Ein Eigentümer zahlt kein Hausgeld: Wie die WEG Rückstände eintreibt, ohne die Gemeinschaft zu zerlegen

Die Antwort vorweg

Gläubigerin des Hausgelds ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der einzelne Nachbar: Sie kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 WEG). Sie treibt Rückstände in drei Stufen ein — Mahnung, Titel, Vollstreckung. Die Zahlungspflicht selbst folgt aus dem Beschluss über die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG) und aus der Kostentragung nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG); verzinst wird ab Verzug mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Wer früh anfängt, hat den stärksten Hebel: In der Zwangsversteigerung stehen fällige Hausgeldansprüche in der zweiten Rangklasse und damit vor der Grundschuld der Bank (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG); das gilt allerdings nur für einen begrenzten Zeitraum und gedeckelt auf 5 Prozent des festgesetzten Werts.

Woraus schuldet ein Eigentümer das Hausgeld?

Die Grundlage ist kein Vertrag, sondern ein Beschluss. Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen; dafür stellt die Verwaltung für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf (§ 28 Abs. 1 WEG). Die Höhe des Anteils ergibt sich aus § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, also aus dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile, soweit nichts anderes vereinbart oder nach Satz 2 beschlossen ist. Wie der Plan zustande kommt, steht im Beitrag zum Wirtschaftsplan, die Zusammensetzung der Beträge erklärt der Beitrag zum Hausgeld.

Nach Ablauf des Kalenderjahres kommt die zweite Grundlage dazu: Die Wohnungseigentümer beschließen über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung ist also eine eigene Forderung mit eigenem Fälligkeitszeitpunkt, und sie entsteht erst mit diesem Beschluss. Wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind, können die Wohnungseigentümer zusätzlich beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG).

Das ist mehr als eine Formalie. Ein Beschluss, der den dritten Werktag eines Monats als Fälligkeitstag festlegt, macht aus jedem offenen Monatsbetrag eine kalendermäßig bestimmte Schuld — und genau daran hängt die nächste Frage.

Ab wann liegt Verzug vor, und was kostet er?

Verzug tritt ein, wenn der Schuldner auf eine Mahnung nach Eintritt der Fälligkeit nicht leistet (§ 286 Abs. 1 BGB). Einer Mahnung bedarf es nicht, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Wo ein Fälligkeitsbeschluss nach § 28 Abs. 3 WEG einen festen Tag im Monat nennt, ist der Rückstand ab dem Folgetag Verzug, ganz ohne Schreiben.

Ab diesem Punkt läuft die Uhr für die Gemeinschaft:

• Verzugszinsen: fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Die erhöhten neun Prozentpunkte des Absatzes 2 gelten nur für Entgeltforderungen bei Rechtsgeschäften, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, und greifen gegenüber einer privaten Eigentümerin damit in aller Regel nicht.
• Die Pauschale von 40 Euro nach § 288 Abs. 5 BGB setzt ebenfalls voraus, dass der Schuldner kein Verbraucher ist. In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist das der Ausnahmefall.
• Die Kosten der Rechtsverfolgung sind als weiterer Verzugsschaden nicht ausgeschlossen (§ 288 Abs. 4 BGB) — die Mahn-, Gerichts- und Anwaltskosten landen also beim säumigen Anteil und nicht bei allen.

Der letzte Punkt ist das wichtigste Argument gegen das Aussitzen. Solange die Gemeinschaft nur wartet, trägt sie die Lücke über ihre Liquidität. Sobald sie den Weg beschreitet, verschiebt sich die Last dorthin, wo sie hingehört.

Wer handelt für die Gemeinschaft — mit und ohne Verwalter?

Vertreten wird die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Hat sie keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (Satz 2). Für selbstverwaltete Gemeinschaften heißt das: Ohne eine Ermächtigung müssten alle gemeinsam auftreten, was in der Praxis niemand durchhält. Die Versammlung beschließt deshalb mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), wer die Forderung betreiben darf, und sie beschließt dieselbe Ermächtigung noch einmal für die Klage.

Auch mit Verwalter lohnt der Beschluss. Der Verwalter ist von Gesetzes wegen nur zu den Maßnahmen berechtigt und verpflichtet, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist beziehungsweise zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Ein Mahnschreiben fällt darunter, ein Gerichtsverfahren mit Kostenrisiko nicht zwingend. Die Wohnungseigentümer können diese Rechte und Pflichten durch Beschluss erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG) — etwa mit einer stehenden Mahnordnung samt Betragsgrenze, ab der die Verwaltung ohne Rückfrage klagt.

Eine Regel wird dabei regelmäßig übersehen: Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft (§ 25 Abs. 4 WEG). Die betroffene Person sitzt in der Versammlung, darf mitreden und zählt bei diesem Punkt nicht mit. Steht das nicht im Protokoll, ist der Beschluss angreifbar; die Fristen dafür nennt der Beitrag zum Beschluss anfechten.

Welche Eskalationsstufen gibt es?

Stufe	Was passiert	Grundlage	Worauf es ankommt
Zahlungserinnerung	Freundlicher Hinweis mit Kontoauszug und Frist	Kein Formzwang	Früh und sachlich; oft steckt ein Dauerauftragsfehler dahinter
Mahnung mit Fristsetzung	Letzte Zahlungsaufforderung, Ankündigung des gerichtlichen Wegs	§ 286 Abs. 1 BGB	Zugang dokumentieren; Verzug läuft bei Fälligkeitsbeschluss ohnehin
Mahnbescheid	Antrag beim Mahngericht über eine bestimmte Geldsumme	§ 688 Abs. 1 ZPO	Schnell und günstig, scheitert aber an jedem Widerspruch
Zahlungsklage	Klage der Gemeinschaft gegen den Eigentümer	§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG	Ausschließlich am Gericht des Grundstücks
Vollstreckung	Pfändung, Zwangssicherungshypothek, Zwangsversteigerung	§ 867 ZPO, § 10 ZVG	Der Titel entscheidet über den Rang in der Verteilung

Zwei Zeilen verdienen einen zweiten Blick. Der Mahnbescheid ist der billige Einstieg: Wegen eines Anspruchs, der die Zahlung einer bestimmten Geldsumme in Euro zum Gegenstand hat, ist auf Antrag ein Mahnbescheid zu erlassen (§ 688 Abs. 1 ZPO). Seine Zustellung steht der Mahnung gleich (§ 286 Abs. 1 Satz 2 BGB). Widerspricht der Eigentümer, geht die Sache ins streitige Verfahren, und man hat Zeit verloren — aber keine Rechte.

Die Zahlungsklage gehört vor ein bestimmtes Gericht. Für Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern ist das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Gemeinschaft hat dort auch ihren allgemeinen Gerichtsstand (§ 43 Abs. 1 WEG).

Was ist der Titel in der Zwangsversteigerung wert?

Hier liegt der Punkt, den viele Gemeinschaften nicht kennen. Bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum gewähren die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen, ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück in der zweiten Rangklasse (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, also Grundschuld und Hypothek, stehen erst in der vierten Klasse. Das Hausgeld wird damit vor der Bank bedient.

Drei Einschränkungen gehören dazu, und sie erklären, warum Tempo zählt:

1. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Ältere Rückstände fallen heraus.
2. Es ist einschließlich aller Nebenleistungen begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Werts.
3. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Wer nicht anmeldet, bekommt nichts.

Für die Vollstreckung mit diesem Rang genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind (§ 10 Abs. 3 ZVG). Ein Urteil oder Vollstreckungsbescheid sollte diese Angaben deshalb ausdrücklich enthalten, statt nur eine Summe zu nennen — sonst muss die Gemeinschaft sie später in anderer Weise glaubhaft machen.

Wer noch nicht versteigern will, kann den Titel zunächst im Grundbuch sichern: Die Sicherungshypothek wird auf Antrag des Gläubigers eingetragen, die Eintragung ist auf dem vollstreckbaren Titel zu vermerken, und mit der Eintragung entsteht die Hypothek (§ 867 Abs. 1 ZPO). Verkauft der Eigentümer, muss er sie ablösen. Was beim Verkauf sonst noch gilt, steht im Beitrag zum Eigentümerwechsel.

Kann die Gemeinschaft einen Dauerschuldner loswerden?

Das Gesetz kennt die Entziehung des Wohnungseigentums. Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung seiner Pflichten schuldig gemacht, dass den übrigen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen (§ 17 Abs. 1 WEG). Das Urteil berechtigt zur Zwangsvollstreckung nach den Vorschriften über die Zwangsversteigerung (§ 17 Abs. 4 WEG).

Hier ist Genauigkeit nötig. Als Regelbeispiel nennt § 17 Abs. 2 WEG allein den Fall, dass der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs. 1 und 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt — der Zahlungsverzug mit einer festen Betragsschwelle, den das frühere Recht ausdrücklich aufführte, steht seit der Reform 2020 nicht mehr im Gesetzestext. Ob anhaltende Rückstände die Schwelle des Absatzes 1 erreichen, ist damit eine Frage des Einzelfalls, die anwaltlich geprüft gehört. Praktisch führt ohnehin der kürzere Weg zum Ziel: Ein Titel samt Vollstreckung in den Miteigentumsanteil bringt dasselbe Ergebnis, nur schneller.

Wer trägt die Lücke, solange nichts fließt?

Kurzfristig die Gemeinschaft. Das Gemeinschaftsvermögen ist begrenzt, und die Rechnungen laufen weiter. Zwei Wege bleiben, und beide brauchen einen Beschluss: die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG) oder eine Sonderumlage, wenn eine konkrete Ausgabe ansteht. Die Erhaltungsrücklage anzugreifen, um laufende Betriebskosten zu decken, verschiebt das Problem nur — und sie fehlt dann bei der nächsten Sanierung.

Was hilft, ist Sichtbarkeit. Rückstände wachsen leise, wenn die Salden erst mit der Jahresabrechnung im Frühjahr auf den Tisch kommen. Eine Verwaltung, die jeden Monat den Stand je Einheit zeigt, macht aus einem Jahresproblem eine Frage von vier Wochen: Der offene Posten fällt im Mai auf und nicht im nächsten März. In einer digital geführten Selbstverwaltung liegen Kontostand, Sollstellungen und Beschlüsse an einer Stelle, jede Eigentümerin sieht denselben Stand, und für die rechtlichen Rückfragen steht ein fester, zertifizierter Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden bereit. Wie das im Alltag aussieht, zeigt So funktioniert’s; die Prüfung der Salden behandelt der Beitrag zur Jahresabrechnung.

Häufige Fragen

Darf ein Eigentümer das Hausgeld kürzen, wenn er mit einem Beschluss unzufrieden ist?

Ein Beschluss gilt, solange er nicht für ungültig erklärt oder seine Nichtigkeit festgestellt ist. Wer ihn für fehlerhaft hält, klagt innerhalb der Fristen des § 45 Satz 1 WEG — ein Monat für die Erhebung, zwei Monate für die Begründung, jeweils ab der Beschlussfassung. Die Zahlungspflicht aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan entfällt durch die bloße Unzufriedenheit nicht; wer einseitig kürzt, gerät in Verzug.

Kann die Gemeinschaft Wasser oder Heizung abstellen?

Davon ist abzuraten. Das Gesetz sieht für Zahlungsrückstände den Weg über Titel und Vollstreckung vor; eine Versorgungssperre greift in die Nutzung des Sondereigentums ein und setzt die Gemeinschaft einem eigenen Haftungsrisiko aus. Wer diesen Gedanken erwägt, holt vorher anwaltlichen Rat ein, statt Tatsachen zu schaffen.

Haftet der Käufer für die Rückstände des Verkäufers?

Für die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan haftet grundsätzlich, wer bei Fälligkeit im Grundbuch eingetragen war. Über die Sache kann der Erwerber trotzdem getroffen werden: Betreibt die Gemeinschaft die Zwangsversteigerung, wirkt das Vorrecht der zweiten Rangklasse am Wohnungseigentum selbst (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Die Details des Stichtagsprinzips stehen im Beitrag zum Eigentümerwechsel.

Wie lange kann die Gemeinschaft mit der Forderung warten?

Rechtlich bis zum Ablauf der Verjährung, praktisch deutlich kürzer. Das Vorrecht in der Zwangsversteigerung erfasst nur die Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Wer zwei Jahre zuwartet, verschenkt genau den Vorsprung, der die Forderung werthaltig macht.

Muss die Versammlung jeden einzelnen Fall beschließen?

Nein. Die Wohnungseigentümer können die Befugnisse des Verwalters durch Beschluss erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG) und damit ein festes Verfahren vorgeben: Erinnerung nach zwei Wochen, Mahnung nach vier, gerichtliche Schritte ab einem bestimmten Betrag. Das nimmt die Einzelfallentscheidung aus der Versammlung heraus — und damit auch die persönliche Auseinandersetzung.

Die ersten vier Wochen entscheiden

Ein Rückstand ist am Anfang eine Buchungsfrage und am Ende ein Rechtsstreit. Was dazwischen passiert, bestimmt die Gemeinschaft selbst: ob sie monatlich auf die Salden schaut oder einmal im Jahr, ob eine beschlossene Mahnordnung greift oder jede Zahlungserinnerung persönlich verhandelt wird, ob der Titel rechtzeitig da ist oder erst, wenn das Vorrecht schon abgeschmolzen ist.

Für die nächste Versammlung sind das drei Tagesordnungspunkte: ein Fälligkeitsbeschluss nach § 28 Abs. 3 WEG mit festem Tag im Monat, eine Erweiterung der Verwalterbefugnisse nach § 27 Abs. 2 WEG samt Betragsgrenze, und die Ermächtigung einer Person, die für die Gemeinschaft auftritt, falls kein Verwalter bestellt ist. Danach läuft das Verfahren von allein — und niemand muss den Nachbarn im Treppenhaus ansprechen.