jahr für Streit sorgt:

Realistisch planen statt schön rechnen. Jede zu niedrig angesetzte Position kommt als Nachschuss zurück (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG) — nur später und mit Verärgerung.

Die Rücklage stetig füllen. Eine gleichmäßige Zuführung ist für alle planbar; eine kurzfristige Sonderumlage ist es nicht.

Transparent abrechnen. Wer Kostenkategorien sauber trennt, kann jede Erhöhung an einem konkreten Beleg festmachen. Zur Transparenz gehört auch der Vermögensbericht, den der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres zu erstellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen hat (§ 28 Abs. 4 WEG).

Genau diesen Teil hält dotega zusammen: Wirtschaftsplan, Kostenkategorien, Rücklagenstand und Belege liegen an einem Ort, offene Forderungen bleiben sichtbar, die Hausgeld-Abrechnung entsteht aus denselben Zahlen — und für rechtliche Rückfragen steht Ihr fester, zertifizierter Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden bereit. Wie die Plattform Schritt für Schritt arbeitet, sehen Sie unter So funktioniert’s.

Häufige Fragen

Ist das Hausgeld dasselbe wie die Nebenkosten?

Nein. Das Hausgeld umfasst zusätzlich die Verwaltungskosten, die laufende Erhaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Als Nebenkosten gegenüber einem Mieter kommen nur die Betriebskosten im Sinne der BetrKV in Betracht — Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten sind davon nach § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausgenommen.

Wird das Hausgeld nach Quadratmetern berechnet?

Im Regelfall nicht: Maßstab ist das Verhältnis der Miteigentumsanteile aus dem Grundbuch (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten können die Eigentümer eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG); bei Heizkosten gibt die Heizkostenverordnung einen verbrauchsabhängigen Anteil von 50 bis 70 Prozent vor.

Kann die Verwaltung das Hausgeld allein erhöhen?

Nein. Über die Vorschüsse beschließen die Wohnungseigentümer (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG); die Festsetzung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Der Verwalter darf nach § 27 Abs. 1 WEG nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung ohne Beschluss treffen.

Muss ich das erhöhte Hausgeld zahlen, wenn ich den Beschluss angefochten habe?

Ja. Ein Beschluss ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb zweier Monate zu begründen (§ 45 Satz 1 WEG).

Bekomme ich zu viel gezahltes Hausgeld zurück?

Das entscheidet sich mit der Jahresabrechnung. Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Ein Guthaben aus der Abrechnung wird üblicherweise verrechnet oder ausgezahlt — wie genau, regelt der Beschluss.

Zahlt bei einem Verkauf der alte oder der neue Eigentümer?

Die Zahlungspflicht trifft denjenigen, der zum Fälligkeitszeitpunkt Wohnungseigentümer ist; deshalb lohnt es sich, Fälligkeiten im Beschluss zu datieren (§ 28 Abs. 3 WEG). Wie Verkäufer und Käufer die Last wirtschaftlich untereinander aufteilen, gehört in den Kaufvertrag — gegenüber der Gemeinschaft ändert das nichts.

Fazit

Das Hausgeld ist kein Pauschalbetrag, sondern die monatliche Rate auf einen beschlossenen Plan: Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG, aufgeteilt nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, korrigiert durch die Jahresabrechnung.

Wer die vier Blöcke auseinanderhält — Betriebskosten, Verwaltung, laufende Erhaltung, Rücklagenzuführung —, kann jede Zahl erklären und jede Erhöhung begründen. Und wer weiß, dass nur der erste Block auf Mieter umlegbar ist, spart sich die Korrektur der Nebenkostenabrechnung im Jahr darauf. Beides beginnt beim Wirtschaftsplan: Je genauer er die Wirklichkeit abbildet, desto seltener wird aus dem Hausgeld ein Thema für die Tagesordnung.