Fenstertausch in der WEG: Wer entscheidet, und wer zahlt?

Fenster gehören in aller Regel zum gemeinschaftlichen Eigentum, und zwar samt Rahmen, Flügeln und Verglasung. Gegenstand des Sondereigentums sind nur solche Gebäudebestandteile, die sich verändern, beseitigen oder einfügen lassen, ohne dass die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG) — genau das leistet ein Fenster nicht, weil es das Gesicht der Fassade mitbestimmt. Über den Austausch entscheidet deshalb die Gemeinschaft mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, und die Kosten tragen alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Teilungserklärung kann an der Verteilung dieser Kosten etwas ändern, an der Zuordnung des Bauteils dagegen fast nichts.

Sind Fenster Sondereigentum oder gemeinschaftliches Eigentum?

Das Gesetz nennt die Fenster nicht beim Namen, es beschreibt stattdessen zwei Prüfungen. Die erste steht in § 5 Abs. 1 WEG: Sondereigentumsfähig sind nur Bestandteile, deren Veränderung weder das gemeinschaftliche Eigentum über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt noch die äußere Gestaltung des Gebäudes ändert. Ein Fenster bestimmt die Ansicht des Hauses mit, von der Teilung der Flügel bis zur Farbe des Rahmens. Damit scheidet es schon an dieser Stelle aus.

Die zweite Prüfung ist noch strenger. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Das Fenster schließt die Gebäudehülle; fällt es aus, dringt Wasser ein und die Konstruktion leidet. Dieselbe Vorschrift trägt die Zuordnung von Dach, Fassade und tragenden Wänden, und sie lässt sich durch eine Vereinbarung nicht umkehren. Wie diese Abgrenzung bei anderen Bauteilen ausfällt, zeigt der Beitrag zur Balkonsanierung.

Umgekehrt dürfen die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass Bestandteile, die Sondereigentum sein könnten, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören (§ 5 Abs. 3 WEG). Der Weg führt also nur in eine Richtung: hin zur Gemeinschaft, nie von ihr weg.

Was die Teilungserklärung daran ändern kann

Hier liegt die verbreitetste Verwechslung zum Thema. Viele Teilungserklärungen enthalten einen Satz, nach dem jeder Wohnungseigentümer die Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten instand zu halten hat. Dieser Satz ist in aller Regel wirksam, er ändert aber nicht das Eigentum, sondern nur die Rechnung: Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG), und gegen einen späteren Käufer wirken sie, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Praktisch heißt das: Das Fenster bleibt gemeinschaftliches Eigentum, die Gemeinschaft beschließt über den Austausch, und die Kostenlast kann trotzdem bei der einzelnen Einheit liegen. Wer eine solche Klausel findet, prüft dann zwei Dinge — ob sie nur die laufende Instandhaltung meint oder auch die vollständige Erneuerung, und ob sie überhaupt im Grundbuch steht. Wie sich die Urkunde lesen lässt, beschreibt der Beitrag zur Teilungserklärung.

Welcher Beschluss trägt den Fenstertausch?

Werden morsche oder undichte Fenster durch neue ersetzt, ist das ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Dafür genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), und die Kosten verteilen sich nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann eine solche Erhaltung auch verlangen, wenn die Mehrheit sie aufschiebt (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG); bleibt die Versammlung untätig, kann das Gericht den Beschluss auf Klage hin selbst fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Anders liegt es, wenn der Austausch über die Erhaltung hinausgeht — etwa beim Wechsel von Zweifach- auf Dreifachverglasung an einem intakten Bestand oder bei einer anderen Teilung der Flügel. Dann handelt es sich um eine bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG). Beschlossen wird sie ebenfalls mit einfacher Mehrheit, über die Kosten entscheidet dagegen das Quorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG: Alle zahlen nur, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (Nr. 2) — ein Punkt, der bei Fenstern über die eingesparte Heizenergie läuft. Wird beides verfehlt, zahlen nur diejenigen, die zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG). Die Abgrenzung im Einzelnen behandelt der Beitrag zu baulicher Veränderung und Erhaltung, die Mehrheiten je Gegenstand der Beitrag zu den Beschlussmehrheiten.

Unabhängig davon darf die Gemeinschaft für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das ist der übliche Weg, wenn Einheiten sehr unterschiedlich viele Fensterflächen haben. Für die Anfechtung eines solchen Beschlusses gilt die Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG, wie der Beitrag zum Anfechten von Beschlüssen zeigt.

Welche Werte schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz vor?

Sobald Fenster ersetzt oder erstmalig eingebaut werden, greift eine bundesrechtliche Anforderung. Die Maßnahme ist so auszuführen, dass die betroffenen Flächen die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 nicht überschreiten (§ 36 Satz 1 GModG). Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes betreffen (Satz 2). Ein einzelnes ausgetauschtes Fenster bleibt damit meist unterhalb der Schwelle, eine strangweise oder gebäudeweite Erneuerung nicht. Verantwortlich für die Einhaltung ist der Eigentümer (§ 8 Abs. 1 GModG), bei gemeinschaftlichem Eigentum also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Die folgenden Höchstwerte gelten für Wohngebäude nach dem Gesetzestext, der am 2. November 2026 über gesetze-im-internet.de abrufbar war.

Wer die Anforderung des § 36 Satz 1 GModG vorsätzlich oder leichtfertig verfehlt, handelt ordnungswidrig; der Bußgeldrahmen reicht bis zu fünfzigtausend Euro (§ 108 Abs. 1 Nr. 3 i. V. m. Abs. 2 Nr. 1 GModG). In der Praxis ist der Wert weniger eine Bedrohung als eine Vorgabe für die Ausschreibung: Er gehört als Mindestanforderung in das Leistungsverzeichnis, damit die Angebote vergleichbar bleiben. Welchen Beitrag die neue Hülle zum Verbrauch leistet, ordnet der Beitrag zum Senken der Heizkosten ein; der Energieausweis der Anlage bildet den Zustand vorher und nachher ab.

Darf ein einzelner Eigentümer seine Fenster selbst tauschen?

Nicht ohne Beschluss. Weil das Fenster gemeinschaftliches Eigentum ist, braucht auch der Eigentümer, der allein auf eigene Rechnung tauschen will, eine Gestattung durch Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG). Erteilt die Gemeinschaft sie, trägt er die Kosten und ihm allein gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG). Sind alle einverstanden, deren Rechte über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, kann er die Gestattung sogar verlangen (§ 20 Abs. 3 WEG).

Einen eigenen Pfad gibt es für einbruchhemmende Fenster. Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Einbruchsschutz dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG); über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen (Satz 2), und die Kosten trägt derjenige, auf dessen Verlangen die Veränderung durchgeführt wurde (§ 21 Abs. 1 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaft kann das Vorhaben also nicht abwehren, sie bestimmt aber die Ausführung mit. Eine Grenze zieht § 20 Abs. 4 WEG: Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch gestattet werden.

Wird im Haus gearbeitet, hat jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und die Einwirkungen zu dulden, die einem Beschluss entsprechen (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Geht die Duldung über das zumutbare Maß hinaus, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG).

Wo die Fenstersanierung schwierig bleibt

Drei Punkte lassen sich mit dem Gesetzestext nicht auflösen, und es hilft, sie vor der Versammlung offen zu benennen.

Der erste ist die Grenze zwischen Erhaltung und baulicher Veränderung. Ein Fensterbestand ist selten einheitlich marode; meist sind einige Einheiten dringend, andere noch brauchbar. Ob die Erneuerung des gesamten Hauses dann noch Erhaltung ist oder schon Modernisierung, hängt am konkreten Zustand und lässt sich seriös nur mit einem Gutachten beantworten. Von der Antwort hängt die Kostenverteilung ab, nicht die Zulässigkeit.

Der zweite betrifft die Klauseln in alten Teilungserklärungen. Viele Formulierungen aus den siebziger und achtziger Jahren sprechen von „Instandhaltung“ und lassen offen, ob die vollständige Erneuerung mitgemeint ist. Wer darauf eine Kostenverteilung stützt, riskiert eine Anfechtung. Der saubere Weg ist ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, der die Verteilung für diese Kostenart ausdrücklich regelt.

Der dritte ist das Geld. Eine Fenstererneuerung über ein ganzes Haus übersteigt die übliche Erhaltungsrücklage in vielen Gemeinschaften deutlich, und eine Sonderumlage trifft Eigentümer sehr unterschiedlich hart. Deshalb gehört die Maßnahme in die mehrjährige Planung des Wirtschaftsplans, zwei bis drei Jahre vor dem Beschluss. Eine gesetzliche Pflicht zu mehreren Vergleichsangeboten gibt es dafür übrigens nicht, wie der Beitrag zum BGH-Urteil über Vergleichsangebote zeigt — sinnvoll sind sie bei dieser Summe trotzdem.

Was vor dem Beschluss auf dem Tisch liegen sollte

• Die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung, mit der Antwort auf die Frage, wem die Fensterkosten zugewiesen sind und ob die Klausel im Grundbuch steht.
• Eine Aufstellung der Fensterflächen je Einheit, weil sie über die Angemessenheit einer abweichenden Kostenverteilung entscheidet.
• Mindestens ein Angebot mit der ausdrücklichen Zusage des U-Werts nach Anlage 7 GModG, dazu Angaben zu Montage, Abdichtung und Entsorgung der Altfenster.
• Eine Einschätzung des Zustands, die trägt, ob die Maßnahme Erhaltung oder bauliche Veränderung ist.
• Der Beschlussantrag im Wortlaut, mit der Kostenverteilung und der Fundstelle, auf die sie sich stützt.
• Der Finanzierungsweg: Rücklage, Sonderumlage, Darlehen der Gemeinschaft oder eine Kombination daraus.

In der betreuten Selbstverwaltung mit dotega liegen die Angebote, der Beschlusstext und die Flächenaufstellung je Einheit in derselben Akte wie der Wirtschaftsplan, aus dem die Rücklage für die Maßnahme gebildet wird; die Kostenverteilung rechnet die Plattform nach dem beschlossenen Schlüssel auf die Einheiten um. Was das pro Einheit und Monat kostet, steht auf der Seite Preise.

Häufig gestellte Fragen

Sind Fenster Sondereigentum?

In aller Regel nein. Rahmen, Flügel und Verglasung bestimmen die äußere Gestaltung des Gebäudes mit und sind für dessen Bestand erforderlich; beides schließt Sondereigentum aus (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG). Sondereigentum bleiben nur Teile wie die innere Fensterbank oder ein innenliegender Sonnenschutz.

Wer zahlt den Fenstertausch in der WEG?

Nach dem Gesetz alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Eine Vereinbarung in der Teilungserklärung oder ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Kosten abweichend verteilen, etwa auf die jeweilige Einheit.

Darf die Gemeinschaft eine bestimmte Fensterfarbe vorschreiben?

Ja. Weil das Fenster zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört und die Fassade mitprägt, entscheidet die Gemeinschaft über die Ausführung. Das gilt auch dort, wo ein einzelner Eigentümer auf eigene Kosten tauscht und dafür eine Gestattung nach § 20 Abs. 1 WEG erhält.

Welchen U-Wert müssen neue Fenster erreichen?

Beim Ersatz des gesamten Bauteils 1,3 W/(m²·K) für Fenster und Fenstertüren, 1,4 für Dachflächenfenster und 1,1 beim bloßen Austausch der Verglasung (Anlage 7 Nr. 2a, 2b und 2c GModG). Betrifft die Maßnahme höchstens 10 Prozent der Fläche der Bauteilgruppe, entfällt die Anforderung (§ 36 Satz 2 GModG).

Kann ein einzelner Eigentümer den Austausch erzwingen, wenn seine Fenster undicht sind?

Er kann eine ordnungsmäßige Erhaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG) und, wenn die Versammlung den notwendigen Beschluss nicht fasst, eine Beschlussersetzungsklage erheben (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ein Recht, auf eigene Faust zu tauschen, folgt daraus nicht.

Die Zuordnung klären, bevor über Geld gesprochen wird

Die meisten Fensterstreitigkeiten entstehen, weil in der Versammlung zwei Fragen gleichzeitig verhandelt werden: wem das Bauteil gehört und wer es bezahlt. Die erste ist in zehn Minuten geklärt, mit § 5 WEG und einem Blick in die Teilungserklärung. Erst danach lohnt das Gespräch über Angebote, Rücklage und Schlüssel, weil dann feststeht, worüber überhaupt abgestimmt wird.

Für die Jahresplanung heißt das: Der Zustand der Fenster gehört in dieselbe Liste wie Dach, Fassade und Heizung, mit einer groben Kostenangabe und einem Zieljahr. Wer das drei Jahre vorher notiert, beschließt die Maßnahme später aus der Rücklage statt aus einer Sonderumlage.