Winterdienst in der WEG: Wer räumen und streuen muss, wer beauftragt und wer haftet, wenn jemand stürzt

Die Antwort vorweg

Für den Winterdienst auf dem eigenen Grundstück — Hauszugang, Zuwege, Müllplatz, Tiefgaragenzufahrt — ist in einer Wohnungseigentumsanlage die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig; sie nimmt die Pflichten wahr, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben (§ 9a Abs. 2 WEG). Für den öffentlichen Gehweg vor dem Haus trifft die Räum- und Streupflicht zunächst die Gemeinde; die meisten Kommunen übertragen sie durch Satzung auf die anliegenden Grundstückseigentümer, und dann gilt sie ebenfalls für die Gemeinschaft. Beauftragt wird der Winterdienst durch Beschluss als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG), bezahlt wird nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Wer die Pflicht verletzt und dadurch einen Sturz verursacht, haftet über § 823 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz.

Woher die Räum- und Streupflicht überhaupt kommt

Ein einheitliches Bundesgesetz zum Winterdienst gibt es nicht. Die Pflicht setzt sich aus zwei Quellen zusammen, die getrennt zu betrachten sind.

Die erste ist die Verkehrssicherungspflicht. Wer eine Gefahrenquelle schafft oder beherrscht, muss die Vorkehrungen treffen, die zum Schutz anderer erforderlich sind. Für das eigene Grundstück heißt das: Ein vereister Hauszugang, über den Bewohner, Besucher, Paketboten und die Müllabfuhr laufen, ist eine solche Gefahrenquelle. Wird die Pflicht verletzt und stürzt jemand, greift § 823 Abs. 1 BGB — wer fahrlässig Körper oder Gesundheit eines anderen verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Die zweite Quelle ist das kommunale Satzungsrecht. Die Reinigung öffentlicher Straßen und Gehwege ist Aufgabe der Gemeinde; die Straßen- und Wegegesetze der Länder erlauben es ihr, diese Aufgabe für die Gehwege auf die Anlieger abzuwälzen. Genau das tun die allermeisten Städte in ihrer Straßenreinigungs- oder Winterdienstsatzung. Was dort steht, entscheidet über die Einzelheiten: die Uhrzeiten, an denen geräumt sein muss, die Breite des freizuhaltenden Streifens, den Umgang mit Sonn- und Feiertagen, und ob und welche abstumpfenden Mittel erlaubt sind. Streusalz ist auf Gehwegen vielerorts eingeschränkt oder untersagt.

Für eine Gemeinschaft folgt daraus ein einfacher erster Arbeitsschritt: Die Satzung der eigenen Gemeinde herunterladen und in die Verwaltungsunterlagen legen. Sie ist die einzige belastbare Quelle für die Zeitfenster, und sie unterscheidet sich von Ort zu Ort. Pauschale Angaben aus dem Internet — „ab sieben Uhr“, „bis zwanzig Uhr“ — treffen für die eigene Adresse häufig nicht zu.

Fläche	Wer ist verpflichtet	Grundlage
Hauszugang, Zuwege, Innenhof, Müllplatz, Stellplätze	Gemeinschaft der Wohnungseigentümer	Verkehrssicherungspflicht, Haftung über § 823 Abs. 1 BGB
Öffentlicher Gehweg entlang des Grundstücks	Gemeinde, per Satzung meist auf die Anlieger übertragen	Straßen- und Wegegesetze der Länder, kommunale Satzung
Fahrbahn der öffentlichen Straße	Gemeinde beziehungsweise Straßenbaulastträger	Straßen- und Wegegesetze der Länder
Balkon, Terrasse und sonstige Sondereigentumsflächen	Der jeweilige Wohnungseigentümer	Zuordnung nach Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Wie beschließt eine Gemeinschaft den Winterdienst?

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Soweit nichts vereinbart ist, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung (§ 19 Abs. 1 WEG). Die Vergabe eines Winterdienstes gehört dazu: Die Aufzählung in § 19 Abs. 2 WEG ist mit dem Wort „insbesondere“ eingeleitet und damit offen; die laufende Bewirtschaftung des Grundstücks fällt unter den Grundsatz des Absatzes 1. Beschlossen wird mit einfacher Mehrheit, und jeder einzelne Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG).

Zwischen zwei Versammlungen hilft § 27 Abs. 1 WEG. Der Verwalter — ob professionell bestellt oder aus den eigenen Reihen — ist berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (Nummer 1) oder die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (Nummer 2). Ein kurzfristiger Streueinsatz bei einsetzendem Blitzeis fällt darunter; ein Rahmenvertrag über mehrere Winter ist dagegen ein Fall für die Versammlung. Die Wohnungseigentümer können diese Befugnis durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG). Eine ausdrückliche Ermächtigung mit Kostenrahmen für die Wintermonate erspart in der Praxis viele Rückfragen.

Ein tragfähiger Beschluss benennt vier Punkte: die zu betreuenden Flächen, den Zeitraum, den Leistungsumfang samt Einsatzschwelle und den Kostenrahmen. Wer stattdessen nur „Beauftragung eines Winterdienstes“ beschließt, hat später keine Grundlage, um Leistung oder Rechnung zu prüfen. Wie eine Beschlussvorlage aufgebaut wird und welche Fristen für die Einladung gelten, zeigt der Leitfaden zur Eigentümerversammlung.

Eine verbreitete Abkürzung trägt nicht: die Verteilung des Winterdienstes auf die Bewohner per Kehrplan in der Hausordnung. Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben und den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums; sie kann einzelnen Eigentümern keine Arbeitspflichten auferlegen, für die es an einer Vereinbarung fehlt. Ein solcher Plan mag in kleinen Gemeinschaften jahrelang gut gehen — im Schadensfall steht die Gemeinschaft trotzdem in der Verantwortung. Wo die Grenzen einer Hausordnung genau verlaufen, beschreibt der Beitrag Hausordnung in der WEG.

Lässt sich die Verantwortung per Vertrag abgeben?

Übertragen lässt sich die Ausführung, nicht die Verantwortung im Ganzen. Beauftragt die Gemeinschaft ein Fachunternehmen, geht die Verkehrssicherungspflicht insoweit auf dieses über, bei der Gemeinschaft verbleibt jedoch eine Auswahl- und Überwachungspflicht. Sie muss ein geeignetes Unternehmen auswählen und sich in Abständen davon überzeugen, dass tatsächlich geräumt und gestreut wird.

Die Abgrenzung zu § 831 BGB gehört dazu. Wer einen anderen zu einer Verrichtung bestellt, haftet für dessen widerrechtliche Schädigung Dritter, kann sich aber durch den Nachweis sorgfältiger Auswahl und Leitung entlasten (§ 831 Abs. 1 BGB). Ein selbständiges Winterdienstunternehmen, das nach eigenem Ermessen über Einsatzzeiten und Geräte entscheidet, ist in der Regel kein solcher Verrichtungsgehilfe — anders als ein Hausmeister, der auf Weisung der Gemeinschaft arbeitet. Für die Praxis heißt das: Bei einem angestellten Hausmeister kommt es auf sorgfältige Auswahl, Ausstattung und Anleitung an, beim beauftragten Unternehmen auf Auswahl und Kontrolle.

Zwei Vertragsdetails entscheiden über den Wert der Übertragung. Erstens die Einsatzschwelle: Ab welcher Schneehöhe oder Temperatur rückt der Dienst aus, und wer beobachtet die Wetterlage? Zweitens die Kontrollfahrten: Übernimmt das Unternehmen auch die Nachkontrolle bei anhaltendem Schneefall oder nur einen Einsatz am Morgen? Ein Vertrag, der beides offenlässt, verlagert die Beobachtungspflicht faktisch zurück auf die Gemeinschaft.

Dazu gehört ein Blick in die Versicherungsunterlagen. Die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zählt § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Genau diese Police trägt Personenschäden nach einem Sturz auf dem Grundstück. Welche Deckungen eine Gemeinschaft sonst braucht, ordnet der Beitrag WEG-Versicherungen im Überblick.

Wer trägt die Kosten?

Innerhalb der Gemeinschaft gilt der gesetzliche Schlüssel: Die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs, trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten dürfen die Wohnungseigentümer eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) — ein Weg, der etwa dann naheliegt, wenn eine Gewerbeeinheit mit eigenem Zugang deutlich mehr Fläche verursacht.

Die Beträge laufen über die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan (§ 19 Abs. 2 Nr. 5 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) und tauchen später in der Jahresabrechnung wieder auf. Weil der Wirtschaftsplan für das Folgejahr im Herbst entsteht, ist jetzt der richtige Moment, die Position anzupassen — wie sie sauber angesetzt wird, zeigt der Leitfaden zum Wirtschaftsplan. Winterdienst ist laufende Bewirtschaftung; die Erhaltungsrücklage bleibt dafür unangetastet.

Für vermietete Einheiten kommt eine zweite Ebene dazu. Die Betriebskostenverordnung führt in § 2 Nr. 8 die Kosten der Straßenreinigung auf und zählt dazu neben den öffentlichen Gebühren ausdrücklich „die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen“. Darunter fällt der beauftragte Winterdienst auf den Gehwegen. Umlegen kann der vermietende Eigentümer diese Kosten allerdings nur, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten wirksam vereinbart.

Nach außen haftet für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 9a Abs. 4 WEG). Der Winterdienstvertrag ist damit keine Angelegenheit, die sich in einer Selbstverwaltung nebenbei mündlich regeln lässt.

Sieben Schritte vor der ersten Frostnacht

Der Spätsommer und der frühe Herbst sind das ruhige Fenster dafür: Die Anbieter haben noch Kapazität, und bis zur Herbstversammlung bleibt Zeit für eine Beschlussvorlage.

1. Satzung besorgen: Die Straßenreinigungs- oder Winterdienstsatzung der Gemeinde nennt Zeitfenster, Streifenbreite und zulässige Streumittel.
2. Flächen aufnehmen: Gehweg, Hauszugang, Nebeneingänge, Müllplatz, Fahrradabstellplatz, Tiefgaragenrampe, Stellplätze — mit Quadratmetern, damit Angebote vergleichbar werden.
3. Angebote einholen: mindestens drei, jeweils mit Einsatzschwelle, Reaktionszeit, Kontrollfahrten und Regelung für Sonn- und Feiertage.
4. Beschluss vorbereiten: Flächen, Zeitraum, Leistungsumfang und Kostenrahmen gehören in den Beschlusstext, nicht erst in den Vertrag.
5. Versicherung prüfen: Deckungssumme der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ansehen und den Versicherer über die Vergabe informieren.
6. Kontrolle festlegen: Eine benannte Person sieht bei Schneelage nach und hält Datum, Uhrzeit und Zustand fest — im Streitfall ist diese Aufzeichnung das entscheidende Beweismittel.
7. Wirtschaftsplan anpassen: Die neue Position fließt in die Vorschüsse für das kommende Jahr ein.

Genau an dieser Stelle zahlt sich eine digitale Organisation aus: Satzung, Vertrag, Beschluss, Versicherungspolice und das Einsatzprotokoll liegen an einem Ort, die Kosten stehen nachvollziehbar im Wirtschaftsplan, und für rechtliche Rückfragen steht ein fester, zertifizierter Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden bereit. Wie die Plattform Schritt für Schritt arbeitet, zeigt So funktioniert’s.

Häufige Fragen

Ab wann und bis wann muss geräumt sein?

Das steht in der Satzung der jeweiligen Gemeinde, nicht in einem Bundesgesetz. Üblich sind ein Zeitfenster am Werktagmorgen, ein späterer Beginn an Sonn- und Feiertagen und ein festes Ende am Abend; die genauen Uhrzeiten unterscheiden sich von Ort zu Ort. Maßgeblich ist zusätzlich die tatsächliche Gefahrenlage: Bei anhaltendem Schneefall oder überfrierender Nässe innerhalb des Zeitfensters ist wiederholtes Räumen und Streuen erforderlich.

Reicht ein Aushang, der auf Glättegefahr hinweist?

Ein Hinweisschild ersetzt die Räum- und Streupflicht nicht. Es kann im Einzelfall die Aufmerksamkeit erhöhen, entbindet die Gemeinschaft aber nicht davon, die Flächen tatsächlich begehbar zu halten. Wer die Pflicht nur ankündigt statt sie zu erfüllen, verbessert seine Position im Schadensfall nicht.

Was gilt bei einer Selbstverwaltung ohne externen Dienstleister?

Rechtlich ändert sich nichts: Die Pflicht liegt bei der Gemeinschaft. Übernehmen Eigentümer den Dienst selbst, sollte ein Beschluss festhalten, wer welche Fläche in welchem Zeitfenster betreut, wie vertreten wird und wer Gerät und Streugut beschafft. Ohne diese Zuweisung bleibt die Aufgabe bei der Gemeinschaft als Ganzes — mit dem praktischen Problem, dass sich im Ernstfall niemand zuständig fühlt.

Muss der Winterdienst auch bei Dauerschneefall ausrücken?

Die Pflicht besteht, solange die Maßnahmen zumutbar sind und einen Erfolg versprechen. Bei extremem, anhaltendem Schneefall kann ein kurzzeitiges Aussetzen vertretbar sein; sobald der Niederschlag nachlässt, lebt die Pflicht wieder auf. Ein pauschaler Verweis auf „Ausnahmewetter“ trägt dagegen nicht, wenn geräumt werden konnte.

Wer haftet, wenn das beauftragte Unternehmen nicht kommt?

Der Dienstleister haftet aus dem Vertrag und aus der übernommenen Verkehrssicherungspflicht. Die Gemeinschaft steht daneben in der Pflicht, ihn sorgfältig ausgewählt und die Ausführung überwacht zu haben. Wer über Wochen bemerkt, dass nicht geräumt wird, und nichts unternimmt, kann sich auf die Übertragung nicht mehr berufen.

Was der Herbst entscheidet

Winterdienst ist eine Aufgabe, die keine Frist im Gesetzblatt hat und trotzdem einen festen Termin kennt: die erste Nacht unter null Grad. Bis dahin müssen Satzung gelesen, Flächen erfasst, Angebote verglichen, ein Beschluss gefasst und ein Vertrag geschlossen sein — jeder dieser Schritte dauert Wochen, wenn er in die falsche Jahreszeit fällt.

Der Aufwand ist überschaubar, das Risiko ohne ihn nicht. Ein Sturz auf vereistem Grund führt zu Schmerzensgeld, Verdienstausfall und den Regressforderungen der Krankenkasse; über den Haftungsmaßstab entscheidet dann die Frage, ob eine Gemeinschaft ihre Aufgabe geordnet vergeben und kontrolliert hat. Eine Gemeinschaft, die im September beschließt und im Oktober unterschreibt, geht mit einer belegbaren Antwort in den Winter.