Welche Mehrheit braucht welcher Beschluss in der WEG?

Bei der Beschlussfassung in der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Diese einfache Mehrheit ist der Normalfall und trägt die große Mehrzahl aller Tagesordnungspunkte, von der Erhaltung über den Wirtschaftsplan bis zur Bestellung des Verwalters. Das Gesetz verlangt nur an drei Stellen mehr: mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen für eine rein virtuelle Versammlung (§ 23 Abs. 1a Satz 1 WEG), die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform für einen Beschluss ohne Versammlung (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG) und die Zustimmung aller für eine Vereinbarung, die vom Gesetz abweicht (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ein Anwesenheitsquorum kennt das Gesetz seit dem 1. Dezember 2020 nicht mehr.

Was zählt bei der Mehrheit der abgegebenen Stimmen?

Nur die Stimmen, die tatsächlich abgegeben werden. Enthaltungen bleiben außer Betracht, und wer gar nicht erscheint und auch niemanden bevollmächtigt, beeinflusst das Ergebnis nicht. Eine Gemeinschaft mit zwanzig Einheiten, in der elf Eigentümer erscheinen und sich sechs für den Antrag, vier dagegen aussprechen und einer sich enthält, hat den Beschluss mit sechs zu vier Stimmen gefasst. Für die Zählung sind das sechs von zehn abgegebenen Stimmen.

Weil das Gesetz kein Anwesenheitsquorum mehr vorsieht, ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der Erschienenen beschlussfähig. Eine Handvoll Anwesender kann damit wirksam für die ganze Gemeinschaft entscheiden, und die zweite Versammlung mit gleicher Tagesordnung, die früher üblich war, hat ihren Zweck verloren. Wie Einladung, Ablauf und Verkündung im Einzelnen aussehen, steht im Beitrag zur Eigentümerversammlung.

Wie viele Stimmen hat ein einzelner Eigentümer?

Nach dem Gesetz eine. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG); steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben (Satz 2). Wer drei Wohnungen in derselben Anlage besitzt, hat trotzdem nur eine Stimme, solange nichts anderes vereinbart ist.

Anderes ist häufig vereinbart. Die Wohnungseigentümer dürfen von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG), und viele Gemeinschaftsordnungen stellen deshalb auf Miteigentumsanteile oder auf die Zahl der Wohnungen ab. Welcher Maßstab in der eigenen Anlage gilt, steht in der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung; wie sich diese Urkunde lesen lässt, zeigt der Beitrag zur Teilungserklärung. Der Blick dorthin gehört vor jede Versammlung, in der ein knappes Ergebnis zu erwarten ist.

Zwei Regeln gelten unabhängig vom Stimmprinzip. Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG), eine E-Mail genügt also. Und ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mit ihm selbst oder einen Rechtsstreit gegen ihn betrifft (§ 25 Abs. 4 WEG). Das trifft etwa den Eigentümer, dessen eigene Firma die Gartenpflege übernehmen soll.

Welcher Beschluss braucht welche Mehrheit?

Die folgende Übersicht ordnet die Gegenstände, über die eine Gemeinschaft regelmäßig abstimmt, der jeweils erforderlichen Mehrheit zu. Wo das Gesetz nichts Besonderes anordnet, gilt § 25 Abs. 1 WEG.

Die beiden Zeilen zum Geld sind die, an denen Gemeinschaften am häufigsten hängenbleiben. Vorschüsse und Nachschüsse laufen über die einfache Mehrheit, wie sie der Beitrag zum Wirtschaftsplan und der zur Jahresabrechnung im Ablauf beschreiben. Der Wechsel des Verwalters braucht ebenfalls nur die einfache Mehrheit, auch wenn er in der Sache die größte Entscheidung des Jahres sein kann; die Schritte dazu stehen im Beitrag zum Verwalterwechsel.

Warum die Zwei-Drittel-Marke nicht über die Maßnahme entscheidet

Hier liegt die verbreitetste Fehlannahme zum Thema. Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG), und für diesen Beschluss nennt das Gesetz keine besondere Mehrheit. Es bleibt bei § 25 Abs. 1 WEG. Die Zwei-Drittel-Marke steht an anderer Stelle und betrifft etwas anderes: Alle Wohnungseigentümer tragen die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile, wenn sie mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (Nummer 2). Die Marke entscheidet also nicht über die Maßnahme, sondern über die Rechnung.

Wird sie verfehlt und greift auch die Amortisation nicht, bleibt der Beschluss gültig, und die Kosten tragen jene Wohnungseigentümer, die ihn gefasst haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 21 Abs. 3 WEG). Ihnen gebühren dann auch die Nutzungen. Eine abweichende Verteilung darf die Gemeinschaft beschließen, dabei aber niemandem Kosten auferlegen, der nach den vorstehenden Absätzen keine zu tragen hat (§ 21 Abs. 5 WEG). Wo die Grenze zwischen Erhaltung und baulicher Veränderung verläuft, behandelt der Beitrag zu baulicher Veränderung und Erhaltung.

Einen eigenen Pfad hat der Gesetzgeber für fünf Vorhaben gebaut. Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz, dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG). Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen (Satz 2), und die Kosten trägt derjenige, auf dessen Verlangen die Veränderung durchgeführt wurde (§ 21 Abs. 1 Satz 1 WEG). Die Einzelheiten stehen in den Beiträgen zur Wallbox und zum barrierefreien Umbau.

Welche Fristen und Schwellenwerte gehören zur Abstimmung?

Die Zahlen rund um den Beschluss stehen sämtlich im Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung, die am 30. Oktober 2026 über gesetze-im-internet.de abrufbar war.

Die Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG ist der Wert, an dem in der Praxis am meisten hängt. Sie läuft ab der Beschlussfassung und damit unabhängig davon, wann jemand den Fehler bemerkt; nach ihrem Ablauf steht auch ein fehlerhaft zustande gekommener Beschluss. Was in dieser Zeit zu tun ist, steht im Beitrag zum Anfechten von Beschlüssen. Die letzte Tabellenzeile wiederum entscheidet darüber, ob eine Gemeinschaft ihre Verwaltung überhaupt in die eigenen Hände nehmen darf, ohne einen zertifizierten Verwalter zu bestellen; die drei Bedingungen des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG müssen dafür zusammen vorliegen, wie der Beitrag zum zertifizierten Verwalter zeigt.

Wo die Mehrheit an ihre Grenzen stößt

Eine Mehrheit ersetzt keine Beschlusskompetenz. Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG), und zwar auch dann, wenn ihn alle Anwesenden getragen haben. Nichtig bleibt er ohne jede Frist; im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (Satz 2). Wer einen Gegenstand beschließen lässt, für den das Gesetz eine Vereinbarung verlangt, hat am Ende ein Papier ohne Wirkung.

Auch inhaltlich zieht das Gesetz Grenzen. Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden (§ 20 Abs. 4 WEG). Von den Regeln zur Bestellung und Abberufung des Verwalters sind Abweichungen unzulässig (§ 26 Abs. 5 WEG), und der Anspruch auf Veräußerung gegen einen Wohnungseigentümer, der seine Pflichten schwer verletzt hat, kann durch Vereinbarung weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden (§ 17 Abs. 3 WEG).

Der unangenehmste Punkt betrifft das Verfahren. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Ein Tagesordnungspunkt, der zu vage formuliert war, trägt deshalb auch ein einstimmiges Ergebnis nicht sicher durch eine Anfechtung. Und eine einmal getroffene Vereinbarung lässt sich später nur schwer korrigieren: Einen Anspruch auf Anpassung gibt § 10 Abs. 2 WEG nur, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Wer in der Gemeinschaftsordnung eine Mehrheit nach Miteigentumsanteilen findet und in der Anlage einen Eigentümer mit mehr als der Hälfte der Anteile, hat damit eine dauerhafte Machtverteilung vor sich, die kein Mehrheitsbeschluss aufhebt.

Was vor der Abstimmung auf dem Tisch liegen sollte

• Die Gemeinschaftsordnung mit der Antwort auf die Frage, ob nach Köpfen, Anteilen oder Wohnungen gezählt wird.
• Eine Zählliste mit beiden Werten je Einheit, damit sich eine Mehrheit nach Stimmen und eine Mehrheit nach Miteigentumsanteilen in der Versammlung sofort ausrechnen lässt.
• Der Beschlussantrag im Wortlaut, mit der angestrebten Mehrheit und der Fundstelle, auf die er sich stützt.
• Bei baulichen Veränderungen eine Kostenschätzung samt Angabe, wer nach § 21 WEG zahlt, wenn die Zwei-Drittel-Marke verfehlt wird.
• Die eingegangenen Vollmachten in Textform, geordnet nach Einheit.
• Ein Hinweis darauf, welcher Punkt eine Vereinbarung statt eines Beschlusses verlangt, damit er gar nicht erst zur Abstimmung kommt.

Wer ohne Versammlung entscheiden will, findet den Weg dafür im Beitrag zum Umlaufbeschluss; was nach der Abstimmung zu dokumentieren ist, steht im Beitrag zum Protokoll. In der betreuten Selbstverwaltung mit dotega trägt jeder Beschlussvorschlag die erforderliche Mehrheit samt Fundstelle bereits im Text, und die Zählliste mit Köpfen und Miteigentumsanteilen liegt in derselben Akte wie Protokoll und Beschluss-Sammlung. Wie das im Jahreslauf abläuft, zeigt die Seite So funktioniert’s.

Häufig gestellte Fragen

Zählen Enthaltungen wie Nein-Stimmen?

Nein. Entschieden wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), und eine Enthaltung ist keine abgegebene Stimme in diesem Sinn. Sie senkt damit die Zahl, auf die sich die Mehrheit bezieht.

Wie viele Eigentümer müssen anwesend sein, damit abgestimmt werden darf?

Das Gesetz verlangt keine Mindestzahl. Ein Anwesenheitsquorum besteht seit dem 1. Dezember 2020 nicht mehr, die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Erschienenen beschlussfähig.

Welche Mehrheit braucht die Abberufung des Verwalters?

Die einfache. Über Bestellung und Abberufung beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG), ohne dass eine besondere Mehrheit vorgesehen wäre; es bleibt bei § 25 Abs. 1 WEG. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, sein Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).

Darf die Gemeinschaftsordnung andere Mehrheiten vorschreiben?

In weitem Umfang ja, weil die Wohnungseigentümer vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen dürfen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ausgenommen ist, was das Gesetz ausdrücklich der Abweichung entzieht, etwa die Regeln zur Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 5 WEG).

Was passiert, wenn bei einer baulichen Veränderung die Zwei-Drittel-Marke verfehlt wird?

Der Beschluss ist gefasst, die Kostenverteilung ändert sich. Die Kosten tragen dann die Wohnungseigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile; ihnen gebühren auch die Nutzungen (§ 21 Abs. 3 WEG).

Die Mehrheit steht vor der Versammlung fest, nicht in ihr

Die meisten gekippten Beschlüsse scheitern an einer Vorbereitung, die den Gegenstand zu grob bezeichnet oder die falsche Mehrheit unterstellt hat. Beides lässt sich am Schreibtisch klären, und zwar mit zwei Blättern: der Gemeinschaftsordnung und der Zählliste. Wer zu jedem Tagesordnungspunkt vorher notiert, welche Mehrheit das Gesetz verlangt und welche Fundstelle das trägt, hat die Abstimmung selbst in wenigen Minuten hinter sich.

Für die Jahresversammlung lohnt es, die Punkte nach Hürde zu sortieren. Was mit einfacher Mehrheit läuft, kann im Block abgearbeitet werden. Was drei Viertel oder die Zustimmung aller braucht, gehört an den Anfang, solange alle Stimmberechtigten noch im Raum sind.

Tobias Krämer

Fachautor für WEG-Recht

Foto: Symbolbild

Fragen zu diesem Thema beantwortet Ihr fester Ansprechpartner — werktags innerhalb von 24 Stunden. So funktioniert die Betreuung →