Heizkosten senken in der WEG: welche Maßnahmen die Gemeinschaft beschließen kann

Heizkosten senken heißt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zuerst: die vorhandene Anlage richtig einstellen, die Leitungen dämmen, das System abgleichen. Zwei dieser Schritte verlangt das Gesetz ohnehin, nämlich die Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen (§ 60b Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG) und die Dämmung zugänglicher Wärmeverteilungsleitungen außerhalb beheizter Räume (§ 69 Abs. 2 GModG). Beschlossen wird eine solche Maßnahme mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz – WEG), weil sie zur ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG); getragen werden die Kosten von allen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Erst danach lohnt das Gespräch über eine neue Anlage.

Welche Maßnahmen senken die Heizkosten, ohne dass die Anlage getauscht wird?

Das Gesetz liefert die Liste selbst. Zur Optimierung einer Wärmeerzeugungsanlage sind nach § 60b Abs. 2 GModG regelmäßig notwendig: die Absenkung der Vorlauftemperatur oder die Korrektur der Heizkurve bei groben Fehleinstellungen, die Aktivierung von Nachtabsenkung oder Nachtabschaltung samt Information über Sommerabschaltung, Urlaubsabsenkung und Anwesenheitssteuerung, die Optimierung des Zirkulationsbetriebs, die Überprüfung der Einstellung der Umwälzpumpe, die Absenkung der Warmwassertemperatur, die Absenkung der Heizgrenztemperatur und die Information der Eigentümer über weitergehende Einsparmaßnahmen. Bei drei dieser Punkte steht im Gesetzestext ausdrücklich der Vorbehalt des Gesundheitsschutzes beziehungsweise möglicher negativer Auswirkungen auf die Bausubstanz.

Der hydraulische Abgleich ist der Posten, der am häufigsten fehlt. Nach § 60c Abs. 2 GModG gehören dazu mindestens eine raumweise Heizlastberechnung, eine Prüfung und nötigenfalls Optimierung der Heizflächen im Hinblick auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur und die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung. Die Bestätigung ist samt Einstellungswerten, Heizlast des Gebäudes und Auslegungstemperatur schriftlich festzuhalten und dem Verantwortlichen mitzuteilen (§ 60c Abs. 4) — die Unterlage, mit der eine Gemeinschaft Jahre später nachweist, dass die Anlage sauber eingestellt war.

Welche Fristen und Beträge stehen schon heute im Gesetz?

Die Pflichtprüfung trifft Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten, deren Heizungsanlage Wasser als Wärmeträger nutzt und keine Wärmepumpe ist. Für Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurden, läuft die Frist bis zum Ablauf des 30. September 2027; jüngere Anlagen sind innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau zu prüfen (§ 60b Abs. 1 Satz 1 und 2 GModG). Zeigt die Prüfung Optimierungsbedarf, sind die Maßnahmen innerhalb eines Jahres nach der Prüfung durchzuführen und schriftlich festzuhalten (§ 60b Abs. 5 Satz 2). Die Prüfung selbst darf nur eine fachkundige Person vornehmen (§ 60b Abs. 3) und soll mit ohnehin stattfindenden Terminen verbunden werden, etwa mit der Feuerstättenschau oder der jährlichen Wartung (§ 60b Abs. 4). Den Ablauf dieses Termins beschreibt der Beitrag zur Heizungsprüfung.

Zwei Ausnahmen stehen im selben Paragrafen: Die Pflicht entfällt bei Wärmepumpen, die nach § 60a GModG einer Betriebsprüfung unterzogen werden, und bei Anlagen mit standardisierter Gebäudeautomation nach § 56 GModG (§ 60b Abs. 7 Satz 1). Verantwortlich für die Einhaltung ist der Eigentümer (§ 8 Abs. 1 GModG), in der Wohnungseigentümergemeinschaft also die Gemeinschaft für das gemeinschaftliche Eigentum. Die Bußgeldhöhen unterscheiden sich deutlich. Wer eine Heizungsprüfung, die anschließende Optimierung oder den hydraulischen Abgleich nicht oder nicht rechtzeitig durchführt, riskiert eine Geldbuße bis zu 5.000 Euro (§ 108 Abs. 1 Nr. 9 bis 11 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 3 GModG). Wer die Wärmeabgabe ungedämmter Leitungen nicht begrenzt, steht bei bis zu 50.000 Euro (§ 108 Abs. 1 Nr. 14 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 1 GModG). Die billigste Maßnahme ist damit die, deren Versäumnis am teuersten werden kann.

Welche Mehrheit braucht ein Beschluss zur Heizkostensenkung?

Die Einordnung entscheidet über die Kostenverteilung, nicht über die Mehrheit. Beschlossen wird in beiden Fällen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Erhaltungsmaßnahmen, also Prüfung, Einstellung, Abgleich, Dämmung und der Ersatz defekter Thermostatventile, gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG); ihre Kosten tragen alle nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Maßnahmen, die darüber hinausgehen, sind bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 1 WEG), und für sie gilt § 21 WEG.

Dort steht die Vorschrift, die bei Energiesparmaßnahmen am häufigsten übersehen wird. Grundsätzlich zahlen nur diejenigen, die eine bauliche Veränderung beschlossen haben (§ 21 Abs. 3 WEG). Alle tragen die Kosten jedoch in zwei Fällen: wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde und die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, oder wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG). Für eine Maßnahme, die sich über die Energierechnung zurückverdient, braucht eine Gemeinschaft die qualifizierte Mehrheit also gar nicht. Wer sich darauf stützt, legt die Amortisationsrechnung dem Beschlussantrag bei; eine abweichende Verteilung bleibt möglich (§ 21 Abs. 5 WEG). Wo genau die Grenze zwischen Erhaltung und baulicher Veränderung verläuft, führt der Beitrag zur Abgrenzung von Erhaltung und baulicher Veränderung aus.

Drei Nebenpunkte gehören in dieselbe Vorbereitung. Ohne Beschluss darf der Verwalter nur handeln, soweit die Maßnahme untergeordnete Bedeutung hat oder zur Wahrung einer Frist erforderlich ist (§ 27 Abs. 1 WEG). Für Abgleich und Thermostattausch müssen Eigentümer den Zugang zu ihren Räumen dulden, soweit das Beschlüssen entspricht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Und jeder Beschluss ist angreifbar: Die Klage läuft binnen eines Monats nach der Beschlussfassung, die Begründung binnen zweier Monate (§ 45 Satz 1 WEG), wie der Beitrag zum Beschluss anfechten zeigt. Den Rahmen der Beschlussfassung beschreibt der Beitrag zur Eigentümerversammlung.

Lässt sich über den Verteilungsschlüssel sparen?

Für die Gemeinschaft als Ganzes nicht, für den einzelnen Haushalt schon. Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 und höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung – HeizkostenV); der Rest geht nach Fläche oder umbautem Raum. Je höher der verbrauchsabhängige Anteil, desto stärker wirkt sich sparsames Heizen auf die eigene Abrechnung aus. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllen, mit Öl oder Gas beheizt werden und deren freiliegende Leitungen überwiegend gedämmt sind, sind die 70 vom Hundert zwingend (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV).

Die Wahl des Maßstabs liegt beim Gebäudeeigentümer, und sie ist nicht beliebig änderbar. Eine Änderung ist nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig und nur bei Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen, nach Durchführung baulicher Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, oder aus anderen sachgerechten Gründen nach der erstmaligen Bestimmung (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV). Eine durchgeführte Dämmmaßnahme ist damit zugleich der Anlass, den Schlüssel anzufassen. Welche Posten überhaupt in die Abrechnung dürfen und warum die Verordnung sich auch gegen einen anderslautenden Beschluss durchsetzt, erklärt der Beitrag zur Heizkostenabrechnung.

Die Datengrundlage für jede dieser Entscheidungen liefert die monatliche Verbrauchsinformation. Sie ist bei fernablesbarer Messtechnik seit dem 1. Januar 2022 Pflicht (§ 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV) und enthält den Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden, den Vergleich mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat sowie einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer derselben Kategorie (§ 6a Abs. 2). Wer diese zwölf Datenpunkte nebeneinanderlegt, sieht Sommerlauf, Nachtbetrieb und Überhitzung ohne Messgerät. Nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder getauscht werden (§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV); die Einzelheiten dazu stehen im Beitrag zu den fernablesbaren Heizkostenverteilern.

Woher kommt das Geld für die Maßnahme?

Eine seriöse Pauschale für Prüfung, Abgleich und Dämmung gibt es nicht, weil Leitungslänge und Zahl der Heizkörper den Aufwand bestimmen. Drei Wege stehen offen, und sie schließen sich nicht aus: Laufende Beträge gehören in die Vorschüsse des Wirtschaftsplans für das kommende Jahr (§ 28 Abs. 1 WEG), größere in die Erhaltungsrücklage, deren Ansammlung zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), und reicht beides nicht, bleibt die Sonderumlage. Wann Forderungen fällig werden, können die Eigentümer beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG).

Im Herbst liegen die Zahlen dafür ohnehin auf dem Tisch: Der Heizkostenblock des laufenden Jahres steht im Hausgeld, der Plan fürs Folgejahr entsteht gerade. Wer den Prüftermin nach § 60b GModG in dasselbe Jahr legt wie den Beschluss über den Abgleich, zahlt die Anfahrt einmal.

In der betreuten Selbstverwaltung mit dotega liegen die monatlichen Verbrauchsinformationen, der Wartungs- und Messdienstvertrag sowie der Nachweis über Prüfung und Optimierung an einer für alle Eigentümer zugänglichen Stelle statt im Postfach einer Verwaltung, und die Fristen aus § 60b GModG lassen sich dort als Termin hinterlegen; ein zertifizierter Ansprechpartner steht ab dem Paket Komfort für Rückfragen bereit. Wie die Abläufe im Einzelnen aussehen, zeigt die Seite So funktioniert’s.

Wo das Sparen an Grenzen stößt

Eine Prozentzahl für die Ersparnis steht hier bewusst nicht. Das Gesetz benennt die Maßnahmen, nicht ihren Ertrag, und der hängt an Baujahr, Dämmstandard, Anlagentechnik und Nutzung. Wer eine Zahl braucht, lässt sie vom Fachbetrieb für das eigene Gebäude rechnen und nimmt sie als gekennzeichnete Annahme in den Beschlussantrag.

Die Absenkung von Warmwasser- und Zirkulationstemperaturen hat eine harte Grenze. § 60b Abs. 2 Nr. 3 und 5 GModG lässt sie ausdrücklich nur unter Berücksichtigung der geltenden Regelungen zum Gesundheitsschutz zu, und Absatz 2 stellt die gesamte Optimierungsliste unter den Vorbehalt möglicher negativer Auswirkungen auf Bausubstanz und menschliche Gesundheit. Diese Einstellung gehört in die Hand des Fachbetriebs und nicht an den Regler.

Zu Förderprogrammen steht hier kein Betrag, weil sich die Kulisse nach der Gesetzesänderung vom 23. Juli 2026 laufend verschiebt und eine Zahl aus zweiter Hand schneller falsch als hilfreich ist. Wer fördern lassen will, zieht die Angabe vor dem Beschluss aus der Primärquelle des Programms. Für den Austausch der Anlage selbst mit allem, was daran hängt, gibt es einen eigenen Beitrag zum Heizungstausch.

Ein höherer Verbrauchsanteil im Schlüssel verteilt Kosten um: Wer wenig heizt, zahlt weniger, Vielheizer mehr. In Gemeinschaften mit stark unterschiedlicher Lage der Wohnungen führt das zuverlässig zu Diskussionen, weshalb die Entscheidung in der Versammlung begründet gehört.

Bei vermieteten Wohnungen landet die Ersparnis zunächst beim Mieter, die Investition dagegen beim Eigentümer. Welche Kosten überhaupt weitergereicht werden dürfen und welche beim Eigentümer bleiben, trennt der Beitrag zur vermieteten Eigentumswohnung.

Bei manchen Anlagen laufen mehrere dieser Maßnahmen technisch ins Leere, etwa bei Einrohrheizungen ohne einzeln regelbare Heizkörper. Das stellt die Prüfung fest, und dann gehört das Geld in die Erneuerung statt in die Feinjustierung.

Häufig gestellte Fragen

Welche Maßnahme senkt die Heizkosten am schnellsten?

Die Korrektur der Regelung. Vorlauftemperatur, Heizkurve, Nachtabsenkung und Sommerabschaltung sind in § 60b Abs. 2 Nr. 1 und 2 GModG ausdrücklich als regelmäßig notwendige Optimierungen genannt, und sie verursachen außer der Arbeitszeit des Fachbetriebs keine Materialkosten.

Müssen wir die Heizungsprüfung auch durchführen, wenn die Anlage gewartet wird?

Ja, sie ist eigenständig. Die Prüfung soll allerdings mit ohnehin stattfindenden Terminen wie der Wartung oder der Feuerstättenschau verbunden werden (§ 60b Abs. 4 Satz 1 GModG), und sie kann auch im Rahmen eines hydraulischen Abgleichs nachgewiesen werden (Satz 2).

Reicht für eine Dämmmaßnahme die einfache Mehrheit?

Für den Beschluss ja (§ 25 Abs. 1 WEG). Handelt es sich um Erhaltung, zahlen ohnehin alle nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Geht die Maßnahme darüber hinaus, entscheidet § 21 WEG über die Verteilung, und eine Amortisation in angemessener Zeit führt nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG ebenfalls dazu, dass alle tragen.

Dürfen wir den verbrauchsabhängigen Anteil von 50 auf 70 Prozent anheben?

Innerhalb der Spanne des § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ja, aber nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums und nur aus einem der in § 6 Abs. 4 HeizkostenV genannten Gründe, etwa nach baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Energie einsparen.

Was passiert, wenn die Frist zum 30. September 2027 verstreicht?

Die Pflicht bleibt bestehen, und es droht eine Geldbuße bis zu 5.000 Euro (§ 108 Abs. 1 Nr. 10 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 3 GModG). Verantwortlich ist der Eigentümer (§ 8 Abs. 1 GModG), in der Gemeinschaft also diese selbst für die zentrale Anlage.

Zwei Zeilen für den nächsten Wirtschaftsplan

Wer das Thema im Herbst anfasst, braucht für die nächste Versammlung nur zwei Positionen: einen Betrag für Prüfung und Optimierung nach § 60b GModG und einen für den hydraulischen Abgleich nach § 60c GModG, beide mit Angebot. Steht die Prüfung ohnehin bis zum 30. September 2027 an, kostet das Vorziehen nichts außer der Entscheidung, und der Fachbetrieb kommt für beides einmal.

Die Kontrolle danach liefert die Abrechnung von selbst. Zwölf monatliche Verbrauchsinformationen aus dem Jahr vor der Maßnahme neben zwölf aus dem Jahr danach zeigen, ob die Einstellung gewirkt hat — und falls nicht, wo der nächste Blick hingehört.

Celina Vogel

Zertifizierte Hausverwalterin & Expertin für WEG-Praxis

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