Energieausweis in der WEG: Wann das Gebäude einen braucht und wer ihn beschafft

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft braucht einen Energieausweis für das gesamte Gebäude, sobald eine einzelne Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast werden soll und für das Gebäude noch kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 3 Satz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, bis zum 29. Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Ausgestellt wird er immer für ein Gebäude, nicht für eine einzelne Wohnung (§ 79 Abs. 2 GModG), und er gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3). Ein Ausweis für das Haus deckt damit alle späteren Verkäufe und Neuvermietungen in diesen zehn Jahren ab, und genau darin liegt der praktische Vorteil für die Gemeinschaft: Sie beauftragt einmal, statt dass jeder Verkäufer einzeln losläuft.

Wann entsteht die Pflicht überhaupt?

Das Gesetz kennt drei Auslöser, und sie treffen eine Gemeinschaft zu sehr unterschiedlichen Zeitpunkten. Der erste ist die Errichtung: Wird ein Gebäude neu gebaut, ist ein Energiebedarfsausweis auf Grundlage des fertiggestellten Gebäudes auszustellen, und der Eigentümer hat sicherzustellen, dass das unverzüglich nach Fertigstellung geschieht und ihm der Ausweis oder eine Kopie übergeben wird (§ 80 Abs. 1 Satz 1 und 2). Der Behörde ist er auf Verlangen vorzulegen (Satz 4).

Der zweite Auslöser ist die Sanierung. Werden an einem bestehenden Gebäude Änderungen im Sinne des § 36 GModG ausgeführt und dabei für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 38 Abs. 3 durchgeführt, ist ein neuer Bedarfsausweis zu erstellen (§ 80 Abs. 2). Der alte Ausweis verliert dann seine Gültigkeit, auch wenn die zehn Jahre noch nicht abgelaufen sind (§ 79 Abs. 3 Satz 2). Wer eine Fassadendämmung oder einen Fensteraustausch plant, sollte das wissen, bevor er den neuen Ausweis für überflüssig hält. Wie solche Maßnahmen beschlossen werden, ordnet der Beitrag zur Abgrenzung von baulicher Veränderung und Erhaltung ein.

Der dritte Auslöser ist der häufigste und der einzige, der eine Gemeinschaft ohne eigenes Zutun erreicht: Verkauf von Wohnungseigentum oder Vermietung einer Wohnung (§ 80 Abs. 3 Satz 1). Ausgenommen sind nur kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 79 Abs. 4 Satz 1 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Nr. 17) und, für die Verwendungspflichten der Absätze 3 bis 7, Baudenkmale (§ 79 Abs. 4 Satz 2). Ein normales Mehrfamilienhaus fällt also immer darunter.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis — gibt es eine Wahl?

In der Regel ja, mit einer Ausnahme, die kleine Gemeinschaften besonders oft trifft. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Energiebedarfsausweis auszustellen (§ 80 Abs. 3 Satz 2). Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt hat oder später darauf gebracht wurde (Satz 3). Alle übrigen Gebäude können zwischen beiden Formen wählen.

Beim Verbrauchsausweis verschieben zwei Rechenregeln das Ergebnis spürbar. Ist bei dezentraler Warmwasserbereitung der darauf entfallende Verbrauch nicht bekannt, wird der Endenergieverbrauch pauschal um 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche erhöht (§ 82 Abs. 2 Satz 2). Und ist die Gebäudenutzfläche unbekannt, darf sie bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten mit dem 1,2-fachen Wert der Wohnfläche angesetzt werden (Satz 4). Längere Leerstände sind rechnerisch angemessen zu berücksichtigen (§ 82 Abs. 4 Satz 3). Welche Unterlagen die Abrechnungen dafür liefern, zeigt der Beitrag zur Heizkostenabrechnung.

Wer beschafft den Ausweis, und wer zahlt ihn?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz spricht durchgehend vom Eigentümer und erwähnt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an keiner Stelle. Praktisch lässt sich die Pflicht trotzdem nur über die Gemeinschaft erfüllen: Der Ausweis bezieht sich auf das Gebäude, und die Daten dazu stecken in Dach, Fassade, Fenstern und Heizungsanlage, also im gemeinschaftlichen Eigentum. Dessen Verwaltung obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG), die dafür rechtsfähig ist und Verträge im eigenen Namen schließen kann (§ 9a Abs. 1 WEG).

Der Weg führt daher über einen Beschluss. Die Aufzählung der ordnungsmäßigen Verwaltung in § 19 Abs. 2 WEG ist mit „insbesondere“ offen formuliert, und § 19 Abs. 1 verpflichtet die Wohnungseigentümer, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu beschließen, soweit keine Vereinbarung besteht. Für die Beauftragung genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG); der Gegenstand muss in der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Zwischen zwei Versammlungen geht es auch im Umlaufverfahren, wie der Beitrag zum Umlaufbeschluss beschreibt. Ist ein Verwalter bestellt, kann er einen einzelnen Ausweis je nach Größenordnung schon aus eigener Befugnis beauftragen, weil § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG Maßnahmen untergeordneter Bedeutung erfasst, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.

Die Kosten trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), weil der Ausweis das Gebäude betrifft. Die Gemeinschaft kann für diese Kostenart eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2), was hier selten nötig ist. Geplant wird die Position wie jede andere über den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG), und wer den nächsten Plan gerade aufstellt, trägt sie am besten dort ein, statt sie im Frühjahr als Überraschung zu buchen; der Beitrag zum Wirtschaftsplan zeigt den Aufbau.

Offen bleibt, ob ein einzelner verkaufswilliger Eigentümer von der Gemeinschaft verlangen kann, den Ausweis zu beschaffen. Der Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung nach billigem Ermessen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG) ist der nächstliegende Weg, trägt aber im Streitfall nur mit anwaltlicher Prüfung. Schneller ist der Beschluss, zumal er für alle künftigen Verkäufe wirkt. Welche Rechte sonst beim Eigentümerwechsel zusammenlaufen, behandelt der Beitrag zum Eigentümerwechsel.

Welche Zahlen, Fristen und Schwellen gelten?

Die Energieeffizienzklasse auf dem Ausweis folgt unmittelbar aus dem Endenergiewert; die Stufen stehen in Anlage 10 zum GModG, auf die § 86 Abs. 1 verweist. Sie werden in jeder Immobilienanzeige für Wohngebäude verlangt und sind deshalb die Zahl, über die am Ende gesprochen wird.

Daneben stehen die Termine und Grenzwerte, auf die es in der Verwaltung ankommt. Die Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 Satz 1). Verbrauchsdaten müssen mindestens 36 zusammenhängende Monate abdecken, und das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen (§ 82 Abs. 4 Satz 2). Ab mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr aus behördlicher Nutzung muss ein Ausweis ausgestellt und ausgehängt werden (§ 80 Abs. 6), ab mehr als 500 Quadratmetern bei nicht behördlicher Nutzung gilt die Aushangpflicht, sobald ein Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 7). In einem reinen Wohnhaus greift beides nicht, in einer Anlage mit Arztpraxis oder Ladenzeile im Erdgeschoss ist die Frage zu stellen.

Teuer wird es bei den Verwendungspflichten. Wer einen Energieausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder nach Vertragsabschluss nicht übergibt, handelt ordnungswidrig (§ 108 Abs. 1 Nr. 18 und 19 GModG), ebenso wer die Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige nicht sicherstellt (Nr. 21) oder als Eigentümer nicht dafür sorgt, dass die bereitgestellten Daten richtig sind (Nr. 20 in Verbindung mit § 83 Abs. 3 Satz 1). Der Bußgeldrahmen reicht in diesen Fällen bis zu zehntausend Euro (§ 108 Abs. 2 Nr. 2).

Was muss in der Anzeige stehen, wenn eine Wohnung angeboten wird?

Liegt zum Zeitpunkt der Anzeige ein Energieausweis vor, hat der Verkäufer, Vermieter oder Makler sicherzustellen, dass die Anzeige in kommerziellen Medien fünf Angaben enthält (§ 87 Abs. 1 GModG): die Art des Ausweises, den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, die wesentlichen Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden das im Ausweis genannte Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Alle fünf stehen im Gebäudeausweis, den die Gemeinschaft hält; abrufen lassen sie sich über das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG).

Bei der Besichtigung ist der Ausweis oder eine Kopie spätestens dann vorzulegen; ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen während der Besichtigung erfüllt die Pflicht ebenfalls (§ 80 Abs. 4 Satz 1 und 2). Findet keine Besichtigung statt, ist unverzüglich vorzulegen (Satz 3), und unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages ist der Ausweis oder eine Kopie zu übergeben (Satz 5). Für Vermietung, Verpachtung und Leasing gelten dieselben Schritte (§ 80 Abs. 5). Welche Unterlagen daneben für den Mieter gebraucht werden, ordnet der Beitrag zu den Betriebskosten bei vermieteter Eigentumswohnung ein.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Die Ausstellungsberechtigung regelt § 88 GModG abschließend. Sie knüpft an eine Nachweisberechtigung nach dem Bauordnungsrecht der Länder (Abs. 1 Nr. 1), an einen Hochschulabschluss in einer der genannten Fachrichtungen wie Architektur, Bauingenieurwesen oder Technische Gebäudeausrüstung (Nr. 2), an ein einschlägiges Bau-, Ausbau- oder anlagentechnisches Handwerk (Nr. 3) oder an eine Technikerqualifikation mit passendem Ausbildungsschwerpunkt (Nr. 4). In den Fällen der Nummern 2 bis 4 kommt eine zweite Voraussetzung hinzu: Ausbildungsschwerpunkt im energiesparenden Bauen, zwei Jahre Berufserfahrung, eine Schulung nach Anlage 11 oder eine öffentliche Bestellung als Sachverständiger (§ 88 Abs. 2). Auch die Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle genügt (Abs. 5).

Die Gemeinschaft fragt die Berechtigung deshalb vor der Vergabe ab; stellt eine nicht berechtigte Person den Ausweis aus, ist das eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 Abs. 1 Nr. 22). Dazu kommt eine Pflicht, an der sich billige Angebote messen lassen: Der Aussteller hat das Gebäude vor Ort zu begehen oder sich geeignete Bildaufnahmen zur Verfügung stellen zu lassen und im Ausweis Modernisierungsempfehlungen zu geben (§ 84 Abs. 1).

Die Daten selbst kommen zu einem guten Teil aus der Gemeinschaft. Der Aussteller ermittelt sie entweder selbst oder verwendet die vom Eigentümer bereitgestellten Angaben (§ 83 Abs. 1 Satz 1). Stellt der Eigentümer sie bereit, hat er für ihre Richtigkeit zu sorgen (§ 83 Abs. 3 Satz 1), und der Aussteller muss sie sorgfältig prüfen und darf sie bei Zweifeln nicht verwenden (Satz 2). Baujahr, beheizte Fläche und Verbrauchsdaten aus einer gepflegten Ablage verkürzen den Vorgang und halten dieses Risiko klein.

In der betreuten Selbstverwaltung mit dotega liegen genau diese Angaben an einer Stelle beieinander: der Energieausweis mit Ausstellungsdatum und Ablaufjahr, der Beschluss über die Beauftragung, die Rechnung des Ausstellers und die Zuordnung zur Kostenkategorie, aus der später die Jahresabrechnung entsteht — einsehbar für alle Eigentümer, auch für die, die kein Amt führen und erst beim Verkauf danach fragen. Wie der Ablauf aussieht, zeigt die Seite So funktioniert’s.

Wo der Energieausweis an Grenzen stößt

Das Gesetz sagt selbst, wie weit das Blatt trägt: Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich ermöglichen (§ 79 Abs. 1 Satz 1 GModG). Als Grundlage für eine Sanierungsentscheidung ist er damit zu grob. Die Modernisierungsempfehlungen nach § 84 Abs. 1 sind ausdrücklich „kurz gefasste fachliche Hinweise“ und ersetzen keine Planung; sie entfallen sogar, wenn die fachliche Beurteilung ergibt, dass Maßnahmen nicht möglich sind (Abs. 2 Satz 2).

Beim Verbrauchsausweis kommt die Abhängigkeit vom Nutzerverhalten hinzu. Zwei bauidentische Häuser können verschiedene Klassen tragen, weil in einem mehr geheizt oder mehr gelüftet wurde. Welche Maßnahme sich im eigenen Haus zuerst lohnt, zeigt daher erst die Verbrauchsentwicklung mehrerer Perioden, wie der Beitrag zum Thema Heizkosten senken beschreibt, und vor einem Anlagentausch der Beitrag zum Heizungstausch.

Nicht belastbar zu beziffern sind die Kosten. Sie hängen an der Ausweisart, an der Größe des Gebäudes und daran, wie vollständig die Unterlagen vorliegen; eine Gebührenordnung gibt es nicht. Verlässlich ist nur das eigene Angebot, am besten zwei oder drei, eingeholt mit Baujahr, Wohnfläche, Zahl der Einheiten und Heizungsart.

Häufig gestellte Fragen

Braucht jede Wohnung einen eigenen Energieausweis?

Nein. Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt (§ 79 Abs. 2 Satz 1 GModG); für Gebäudeteile nur dann, wenn sie nach § 106 getrennt zu behandeln sind. Liegt ein gültiger Ausweis für das Haus vor, ist beim Verkauf oder bei der Vermietung einer Wohnung kein weiterer auszustellen (§ 80 Abs. 3 Satz 1).

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 Satz 1). Unabhängig davon verliert er seine Gültigkeit, wenn nach einer Sanierung mit Gesamtberechnung ein neuer Ausweis erforderlich wird (§ 79 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 80 Abs. 2).

Muss die Gemeinschaft den Ausweis beschaffen, wenn nur eine Wohnung verkauft wird?

Das Gesetz richtet die Pflicht an den Eigentümer und nennt die Gemeinschaft nicht. Da sich der Ausweis auf das Gebäude bezieht, ist der Beschluss der praktische Weg (§ 19 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG); die Kosten verteilen sich nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Ob ein einzelner Eigentümer die Beschaffung erzwingen kann, ist über § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG zu beurteilen und im Streitfall anwaltlich zu prüfen.

Welche Angaben gehören in eine Verkaufsanzeige?

Art des Ausweises, Endenergiewert für das Gebäude, wesentliche Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden das Baujahr aus dem Ausweis und die Energieeffizienzklasse (§ 87 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 GModG). Die Pflicht greift, wenn zum Zeitpunkt der Anzeige ein Ausweis vorliegt.

Was droht, wenn der Ausweis bei der Besichtigung fehlt?

Das ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Abs. 1 Nr. 18 GModG mit einem Bußgeldrahmen bis zu zehntausend Euro (§ 108 Abs. 2 Nr. 2). Die Pflicht lässt sich auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein Auslegen während der Besichtigung erfüllen (§ 80 Abs. 4 Satz 2).

Das Ablaufjahr ist der eigentliche Termin

Der Energieausweis ist eine der wenigen Pflichten in der Wohnungseigentumsverwaltung, die niemand anmahnt. Kein Amt schreibt, keine Frist läuft sichtbar ab, und auffällig wird die Lücke erst in dem Moment, in dem jemand verkaufen will und der Notartermin schon steht. In die Unterlagen gehört deshalb vor allem das Ablaufjahr: zehn Jahre ab Ausstellung, notiert dort, wo auch Versicherungs- und Wartungsverträge mit ihren Laufzeiten stehen.

Zwei Schritte reichen für den Anfang. Erstens nachsehen, ob überhaupt ein Ausweis existiert und von wann er ist — in vielen Gemeinschaften liegt er aus der Übergabe der letzten Verwaltung in einem Ordner, wie die Liste im Beitrag zum Verwalterwechsel zeigt. Zweitens, falls er fehlt oder bald abläuft, die Beauftragung auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen. Arbeitet die Gemeinschaft ganz ohne Verwalter, fassen die Wohnungseigentümer denselben Beschluss selbst; den Rahmen dafür beschreibt der Beitrag zur WEG ohne Verwalter.