Heizungsprüfung in der WEG: Welche Frist am 30. September 2027 endet und wer den Termin beauftragt

Die Antwort vorweg

Eine Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger, die keine Wärmepumpe ist und in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten betrieben wird, muss einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung unterzogen werden — so ordnet es § 60b des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) an. Für Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurden, endet die Frist dafür mit Ablauf des 30. September 2027. Jüngere Anlagen sind innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau oder Aufstellung an der Reihe. Verantwortlich für die Einhaltung ist der Eigentümer (§ 8 Abs. 1 GModG) — bei einer gemeinschaftlichen Heizzentrale also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die den Auftrag als Maßnahme ordnungsmäßiger Erhaltung beschließt (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Warum das Gesetz plötzlich anders heißt

Wer die Vorschrift heute nachschlägt, findet sie an vertrauter Stelle unter einem neuen Titel. Das Gesetz vom 8. August 2020, das bis dahin als Gebäudeenergiegesetz geführt wurde, trägt seit dem 29. Juli 2026 die Überschrift „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden” mit der Kurzbezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die neue Überschrift geht auf Artikel 1 Nummer 1 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 zurück.

Für die Praxis einer Gemeinschaft sind daran drei Dinge wichtig:

• Die Paragrafennummern bleiben. Die §§ 60a bis 60c stehen unverändert an ihrem Platz. Angebote, Prüfprotokolle und Beschlusstexte, die auf „§ 60b” verweisen, meinen dieselbe Vorschrift.
• Die Pflicht ist älter als der Name. Die §§ 60b und 60c sind bereits am 1. Oktober 2024 in Kraft getreten. Die Frist für Altanlagen läuft seitdem.
• Weitere Stufen sind angekündigt. Dasselbe Änderungsgesetz weist im Bundesgesetzblatt weitere Änderungen zum 1. Januar 2027, 2028 und 2030 aus. Ein Beschluss, der die Sache beschreibt („Beauftragung der gesetzlich vorgeschriebenen Heizungsprüfung samt Optimierung”) statt sich allein an einer Zitierweise festzuhalten, bleibt davon unberührt.

Im Beschlusstext empfiehlt sich deshalb die vollständige Bezeichnung samt Paragraf — etwa „§ 60b GModG (vormals GEG)”. Damit finden auch Eigentümer die Grundlage wieder, die eine ältere Unterlage in der Hand halten.

Wen trifft die Prüfpflicht genau?

Die Schwelle ist in allen drei Vorschriften dieselbe: mindestens sechs Wohnungen oder sonstige selbständige Nutzungseinheiten im Gebäude. Die typische Mehrparteienanlage mit gemeinsamer Heizzentrale liegt damit im Anwendungsbereich, das Dreifamilienhaus in aller Regel darunter. Welche Pflicht konkret greift, hängt anschließend an der Technik und am Einbaudatum.

Anlage im Gebäude ab sechs Einheiten	Grundlage	Was zu tun ist	Bis wann
Wasserbasierte Heizung (keine Wärmepumpe), eingebaut vor dem 1.10.2009	§ 60b Abs. 1 Satz 2 GModG	Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung	Ablauf des 30.09.2027
Wasserbasierte Heizung (keine Wärmepumpe), eingebaut nach dem 30.09.2009	§ 60b Abs. 1 Satz 1 GModG	Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung	Innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau
Wärmepumpe, eingebaut nach dem 31.12.2023	§ 60a Abs. 1 GModG	Betriebsprüfung	Nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme; Wiederholung spätestens alle fünf Jahre ohne Fernkontrolle
Neu eingebaute wasserbasierte Heizung	§ 60c Abs. 1 GModG	Hydraulischer Abgleich	Nach Einbau oder Aufstellung zum Zweck der Inbetriebnahme

Zwei Abgrenzungen gehören dazu. Warmwasser-Wärmepumpen und Luft-Luft-Wärmepumpen nimmt § 60a Abs. 1 Satz 2 GModG von der Betriebsprüfung aus. Und § 60b Abs. 7 GModG stellt Anlagen frei, die über eine standardisierte Gebäudeautomation nach § 56 GModG verfügen, die als Wärmepumpe bereits einer Betriebsprüfung nach § 60a unterliegen, die unter einen Energieleistungsvertrag fallen oder die von einem Versorgungsunternehmen oder Netzbetreiber betrieben werden und dadurch systemseitig überwacht sind. Für die letzten beiden Fälle verlangt § 60b Abs. 8 GModG Nachweise — Vertrag und Anlagendaten gehören dann in dieselbe Ablage wie die Teilungserklärung.

Was wird bei der Heizungsprüfung tatsächlich untersucht?

§ 60b Abs. 1 Satz 3 GModG zählt vier Prüfpunkte auf:

1. ob die zum Betrieb der Heizung einstellbaren technischen Parameter hinsichtlich der Energieeffizienz optimiert sind,
2. ob eine effiziente Heizungspumpe im Heizsystem eingesetzt wird,
3. inwieweit Dämmmaßnahmen von Rohrleitungen oder Armaturen durchgeführt werden sollten,
4. welche Maßnahmen zur Absenkung der Vorlauftemperatur nach Inaugenscheinnahme möglich sind.

Das ist bewusst ein Blick auf die Einstellungen, nicht auf die Substanz. Der Termin dauert entsprechend überschaubar lange — und er endet mit einem Ergebnis, das schriftlich festzuhalten und dem Verantwortlichen zu übersenden ist (§ 60b Abs. 5 Satz 1 GModG).

Durchführen darf ihn eine fachkundige Person. § 60b Abs. 3 GModG verweist dafür auf § 60a Abs. 3 und nennt ausdrücklich die Personen nach § 60a Abs. 4 Nr. 1, 2, 4 und 6: Schornsteinfeger, Installateure und Heizungsbauer, Ofen- und Luftheizungsbauer sowie Energieberater, die auf der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes stehen. Praktisch heißt das: Der Betrieb, der ohnehin die Wartung übernimmt, kommt regelmäßig auch für die Prüfung infrage.

Genau darauf zielt § 60b Abs. 4 GModG ab. Prüfung und Optimierung sollen im Zusammenhang mit ohnehin stattfindenden Tätigkeiten angeboten und durchgeführt werden — bei Kehr- und Überprüfungstätigkeiten, bei der Feuerstättenschau oder bei Heizungswartungsarbeiten. Und Satz 2 stellt klar: Die Heizungsprüfung kann auch im Rahmen der Durchführung eines hydraulischen Abgleichs nachgewiesen werden. Wer den Wartungstermin im Spätsommer ohnehin plant, koppelt beides zusammen und spart die zweite Anfahrt.

Was passiert nach der Prüfung?

Hier liegt der Teil, den viele Gemeinschaften übersehen: Die Prüfung ist der Anfang, nicht der Abschluss. Zeigt sie Optimierungsbedarf bei den einstellbaren Parametern, sind die Optimierungsmaßnahmen innerhalb eines Jahres nach der Heizungsprüfung durchzuführen und schriftlich festzuhalten (§ 60b Abs. 5 Satz 2 GModG).

Was dabei regelmäßig notwendig ist, benennt § 60b Abs. 2 GModG — unter ausdrücklicher Berücksichtigung möglicher Auswirkungen auf die Bausubstanz und die menschliche Gesundheit:

• Absenkung der Vorlauftemperatur oder Optimierung der Heizkurve bei groben Fehleinstellungen,
• Aktivierung von Nachtabsenkung oder Nachtabschaltung und passender Absenkungen, dazu eine Information des Betreibers etwa zu Sommerabschaltung und Urlaubsabsenkung,
• Optimierung des Zirkulationsbetriebs unter Beachtung der Regelungen zum Gesundheitsschutz,
• Überprüfung der ordnungsgemäßen Einstellung der Umwälzpumpe,
• Absenkung der Warmwassertemperaturen, ebenfalls unter Beachtung des Gesundheitsschutzes,
• Absenkung der Heizgrenztemperatur, um Heizperiode und Heiztage zu verringern,
• Information der Eigentümer oder Nutzer über weitergehende Einsparmaßnahmen und den Einsatz erneuerbarer Energien.

Der Hinweis auf den Gesundheitsschutz steht dort aus gutem Grund: Warmwassertemperaturen und Zirkulation berühren die Hygiene der Trinkwasserinstallation. Diese Einstellungen gehören in fachkundige Hände, nicht in eine Eigenregie am Regler.

Für vermietete Einheiten kommt eine Nebenpflicht dazu: Das Prüfergebnis und der Nachweis über die Optimierung sind dem Mieter auf Verlangen unverzüglich vorzulegen (§ 60b Abs. 5 Satz 3 GModG). Wer die Unterlagen digital ablegt, erledigt eine solche Anfrage in Minuten.

Wer beauftragt in der Eigentümergemeinschaft — und wer zahlt?

Die Heizzentrale ist gemeinschaftliches Eigentum, die Prüfung damit eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Wohnungseigentümer beschließen darüber mit einfacher Mehrheit; jeder Einzelne kann eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG).

Zwischen zwei Versammlungen hilft § 27 Abs. 1 WEG: Der Verwalter — ob professionell bestellt oder aus den eigenen Reihen — ist berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Eine gesetzlich terminierte Heizungsprüfung im überschaubaren dreistelligen Bereich fällt regelmäßig unter diese Befugnis. Die Eigentümer können sie durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG) — eine ausdrückliche Ermächtigung samt Kostenrahmen schafft Klarheit für beide Seiten.

Die Kosten trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Sie fließen über den Wirtschaftsplan in die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG) und tauchen in der Jahresabrechnung wieder auf (§ 28 Abs. 2 WEG). Prüfung und kleinere Optimierung sind laufende Bewirtschaftungskosten; führt die Prüfung zu einer größeren Maßnahme — neue Umwälzpumpe, gedämmte Verteilleitungen —, ist die Erhaltungsrücklage der richtige Topf, und die Abgrenzung erklärt der Beitrag Bauliche Veränderung oder Erhaltung. Wie die Positionen im Wirtschaftsplan sauber angesetzt werden, zeigt der zugehörige Leitfaden.

Und wenn nichts geschieht? Wer eine Anlage entgegen § 60b Abs. 1 nicht oder nicht rechtzeitig prüfen lässt, handelt ordnungswidrig (§ 108 Abs. 1 Nr. 10 GModG); dasselbe gilt für einen unterbliebenen hydraulischen Abgleich nach § 60c Abs. 1 (§ 108 Abs. 1 Nr. 11) und für eine nicht rechtzeitig durchgeführte Optimierung (§ 108 Abs. 1 Nr. 9). Diese Fälle können mit einer Geldbuße bis zu fünftausend Euro geahndet werden (§ 108 Abs. 2 Nr. 3 GModG).

Der Heizungs-Check vor dem Winter: sieben Schritte

Der Spätsommer ist das ruhige Fenster dafür — die Anlage steht still, die Handwerkskalender sind noch nicht voll, und bis zur Herbstversammlung bleibt Zeit für eine Beschlussvorlage.

1. Einbaujahr feststellen. Typenschild, Inbetriebnahmeprotokoll oder die alte Rechnung entscheiden darüber, ob die Frist 30. September 2027 gilt oder die 15-Jahres-Regel greift.
2. Einheiten zählen. Maßgeblich sind Wohnungen und sonstige selbständige Nutzungseinheiten im Gebäude — die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss zählt mit.
3. Ausnahmen prüfen. Läuft ein Contracting- oder Energieleistungsvertrag? Wird die Anlage vom Versorger betrieben? Dann die Nachweise nach § 60b Abs. 8 GModG heraussuchen.
4. Termin mit der Wartung koppeln. § 60b Abs. 4 GModG legt genau das nahe — ein Auftrag, ein Termin, ein Protokoll.
5. Ergebnis ablegen und lesen. Das Protokoll benennt den Optimierungsbedarf. Die Jahresfrist für die Umsetzung startet mit dem Prüfdatum.
6. Optimierung beauftragen und dokumentieren. Auch die durchgeführten Maßnahmen sind schriftlich festzuhalten.
7. Nächsten Termin hinterlegen. Wärmepumpen brauchen ohne Fernkontrolle spätestens alle fünf Jahre eine erneute Betriebsprüfung (§ 60a Abs. 1 Satz 3 GModG).

Ob die Anlage nach der Prüfung noch weitere Jahre trägt oder ein Austausch die bessere Rechnung ist, beantwortet die Bestandsaufnahme meist nebenbei — den Weg dorthin beschreibt der Beitrag Heizungstausch in der WEG, den Ablauf der Beschlussfassung der Leitfaden zur Eigentümerversammlung.

Genau hier zahlt sich eine digitale Organisation aus: Prüfprotokoll, Wartungsvertrag, Optimierungsnachweis und Fristen liegen an einem Ort, die Kosten stehen nachvollziehbar im Wirtschaftsplan, und für rechtliche Rückfragen steht ein fester, zertifizierter Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden bereit. Wie die Plattform Schritt für Schritt arbeitet, zeigt So funktioniert’s.

Häufige Fragen

Gilt die Heizungsprüfung auch für unsere Etagenheizungen?

Die Schwelle des § 60b Abs. 1 GModG knüpft an das Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten an, nicht an die Zahl der Wärmeerzeuger. Bei einzelnen Gasetagenheizungen in den Wohnungen ist zusätzlich die Zuordnung zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zu klären, weil davon abhängt, wer beauftragt und wer zahlt. Die Teilungserklärung gibt darüber Auskunft; im Zweifel lohnt eine fachkundige Einschätzung vor der Beauftragung.

Reicht die jährliche Wartung als Nachweis?

Die reguläre Wartung und die Heizungsprüfung nach § 60b GModG sind zwei verschiedene Dinge — die Prüfung hat einen eigenen, gesetzlich beschriebenen Inhalt und endet mit einem eigenen schriftlichen Ergebnis. Sie darf aber im selben Termin stattfinden: § 60b Abs. 4 GModG sieht das ausdrücklich vor. Entscheidend ist, dass das Protokoll die vier Prüfpunkte des Absatzes 1 Satz 3 abbildet.

Muss die Prüfung regelmäßig wiederholt werden?

Für die Heizungsprüfung sagt § 60b Abs. 6 GModG: Eine Wiederholung ist entbehrlich, solange an der Anlage keine Änderungen vorgenommen wurden und sich der Wärmebedarf des Gebäudes nicht geändert hat. Anders bei Wärmepumpen: Dort ist die Betriebsprüfung ohne Fernkontrolle spätestens alle fünf Jahre zu wiederholen (§ 60a Abs. 1 Satz 3 GModG).

Wer haftet, wenn die Frist in einer Selbstverwaltung verstreicht?

Verantwortlich für die Einhaltung der Vorschriften ist nach § 8 Abs. 1 GModG der Eigentümer — bei gemeinschaftlicher Anlage also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Innerhalb der Gemeinschaft entscheidet, wem die Aufgabe zugewiesen wurde: Ein Beschluss, der die Beauftragung samt Kostenrahmen einer benannten Person überträgt, schafft für alle Beteiligten eine klare Grundlage. Ohne eine solche Zuweisung bleibt die Aufgabe bei der Gemeinschaft als Ganzes.

Was hat der hydraulische Abgleich damit zu tun?

Er ist eine eigenständige Pflicht bei neu eingebauten Anlagen in Gebäuden ab sechs Einheiten (§ 60c Abs. 1 GModG) und umfasst mindestens eine raumweise Heizlastberechnung, die Prüfung und nötigenfalls Optimierung der Heizflächen im Hinblick auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur sowie die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung (§ 60c Abs. 2). Die Bestätigung ist samt Einstellungswerten schriftlich festzuhalten (§ 60c Abs. 4). Für Bestandsanlagen ist er zugleich der Weg, die Heizungsprüfung nachzuweisen (§ 60b Abs. 4 Satz 2).

Fazit

Die Heizungsprüfung gehört zu den Pflichten, die leise sind: kein Formular, keine Erinnerung von Amts wegen, nur eine Frist im Gesetz. Für Anlagen aus der Zeit vor Oktober 2009 endet sie am 30. September 2027 — das klingt fern und ist es nicht, wenn man zwei Heizperioden, eine Beschlussfassung und die anschließende Jahresfrist für die Optimierung dazurechnet.

Die gute Nachricht: Der Aufwand ist gering und der Nutzen sofort messbar. Eine korrigierte Heizkurve, eine richtig eingestellte Umwälzpumpe und eine gedämmte Verteilleitung senken die Verbrauchskosten in derselben Heizperiode, in der sie eingestellt werden. Wer den Termin jetzt mit der ohnehin fälligen Wartung koppelt, erledigt die gesetzliche Pflicht und die Vorbereitung auf den Winter in einem Aufwasch — und geht mit einem Protokoll in die Herbstversammlung, das jede Rückfrage beantwortet.