Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: was darin steht und wie eine WEG sie ändert

Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der ein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum zerlegt wird. Sie bestimmt, welche Räume Sondereigentum sind, welcher Miteigentumsanteil dazugehört und was gemeinschaftliches Eigentum bleibt. Im engeren Sinn ist sie die Erklärung eines Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz – WEG); denselben Inhalt kann auch ein Vertrag der Miteigentümer tragen (§ 3 Abs. 1 WEG). Die Gemeinschaftsordnung ist der zweite Teil derselben Urkunde und regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander: Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte, Stimmrecht, häufig auch eine Veräußerungsbeschränkung. Gegen einen späteren Käufer wirken diese Vereinbarungen nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Geändert wird die Gemeinschaftsordnung deshalb im Grundsatz nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer mit Eintragung — für einzelne Punkte, allen voran die Kostenverteilung, genügt seit der Reform von 2020 ein Mehrheitsbeschluss (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Was steht in der Teilungserklärung, und was in der Gemeinschaftsordnung?

Beide Texte stehen meist in einer einzigen Urkunde und werden im Alltag in einem Atemzug genannt. Rechtlich sind es zwei verschiedene Dinge, und der Unterschied entscheidet darüber, wie schwer eine Änderung fällt.

Der erste Teil ist sachenrechtlich. Er sagt, welcher Miteigentumsanteil mit welchem Sondereigentum verbunden ist und wo die Grenze verläuft. Zum Sondereigentum gehören die bestimmten Räume samt der Gebäudebestandteile, die sich verändern, beseitigen oder einfügen lassen, ohne das gemeinschaftliche Eigentum über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern (§ 5 Abs. 1 WEG). Was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, bleibt gemeinschaftliches Eigentum — auch dann, wenn es mitten in einer Wohnung liegt (§ 5 Abs. 2 WEG). Diese Grenze kann keine Teilungserklärung verschieben; sie ist der Grund, warum die Gemeinschaft für tragende Wände und Abdichtungen zuständig bleibt, wie der Beitrag zur Balkonsanierung an einem Bauteil durchspielt.

Zwei Anlagen gehören dazu: der Aufteilungsplan, eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung mit Lage und Größe der Sondereigentums- und Gemeinschaftsflächen, und die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 und 2 WEG). Alle Räume derselben Einheit tragen im Plan dieselbe Nummer; Stellplätze und Freiflächen im Sondereigentum brauchen Maßangaben (§ 3 Abs. 3 WEG).

Der zweite Teil ist schuldrechtlich und heißt Gemeinschaftsordnung. Die Wohnungseigentümer dürfen von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Davon macht fast jede Urkunde Gebrauch.

Die dritte Zeile erspart im Alltag den meisten Ärger: Wer kauft, übernimmt die Beschlusslage vollständig, ohne dass davon etwas im Grundbuch stünde. Deshalb gehört die Beschluss-Sammlung zu jeder Kaufprüfung, wie der Beitrag zum Eigentümerwechsel zeigt. Was eine Hausordnung regeln darf, steht in einem eigenen Beitrag.

Woher bekommt eine Gemeinschaft ihre Teilungserklärung?

Aus dem Grundbuch. Für jeden Miteigentumsanteil wird von Amts wegen ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt (§ 7 Abs. 1 WEG). Der volle Text steht nicht im Grundbuchblatt: Zur näheren Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums darf auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 7 Abs. 3 Satz 1 WEG). Wer die Teilungserklärung sucht, braucht deshalb die Urkunde aus den Grundakten und nicht nur den Grundbuchauszug. Zwei Punkte sind davon ausgenommen und im Grundbuch selbst einzutragen: Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 WEG und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden (§ 7 Abs. 3 Satz 2 WEG).

Die Einsicht in das Grundbuch und in die Urkunden, auf die darin Bezug genommen ist, steht jedem offen, der ein berechtigtes Interesse darlegt; eine Abschrift kann gefordert und auf Verlangen beglaubigt werden (§ 12 Abs. 1 und 2 Grundbuchordnung – GBO). Schneller geht es meist über die eigene Gemeinschaft: Jeder Wohnungseigentümer kann von ihr Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), und dort liegt die Urkunde in aller Regel. Zusammen mit dem Aufteilungsplan gehört sie in die digitale Ablage, weil sie bei fast jeder Streitfrage gebraucht wird.

Welche Zahlen aus der Urkunde die Abrechnung steuern

Die wichtigste Zahl ist der Miteigentumsanteil. Er folgt dem „gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile“ (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG), und nach demselben Verhältnis trägt jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Verteilt wird also nicht nach Wohnfläche und nicht nach Köpfen, sondern nach dem Anteil aus der Teilungserklärung. Üblich sind Tausendstel oder Zehntausendstel; der Bauträger leitet sie meist aus der Wohnfläche ab, muss das aber nicht, und nach Dachgeschossausbauten oder Balkonanbauten passen Anteil und Fläche oft nicht mehr zusammen.

Ein Beispiel mit zwölf Einheiten und 12.000 Euro Jahreskosten zeigt, was das ausmacht:

Die Zahlen sind gegriffen, der Effekt ist es nicht: Gleich große Wohnungen zahlen unterschiedlich, die größte zahlt am wenigsten. Wer das ändern will, lässt die Miteigentumsanteile unangetastet und beschließt einen abweichenden Verteilungsschlüssel. Was daraus für Hausgeld, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung folgt, behandeln die jeweiligen Beiträge.

Drei weitere Schwellen hängen an den Anteilen und sind in der Selbstverwaltung regelmäßig entscheidend. Wird eine bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten nach ihren Anteilen, sofern die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG); die Abgrenzung zur Erhaltung erklärt der Beitrag zur baulichen Veränderung. Eine rein virtuelle Eigentümerversammlung setzt einen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen voraus und gilt höchstens drei Jahre (§ 23 Abs. 1a WEG). Und die Pflicht zum zertifizierten Verwalter entfällt, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Wie ändert eine Gemeinschaft die Gemeinschaftsordnung?

Der Grundfall ist unbequem: Eine Vereinbarung wird durch eine neue Vereinbarung geändert, und daran müssen alle Wohnungseigentümer mitwirken. Soll die Änderung auch gegen künftige Käufer wirken, muss sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Den Entwurf für die Grundbuchform lässt eine Gemeinschaft besser im Notariat erstellen, als ihn selbst zu formulieren.

Daneben gibt es vier Wege, die ohne Allstimmigkeit auskommen:

1. Die Öffnungsklausel. Viele Gemeinschaftsordnungen lassen bestimmte Änderungen durch Beschluss zu, oft mit erhöhtem Quorum. Ob es eine solche Klausel gibt und wie weit sie reicht, steht in der eigenen Urkunde und nirgendwo sonst.
2. Die Kostenverteilung. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen, abweichend vom gesetzlichen Maßstab und ausdrücklich auch abweichend von einer Vereinbarung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das ist der übliche Weg, einen überholten Schlüssel aus der Teilungserklärung zu ersetzen.
3. Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen. Auch hier darf die Gemeinschaft abweichend verteilen; wer nach dem Gesetz keine Kosten zu tragen hat, darf durch einen solchen Beschluss keine bekommen (§ 21 Abs. 5 WEG).
4. Die Veräußerungsbeschränkung. Sie kann durch Beschluss aufgehoben und im Grundbuch gelöscht werden (§ 12 Abs. 4 WEG).

Soll ein Beschluss aufgrund einer Vereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums werden (§ 5 Abs. 4 Satz 1 WEG), genügt für die Eintragung eine Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen; antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft selbst (§ 7 Abs. 2 WEG). Grundpfandgläubiger müssen nur zustimmen, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen wird (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Bleibt der Weg über das Gericht: Jeder Wohnungseigentümer kann eine abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer bestehenden verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG). Die Hürde ist hoch; eine bloß unpraktische Regelung reicht nicht.

Gegen einen Beschluss, der die Kostenverteilung ändert, laufen die üblichen Fristen: Klage binnen eines Monats nach der Beschlussfassung, Begründung binnen zweier Monate (§ 45 Satz 1 WEG). Der Ablauf steht im Beitrag zum Beschluss anfechten.

Gilt eine Teilungserklärung von 1994 heute noch unverändert?

Hier korrigiert das Gesetz eine verbreitete Annahme. Viele Gemeinschaften halten ihre alte Urkunde für vorrangig, weil sie älter ist; der Regelfall ist das Gegenteil. Vereinbarungen von vor dem 1. Dezember 2020, die von Vorschriften abweichen, die das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 geändert hat, stehen der Anwendung der neuen Fassung „nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt“ — und das Gesetz schiebt den entscheidenden Satz hinterher: „Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen“ (§ 47 WEG).

Wo eine alte Gemeinschaftsordnung also etwas regelt, das die Reform anders geordnet hat, gilt im Zweifel das neue Recht. Ob eine bestimmte Klausel doch einen abweichenden Willen erkennen lässt, ist eine Auslegungsfrage des Einzelfalls und gehört vor einer wichtigen Entscheidung in fachliche Prüfung.

Wo die Urkunde an ihre Grenzen stößt

Eine Teilungserklärung entsteht fast immer vor dem Einzug, geschrieben im Auftrag eines Bauträgers und mit Blick auf den Verkauf. Für den Betrieb dreißig Jahre später ist sie selten optimiert. Vier Punkte führen regelmäßig zu Enttäuschungen.

Der Aufteilungsplan bildet den Bauzustand ab, nicht die Wirklichkeit. Nach Umbauten, Zusammenlegungen oder ausgebauten Dachböden stimmen Pläne und Räume nicht mehr überein; aufgeräumt wird das nur über eine Änderung der Urkunde.

Ein Sondernutzungsrecht sieht aus wie Eigentum und ist keines. Es verschafft die alleinige Nutzung einer Gemeinschaftsfläche, etwa eines Gartenanteils, lässt die Fläche aber gemeinschaftliches Eigentum. Wer dort baut, braucht die Beschlüsse für das gemeinschaftliche Eigentum.

Die Allstimmigkeit ist in größeren Häusern die eigentliche Hürde: Ein einziger nicht erreichbarer Eigentümer genügt, damit eine Vereinbarung scheitert. Deshalb führt der praktikable Weg fast immer über § 16 Abs. 2 Satz 2 und § 21 Abs. 5 WEG, auch wenn sich damit nur Kosten und Nutzungen ändern lassen und nicht die Struktur.

Und die Auslegung bleibt Juristenarbeit. Formulierungen wie „Instandhaltung des Sondereigentums obliegt dem jeweiligen Eigentümer“ klingen eindeutig und werden zum Streitpunkt, sobald ein Bauteil zugleich für Bestand oder Sicherheit erforderlich ist (§ 5 Abs. 2 WEG). Eine sichere Antwort liefert hier erst die Prüfung der konkreten Urkunde, kein Ratgeber und keine Software.

Für die laufende Verwaltung lässt sich der Rest gut ordnen. Der Verteilungsschlüssel aus der Teilungserklärung wird einmal sauber erfasst und liegt danach jedem Wirtschaftsplan, jeder Abrechnung und jeder Sonderumlage zugrunde; dasselbe gilt für die Anteile, nach denen sich die Erhaltungsrücklage verteilt. In der Selbstverwaltung mit dotega ist dieser Schlüssel hinterlegt und für alle Eigentümer einsehbar, und für Auslegungsfragen aus der eigenen Urkunde steht ein fester, zertifizierter Ansprechpartner bereit. Wie die Zusammenarbeit abläuft, zeigt So funktioniert’s.

Häufig gestellte Fragen

Wo bekomme ich die Teilungserklärung meiner WEG?

Aus den Grundakten beim Grundbuchamt; Einsicht und Abschrift stehen jedem zu, der ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 und 2 GBO). Schneller geht es über die eigene Gemeinschaft: Jeder Wohnungseigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).

Kann die Eigentümerversammlung die Teilungserklärung durch Beschluss ändern?

Den sachenrechtlichen Teil nicht. Für Änderungen einer Vereinbarung braucht es die Mitwirkung aller Eigentümer und die Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Ausnahmen gelten dort, wo das Gesetz eine Beschlusskompetenz einräumt — Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), Kosten baulicher Veränderungen (§ 21 Abs. 5 WEG), Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 4 WEG) — oder wo die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält.

Warum zahlt meine kleinere Wohnung mehr Hausgeld als die größere im Haus?

Weil das Hausgeld dem Miteigentumsanteil folgt und nicht der Wohnfläche (§ 16 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Anteile stammen aus der Teilungserklärung und können nach Ausbauten von den Flächen abweichen. Korrigieren lässt sich das über einen Beschluss zur abweichenden Kostenverteilung.

Gilt eine alte Gemeinschaftsordnung dem neuen WEG vor?

In der Regel nicht. Vereinbarungen von vor dem 1. Dezember 2020, die von geänderten Vorschriften abweichen, stehen der Anwendung des neuen Rechts nicht entgegen, sofern sich aus der Vereinbarung kein anderer Wille ergibt; ein solcher Wille ist nach dem Gesetzeswortlaut in der Regel nicht anzunehmen (§ 47 WEG).

Erst die Urkunde lesen, dann den Beschluss formulieren

Wer in der Selbstverwaltung eine Entscheidung vorbereitet, legt drei Dokumente nebeneinander: die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, den Aufteilungsplan und die Beschluss-Sammlung. Aus dem ersten ergibt sich der Maßstab, aus dem zweiten die Zuordnung der Flächen, aus dem dritten, was die Gemeinschaft dazu schon entschieden hat.

Vor jeder Versammlung, in der es um Geld geht, lohnen sich zwei Fragen. Steht der Verteilungsschlüssel, den wir verwenden, wirklich so in der Urkunde, oder hat sich eine Gewohnheit eingeschlichen? Und ist die Regelung, die uns stört, eine Vereinbarung, oder ist es ein Beschluss, den eine einfache Mehrheit ersetzen kann? Die meisten Gemeinschaften, die ihre Urkunde für unabänderlich halten, kommen über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG weiter, als sie erwartet hatten.