Eigentümerwechsel in der WEG: Wer zahlt Hausgeld, Nachschuss und Sonderumlage nach dem Verkauf?

Die Antwort vorweg

Gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zahlt immer der, der im maßgeblichen Zeitpunkt Wohnungseigentümer ist — und das ist, wer im Grundbuch steht. Bei den laufenden Vorschüssen aus dem Wirtschaftsplan ist das der Zeitpunkt der Fälligkeit: Was vor der Eigentumsumschreibung fällig wurde, schuldet der Verkäufer, was danach fällig wird, der Käufer. Bei der Jahresabrechnung liegt der Zeitpunkt später, denn die Zahlungspflicht entsteht dort erst mit dem Beschluss über die Nachschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Wird dieser Beschluss nach der Umschreibung gefasst, trifft er den Käufer — auch für ein Jahr, in dem ihm die Wohnung noch gar nicht gehörte. Was die beiden untereinander vereinbaren, ist eine zweite, davon getrennte Ebene: Der Kaufvertrag verschiebt Lasten im Innenverhältnis, gegenüber der Gemeinschaft ändert er nichts.

Ab wann gehört der Käufer zur Gemeinschaft?

Wohnungseigentümer wird man mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit der Unterschrift beim Notar und nicht mit der Schlüsselübergabe. Das WEG knüpft daran erkennbar an: Der Anteil, nach dem sich Kosten und Nutzungen bemessen, bestimmt sich nach dem „gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile“ (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG). Zwischen Notartermin und Umschreibung liegen in der Praxis Monate, in denen der Käufer die Wohnung oft schon nutzt und die Lasten wirtschaftlich trägt — Mitglied der Gemeinschaft ist er noch nicht.

Für diese Zwischenzeit sorgt der Kaufvertrag vor. Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt die Grundregel: „Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache“ (§ 446 Satz 2 BGB); regelmäßig wiederkehrende Lasten werden dabei nach der Dauer der Verpflichtung aufgeteilt (§ 103 BGB). Notarverträge regeln den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten deshalb fast immer ausdrücklich auf einen Stichtag. Diese Abrede wirkt zwischen Verkäufer und Käufer. Die Gemeinschaft ist an ihr nicht beteiligt und muss sie nicht gegen sich gelten lassen.

Daraus ergibt sich die Zweiteilung, an der sich fast jeder Streit nach einem Eigentümerwechsel entscheidet:

Forderung	Wen schreibt die Gemeinschaft an	Woraus folgt das
Laufende Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan	Wer bei Fälligkeit im Grundbuch stand	Beschlossene Vorschusspflicht nach § 28 Abs. 1 WEG, Fälligkeit ggf. durch Beschluss bestimmt (§ 28 Abs. 3 WEG)
Nachschuss aus der Jahresabrechnung	Wer bei der Beschlussfassung im Grundbuch stand	Die Zahlungspflicht entsteht erst mit dem Beschluss (§ 28 Abs. 2 WEG)
Anpassung der Vorschüsse nach der Abrechnung	Der jeweils aktuelle Eigentümer ab Wirksamwerden	§ 28 Abs. 2 WEG regelt die Anpassung für die Zukunft
Sonderumlage	Wer bei der Beschlussfassung im Grundbuch stand	Auch sie beruht auf einem Beschluss über Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG)
Guthaben aus der Abrechnung	Ebenfalls der Eigentümer im Zeitpunkt des Beschlusses	Spiegelbild derselben Regel
Rückstände des Verkäufers	Weiterhin der Verkäufer	Kein gesetzlicher Schuldbeitritt des Erwerbers

Der praktische Kern steht in der zweiten Zeile. Wer im Frühjahr kauft und im Herbst die Abrechnung für das Vorjahr beschlossen bekommt, zahlt den Nachschuss — obwohl er im Abrechnungsjahr weder geheizt noch die Treppe benutzt hat. Wer das nicht will, muss es im Kaufvertrag regeln, etwa über eine Kaufpreisanpassung oder eine Freistellungsklausel zugunsten des Käufers.

Was erbt der Käufer an Beschlüssen und Vereinbarungen?

Ein Käufer tritt in eine Gemeinschaft ein, die längst gehandelt hat: mit Beschlüssen über Sanierungen, Kostenverteilungen, Hausordnung und Verwalterbestellung. Was davon gegen ihn wirkt, sagt § 10 Abs. 3 WEG, und die Antwort fällt für die beiden Regelungsformen unterschiedlich aus. Vereinbarungen sind das, was die Wohnungseigentümer in Ergänzung oder Abweichung vom Gesetz untereinander festlegen; sie wirken samt ihrer Änderung und Aufhebung gegen den Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Beschlüsse dagegen brauchen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger ausdrücklich keine Eintragung.

Für den Käufer heißt das: Die Gemeinschaftsordnung liest er im Grundbuch, die Beschlusslage nirgends dort. Sie steht in der Beschluss-Sammlung, die jede Gemeinschaft zu führen hat und die den Wortlaut der verkündeten Beschlüsse, der schriftlichen Beschlüsse und der Urteilsformeln enthält, fortlaufend nummeriert und mit dem Vermerk, ob ein Beschluss angefochten oder aufgehoben wurde (§ 24 Abs. 7 WEG). Einsicht bekommt jeder Wohnungseigentümer und „ein Dritter, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat“ (§ 24 Abs. 7 Satz 8 WEG) — der Käufer also über eine Vollmacht des Verkäufers. Diese Einsicht ist der wirksamste Schritt der ganzen Kaufprüfung: Dort steht die beschlossene Dachsanierung, dort steht der geänderte Kostenverteilungsschlüssel, dort steht die Sonderumlage, die noch nicht eingefordert ist.

Wer sich gegen einen Beschluss wehren will, muss die Fristen des § 45 Satz 1 WEG einhalten: Klage binnen eines Monats nach der Beschlussfassung, Begründung binnen zweier Monate, jeweils gerechnet ab dem Beschluss und nicht ab der eigenen Kenntnis. Wie das Verfahren abläuft, beschreibt der Beitrag zum Beschluss anfechten. Ein Käufer, dessen Umschreibung erst nach Ablauf dieser Fristen erfolgt, kommt für die Anfechtung schlicht zu spät.

Manche Gemeinschaften haben zusätzlich eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart: Dann bedarf der Verkauf der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, meist des Verwalters (§ 12 Abs. 1 WEG). Versagt werden darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund (§ 12 Abs. 2 WEG); fehlt sie, bleiben Veräußerung und Verpflichtungsgeschäft unwirksam, solange sie nicht erteilt ist (§ 12 Abs. 3 WEG). Die Wohnungseigentümer können eine solche Beschränkung durch Beschluss aufheben und im Grundbuch löschen lassen (§ 12 Abs. 4 WEG).

Was passiert mit dem Anteil an der Erhaltungsrücklage?

Verkäufer rechnen häufig damit, ihren eingezahlten Anteil an der Erhaltungsrücklage beim Auszug zurückzubekommen. Einen solchen Anspruch kennt das Gesetz nicht. Die Rücklage gehört zum Gemeinschaftsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 3 WEG), und ein Wohnungseigentümer kann daraus nur den seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Früchte beanspruchen (§ 16 Abs. 1 Satz 1 WEG) — nicht die Substanz. Wer verkauft, verliert seinen Anteil an der Rücklage nicht an die anderen, sondern gibt ihn mit der Wohnung weiter.

Wirtschaftlich landet der Rücklagenstand deshalb im Kaufpreis. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Argument für einen höheren Preis, eine leere ein Argument für einen Abschlag — vor allem, wenn in der Beschluss-Sammlung schon eine beschlossene Maßnahme steht, für die das Geld fehlt. Den Stand belegt der Vermögensbericht, den der Verwalter nach Ablauf jedes Kalenderjahres zu erstellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen hat; er weist den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen aus (§ 28 Abs. 4 WEG). Welche steuerlichen Folgen der Rücklagenanteil für die Bemessung der Grunderwerbsteuer hat, klärt der steuerliche Berater — das ist keine Frage des WEG.

Haftet der Käufer für die Rückstände des Verkäufers?

Beim rechtsgeschäftlichen Kauf gilt der einfache Grundsatz: Wer die Wohnung erwirbt, übernimmt damit nicht die persönlichen Schulden des Voreigentümers gegenüber der Gemeinschaft. Das WEG kennt keinen Schuldbeitritt des Erwerbers für rückständiges Hausgeld. Die Gemeinschaft muss sich weiter an den Verkäufer halten — was für sie unangenehm wird, wenn der Verkaufserlös längst verteilt ist.

Der Verkäufer wiederum ist mit dem Verkauf nicht sofort aus allem heraus. Nach § 9a Abs. 4 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder in diesem Zeitraum fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung verweist die Vorschrift auf § 728b BGB. Dort ist die Nachhaftung befristet: Der Ausgeschiedene haftet für die bis dahin begründeten Verbindlichkeiten nur, wenn sie vor Ablauf von fünf Jahren nach seinem Ausscheiden fällig werden und der Anspruch in der dort beschriebenen Weise festgestellt oder vollstreckt wird (§ 728b Abs. 1 BGB). Betroffen sind damit Gläubiger der Gemeinschaft, also etwa der Handwerksbetrieb, die Versicherung oder die Bank. Das Innenverhältnis zur eigenen WEG regelt die Vorschrift nicht.

Anders liegt der Fall in der Zwangsversteigerung. Wird in ein Wohnungseigentum vollstreckt, genießen die daraus fälligen Ansprüche auf Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 und § 28 Abs. 1 und 2 WEG ein Vorrecht in der Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Erfasst sind die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren, begrenzt auf höchstens 5 Prozent des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Werts. Angemeldet wird das Vorrecht durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Wer im Versteigerungstermin bietet, kalkuliert diesen Betrag also mit ein — und eine Gemeinschaft mit Zahlungsausfällen sollte die Anmeldung nicht versäumen.

Welche Unterlagen ein Käufer vor dem Notartermin sehen sollte

Diese Reihenfolge hat sich bewährt und kostet die Gemeinschaft wenig Aufwand:

1. Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan aus dem Grundbuch — dort steht, was zum Sondereigentum gehört und welche Vereinbarungen gegen den Käufer wirken (§ 10 Abs. 3 WEG).
2. Beschluss-Sammlung, eingesehen mit Vollmacht des Verkäufers (§ 24 Abs. 7 Satz 8 WEG). Besonders wichtig sind Beschlüsse zu Sanierungen, zu abweichenden Kostenverteilungen und zu Sonderumlagen.
3. Die letzten drei Jahresabrechnungen und der laufende Wirtschaftsplan — daraus ergibt sich, wie sich das Hausgeld entwickelt und ob die Vorschüsse die Kosten decken.
4. Der Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen (§ 28 Abs. 4 WEG).
5. Die Protokolle der letzten Versammlungen. Sie zeigen, was diskutiert, aber noch nicht beschlossen wurde — der beste Frühindikator für die nächste Sonderumlage. Was ein Protokoll enthalten muss, steht im Beitrag zum Versammlungsprotokoll.
6. Eine schriftliche Auskunft zu offenen Forderungen gegen die Wohnung und zu laufenden Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft.
7. Die Stichtagsregelung im Kaufvertrag prüfen: Wer trägt Nutzen und Lasten ab wann, wer zahlt einen später beschlossenen Nachschuss für ein zurückliegendes Jahr, wie wird der Rücklagenstand im Preis berücksichtigt.

Für die Gemeinschaft selbst bedeutet ein Eigentümerwechsel vor allem Pflegearbeit an den eigenen Daten: neue Anschrift, neue Bankverbindung, Stichtag der Umschreibung, Zuordnung offener Posten. In selbstverwalteten Häusern liegt genau das oft verstreut — die Eigentümerliste in einem Tabellenblatt, die Zahlungseingänge auf einem Kontoauszug, die Beschlüsse in einem Ordner. Eine digitale Verwaltung führt Eigentümerdaten, Beschlüsse, offene Forderungen und Rücklagenstand an einem Ort zusammen, für jeden Eigentümer einsehbar, und für rechtliche Rückfragen steht ein fester, zertifizierter Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden bereit. Wie das im Alltag abläuft, zeigt So funktioniert’s.

Häufige Fragen

Ich habe im März gekauft — muss ich den Nachschuss für das ganze Vorjahr zahlen?

Gegenüber der Gemeinschaft in aller Regel ja, wenn der Beschluss über die Nachschüsse nach Ihrer Eintragung im Grundbuch gefasst wurde. Die Zahlungspflicht entsteht erst mit diesem Beschluss (§ 28 Abs. 2 WEG) und trifft den, der dann Wohnungseigentümer ist. Ob Sie sich das Geld beim Verkäufer holen können, richtet sich allein nach dem Kaufvertrag.

Bekomme ich meinen Anteil an der Erhaltungsrücklage beim Verkauf ausgezahlt?

Nein. Die Rücklage ist Teil des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a Abs. 3 WEG), und das Gesetz sieht keine Auszahlung an einen ausscheidenden Eigentümer vor. Der Rücklagenstand wirkt sich über den Kaufpreis aus; belegen lässt er sich mit dem Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG.

Gelten die alten Beschlüsse auch für mich als neuen Eigentümer?

Ja. Beschlüsse wirken gegen den Sondernachfolger, ohne dass sie im Grundbuch eingetragen sein müssen (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Anders ist es bei Vereinbarungen: Sie binden den Käufer nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Kann ich als Käufer einen Beschluss anfechten, der kurz vor meiner Eintragung gefasst wurde?

Die Anfechtungsklage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und binnen zweier Monate begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG). Beide Fristen laufen ab dem Beschluss. Wer erst danach ins Grundbuch kommt, kann sie in aller Regel nicht mehr nutzen — ein Grund, die Beschlusslage vor der Unterschrift zu prüfen.

Muss die Verwaltung dem Verkauf zustimmen?

Nur, wenn eine Veräußerungsbeschränkung als Inhalt des Sondereigentums vereinbart ist (§ 12 Abs. 1 WEG). Dann darf die Zustimmung ausschließlich aus wichtigem Grund versagt werden (§ 12 Abs. 2 WEG), und ohne sie bleibt die Veräußerung unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG). Ob eine solche Klausel besteht, steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch.

Zwei Ebenen, die nie vermischt werden dürfen

Fast jeder Streit nach einem Wohnungsverkauf entsteht daraus, dass Kaufvertrag und Gemeinschaftsrecht in einen Topf geworfen werden. Die Gemeinschaft fragt nur, wer im maßgeblichen Zeitpunkt im Grundbuch stand — bei Vorschüssen zur Fälligkeit, bei Nachschüssen und Sonderumlagen zur Beschlussfassung. Der Kaufvertrag verteilt dieselben Beträge zwischen Verkäufer und Käufer noch einmal neu, ändert an der Forderung der Gemeinschaft aber nichts.

Für die Praxis folgt daraus wenig, das aber konsequent: Der Käufer liest vor der Unterschrift die Beschluss-Sammlung und den Vermögensbericht, der Verkäufer lässt sich den Stichtag für Nutzen und Lasten und den Umgang mit einer späteren Abrechnung schriftlich geben, und die Gemeinschaft schreibt vom Tag der Umschreibung an den Neuen an. Wer diese drei Dinge trennt, hat beim Eigentümerwechsel nichts zu klären, was sich nicht in einem Satz beantworten ließe.