Balkon- und Terrassensanierung in der WEG: Wer zahlt die Platte, wer den Belag?

Die Antwort vorweg

Die tragende Balkonplatte, ihre Verankerung im Gebäude, die Abdichtung und das Geländer gehören in aller Regel zum gemeinschaftlichen Eigentum — auch wenn nur eine Wohnung den Balkon nutzt. Der Grund steht in § 5 Abs. 2 WEG: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, „selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden“. Ihre Sanierung ist damit Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), und die Kosten tragen alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Was der einzelne Eigentümer selbst auf den Balkon gebracht hat, zahlt er selbst und muss es für die Bauarbeiten aus dem Weg räumen: Fliesen über der Abdichtung, Holzroste, Markise, Sichtschutz.

Welches Bauteil gehört wem?

Das Gesetz sortiert nicht nach Bauteilen, sondern nach zwei Kriterien. § 5 Abs. 1 WEG lässt Gebäudebestandteile nur dann ins Sondereigentum fallen, wenn sie „verändert, beseitigt oder eingefügt werden können“, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. § 5 Abs. 2 WEG zieht die harte Grenze: Alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes gebraucht wird, bleibt gemeinschaftlich, egal wo es liegt.

Aus diesen beiden Sätzen ergibt sich für den Balkon die übliche Zuordnung:

Bauteil	Regelmäßige Zuordnung	Woraus folgt das
Balkonplatte, Kragarm, Verankerung im Baukörper	Gemeinschaftliches Eigentum	Für Bestand und Sicherheit erforderlich (§ 5 Abs. 2 WEG)
Abdichtung, Gefälle, Randabschluss, Tropfkante	Gemeinschaftliches Eigentum	Schützt die Substanz; ohne sie ist der Bestand gefährdet (§ 5 Abs. 2 WEG)
Geländer, Brüstung, Handlauf, Absturzsicherung	Gemeinschaftliches Eigentum	Sicherheitsbauteil und Teil der äußeren Gestaltung (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG)
Untersicht, Außenanstrich, Fassadenanschluss	Gemeinschaftliches Eigentum	Äußere Gestaltung des Gebäudes (§ 5 Abs. 1 WEG)
Entwässerung, Ablauf, Fallrohr	Gemeinschaftliches Eigentum	Anlage des gemeinschaftlichen Gebrauchs (§ 5 Abs. 2 WEG)
Loser Belag über der Abdichtung, Holzrost, Pflanzkübel	Sache des nutzenden Eigentümers	Frei entfernbar, ohne die Substanz zu berühren (§ 5 Abs. 1 WEG)
Markise, Sichtschutz, Verglasung, Blumenkastenhalter	Sache des nutzenden Eigentümers, aber beschlusspflichtig	Bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 20 Abs. 1 WEG)

Die Zeile, an der sich Gemeinschaften am häufigsten reiben, steht nicht in der Tabelle: der fest verlegte Fliesenbelag samt Kleberbett auf dem Estrich. Er liegt oberhalb der Abdichtung und ist deshalb keine Sicherheitsschicht, er lässt sich aber auch nicht abnehmen und wieder auflegen. Wo die Teilungserklärung dazu nichts sagt, ist die Kostentragung für das Entfernen und Wiederherstellen eine echte Streitfrage. Sauber löst man sie, indem die Gemeinschaft sie im Sanierungsbeschluss ausdrücklich regelt — dazu unten mehr.

Kann der Balkon überhaupt Sondereigentum sein?

Bis zur WEG-Reform ließ sich Sondereigentum nur an Räumen begründen. Seit der Neufassung des § 3 WEG kann es „auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache“ (§ 3 Abs. 2 WEG). Solche Flächen müssen im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sein (§ 3 Abs. 3 WEG). Das betrifft in erster Linie Terrassen und Gartenflächen im Erdgeschoss.

Für die Kostenfrage ändert das weniger, als es klingt. Auch dort, wo sich das Sondereigentum auf die Fläche erstreckt, bleibt § 5 Abs. 2 WEG unberührt: Die Abdichtung über einer Tiefgarage oder über bewohnten Räumen ist für den Bestand des Gebäudes erforderlich und damit gemeinschaftlich. Vielfach ist die Fläche ohnehin kein Sondereigentum, sondern nur mit einem Sondernutzungsrecht belegt. Dann gehört sie allen, und nur die Nutzung ist einem Eigentümer zugewiesen — an der Kostentragung nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ändert ein Sondernutzungsrecht für sich genommen nichts.

Der erste Griff geht deshalb immer zur Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan. Dort steht, was zugeordnet ist und ob es abweichende Kostenregeln gibt. Was die Teilungserklärung an Sondereigentum begründen wollte, das § 5 Abs. 2 WEG ausschließt, geht ins Leere; umgekehrt können die Wohnungseigentümer nach § 5 Abs. 3 WEG vereinbaren, dass Bestandteile, die Sondereigentum sein könnten, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

Wer bezahlt die Sanierung — und nach welchem Schlüssel?

Sobald feststeht, dass die betroffenen Bauteile gemeinschaftlich sind, ist die Sanierung Erhaltung: Sie hält das gemeinschaftliche Eigentum in seinem bestimmungsgemäßen Zustand oder stellt ihn wieder her. Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die Kosten trägt jeder nach dem Verhältnis seines im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Das führt zu dem Ergebnis, das in Versammlungen für Unruhe sorgt: Auch wer im Dachgeschoss ohne Balkon wohnt, zahlt die Balkone der anderen mit. Das Gesetz lässt hier eine Tür offen. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer „für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten“ eine abweichende Verteilung beschließen — mit einfacher Mehrheit, ohne dass es einer Vereinbarung bedürfte. Eine Gemeinschaft kann die Balkonsanierung also etwa auf die Eigentümer mit Balkon verteilen, nach Balkonfläche staffeln oder einen Selbstbehalt festlegen. Der Beschluss muss sachgerecht sein und darf niemanden willkürlich belasten; er wirkt für die Zukunft und ersetzt keine Abrechnung, die schon beschlossen ist.

Anders liegt es, wenn die Maßnahme über die Erhaltung hinausgeht — Balkone werden vergrößert, es kommen neue hinzu, die Brüstung wird gegen ein anderes System getauscht, das Erscheinungsbild verändert sich deutlich. Dann handelt es sich um eine bauliche Veränderung, und für Kosten und Nutzungen gilt statt § 16 Abs. 2 der § 21 WEG (§ 16 Abs. 3 WEG). Dort entscheidet das Abstimmungsergebnis über die Kostenlast: Wird mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle die Kosten nach Anteilen, sofern die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Bleibt die Mehrheit darunter, zahlen nur die, die dafür gestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG). Wird die Maßnahme einem einzelnen Eigentümer gestattet, zahlt er allein und ihm allein gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG). Die Abgrenzung im Einzelnen erklärt der Beitrag zu baulicher Veränderung und Erhaltung.

Finanziert wird die Erhaltung planmäßig aus der Erhaltungsrücklage, deren Ansammlung § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt, und über die im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG). Reicht beides nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage.

Wie sieht ein tragfähiger Sanierungsbeschluss aus?

Balkonsanierungen scheitern selten am Willen und oft an einem zu dünnen Beschlusstext. Diese Reihenfolge hat sich bewährt:

1. Schaden feststellen lassen. Ein Ingenieurbüro oder ein Sachverständiger beschreibt Ursache und Umfang — Karbonatisierung der Platte, durchgerostete Bewehrung, gealterte Abdichtung. Auf dieser Grundlage lässt sich später auch begründen, warum es sich um Erhaltung handelt.
2. Vergleichsangebote einholen. Bei einer Maßnahme dieser Größenordnung gehören mehrere Angebote zur Entscheidungsgrundlage; wie das sauber läuft, zeigt der Beitrag zu den Vergleichsangeboten.
3. Den Tagesordnungspunkt genau bezeichnen (§ 23 Abs. 2 WEG). „Balkone“ trägt keinen Beschluss über eine sechsstellige Investition.
4. Im Beschluss die Maßnahme, das Angebot mit Datum und Summe, den Finanzierungsweg und den Kostenverteilungsschlüssel benennen. Soll von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG abgewichen werden, muss das ausdrücklich mitbeschlossen werden (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
5. Den Umgang mit vorhandenen Aufbauten regeln: Wer räumt Fliesen, Holzroste, Markisen und Kübel, bis wann, auf wessen Kosten, und was passiert mit dem Belag danach. Dieser Punkt spart im Nachgang die meisten Diskussionen.
6. Zugang und Zeitplan festhalten. Jeder Eigentümer hat Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden, die Beschlüssen entsprechen (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Geht die Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG) — ein Punkt, den man vor dem Gerüstaufbau bespricht.
7. Nach der Versammlung Fristen im Blick behalten: Wer den Beschluss angreifen will, muss binnen eines Monats klagen und binnen zweier Monate begründen (§ 45 Satz 1 WEG), siehe Beschluss anfechten.

Droht dem gemeinschaftlichen Eigentum ein unmittelbarer Schaden — ein Betonteil löst sich, die Absturzsicherung wackelt —, muss niemand auf die nächste Versammlung warten. Jeder Wohnungseigentümer darf die zur Abwendung notwendigen Maßnahmen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG), und der Verwalter ist zu Maßnahmen berechtigt und verpflichtet, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Absperren und sichern geht damit sofort; die Vollsanierung bleibt Sache der Versammlung.

Und was ist mit Markise, Verglasung und Sonnensegel?

Alles, was am Balkon befestigt wird und dafür das gemeinschaftliche Eigentum in Anspruch nimmt, ist eine Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht — also eine bauliche Veränderung, die beschlossen oder dem einzelnen Eigentümer durch Beschluss gestattet werden muss (§ 20 Abs. 1 WEG). Für die reine Ausstattung innerhalb des Sondereigentums verweist § 13 Abs. 2 WEG auf dieselbe Vorschrift, allerdings mit der Erleichterung, dass es keiner Gestattung bedarf, solange keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Auf einige Maßnahmen besteht ein gesetzlicher Anspruch. § 20 Abs. 2 WEG nennt unter anderem den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, den Einbruchsschutz und die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte — das betrifft direkt das Balkonkraftwerk. Über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft weiterhin, über das Ob nicht mehr. Für alles Übrige greift § 20 Abs. 3 WEG: Ein Eigentümer kann die Gestattung verlangen, wenn alle, deren Rechte über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Wie weit dieser Anspruch trägt, hat der Bundesgerichtshof am 17. Juli 2026 für das Klima-Splitgerät auf dem Balkon entschieden (V ZR 162/25). Die absolute Grenze bleibt § 20 Abs. 4 WEG: Was die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt, darf weder beschlossen noch gestattet werden.

Praktisch wichtig ist die Kehrseite. Wer eine gestattete Veränderung angebracht hat, trägt deren Kosten (§ 21 Abs. 1 WEG) — und dazu gehört im Sanierungsfall auch der Aufwand, sie abzunehmen und wieder anzubringen. Wer das im Gestattungsbeschluss gleich mitregelt, muss es später nicht ausdiskutieren.

Für selbstverwaltete Gemeinschaften hängt eine Balkonsanierung an drei Dingen: an sauberen Angebotsunterlagen, an einem Beschlusstext, der den Kostenschlüssel benennt, und an einer Rücklage, deren Stand alle kennen. Eine digitale Verwaltung führt Angebote, Beschlüsse und Rücklagenstand an einem Ort, für jeden Eigentümer einsehbar, und bei rechtlichen Rückfragen steht ein fester, zertifizierter Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden bereit. Wie das im Alltag abläuft, zeigt So funktioniert’s.

Häufige Fragen

Muss ich die Balkonsanierung meines Nachbarn mitbezahlen, obwohl ich keinen Balkon habe?

Nach der gesetzlichen Regel ja. Balkonplatte, Abdichtung und Geländer gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum (§ 5 Abs. 2 WEG), ihre Erhaltung ist Sache der Gemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), und die Kosten verteilen sich nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaft kann davon aber abweichen: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt einen Mehrheitsbeschluss über eine andere Verteilung für diese Art von Kosten.

Wer zahlt die Fliesen, die für die Abdichtung herausgerissen werden müssen?

Die Abdichtung darunter zahlt die Gemeinschaft. Für den Belag darüber kommt es auf die Teilungserklärung an und darauf, ob er dem Sondereigentum zugeordnet ist. Weil die Frage regelmäßig strittig bleibt, gehört sie in den Sanierungsbeschluss: Dort lässt sich festlegen, ob die Gemeinschaft einen einheitlichen Belag mit ausschreibt und über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG verteilt oder ob jeder Eigentümer seinen Belag selbst wiederherstellt.

Kann ein einzelner Eigentümer die Sanierung erzwingen, wenn sein Balkon gesperrt ist?

Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG); die ordnungsmäßige Erhaltung gehört ausdrücklich dazu (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Verweigert die Versammlung den nötigen Beschluss, kann das Gericht ihn auf Klage eines Eigentümers fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Bis zur Entscheidung bleiben Sicherung und Absperrung das Mittel der Wahl.

Darf die Gemeinschaft meinen Balkon während der Arbeiten betreten?

Ja, soweit ein Beschluss das vorsieht. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen zu dulden, die den Beschlüssen entsprechen (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Geht die Beeinträchtigung über das zumutbare Maß hinaus — etwa bei wochenlanger Vollsperrung —, kann ein angemessener Ausgleich in Geld verlangt werden (§ 14 Abs. 3 WEG).

Zählt eine Balkonverglasung noch als Erhaltung?

In aller Regel nicht. Eine Verglasung verändert die äußere Gestaltung des Gebäudes und geht über den Erhaltungszweck hinaus; sie ist damit eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG und braucht einen Beschluss. Wird sie einem einzelnen Eigentümer gestattet, trägt er die Kosten allein (§ 21 Abs. 1 WEG). Ohne Gestattung bleibt das Risiko, sie auf eigene Kosten wieder entfernen zu müssen.

Der Beschlusstext entscheidet über den Streit danach

Bei Balkonen kommen zwei Dinge zusammen, die sonst getrennt bleiben: ein Bauteil, das rechtlich allen gehört, und eine Fläche, die praktisch einer Wohnung zugeordnet ist. Wer diese beiden Ebenen im Beschluss auseinanderhält, hat die Sanierung im Griff.

Konkret heißt das: vor der Versammlung die Teilungserklärung lesen und ein Gutachten zum Schadensbild einholen, in der Versammlung den Kostenschlüssel ausdrücklich beschließen und den Umgang mit Belägen und Anbauten mitregeln, nach der Versammlung die Rücklage und den Zeitplan im Blick behalten. Die Bauteile, um die es geht, stehen im Gesetz. Wer räumt, wer neu verlegt und wer wie lange auf den Balkon verzichtet, steht nur dort, wo die Gemeinschaft es hingeschrieben hat.