Barrierefreier Umbau in der WEG: Was jeder Eigentümer verlangen kann und wer die Kosten trägt

Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen; das steht seit dem 1. Dezember 2020 in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Die Eigentümerversammlung entscheidet danach nur noch über die Durchführung, nicht über das Ob (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Kosten trägt in diesem Fall der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt hat, und nur ihm gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG). Auf alle verteilt werden sie, wenn die Gemeinschaft den Umbau aus eigenem Antrieb beschließt und dabei mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile erreicht (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Was kann ein einzelner Eigentümer verlangen?

Das Gesetz unterscheidet zwei Stufen. Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, sind bauliche Veränderungen; sie können beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Für fünf Zwecke besteht darüber hinaus ein Anspruch, und der Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen steht in dieser Liste an erster Stelle, vor Ladeeinrichtung, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss und Steckersolargerät (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 5 WEG). Die Abgrenzung zur Erhaltung erklärt der Beitrag zu baulicher Veränderung und Erhaltung, den Parallelfall der Ladeeinrichtung der Beitrag zur Wallbox in der WEG.

Das Wort „angemessen“ ist die eigentliche Prüfung: Verlangt werden kann ein Umbau, der die gesuchte Erreichbarkeit mit vertretbarem Eingriff herstellt. Ein Pflegegrad oder ein Schwerbehindertenausweis ist dafür nicht nötig, und der Anspruch steht auch dem Eigentümer zu, der vermietet hat — Mieter können ihrerseits verlangen, dass ihnen bauliche Veränderungen zur Barrierereduzierung erlaubt werden (§ 554 Abs. 1 Satz 1 BGB in der Fassung vom 17. Oktober 2024).

Innerhalb der eigenen vier Wände liegt die Schwelle niedriger: Für Maßnahmen am Sondereigentum gilt § 20 WEG mit der Maßgabe, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem anderen Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§ 13 Abs. 2 WEG). Die ebenerdige Dusche im eigenen Bad ist deshalb meist Sache der eigenen Handwerkerplanung, der Türöffner im Hausflur nicht.

Wer zahlt den Umbau, und ab welcher Mehrheit zahlen alle?

§ 21 WEG beantwortet das in einer klaren Reihenfolge. Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Eigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft durchgeführt wurde, trägt dieser Eigentümer (§ 21 Abs. 1 Satz 1); nur ihm gebühren die Nutzungen (Satz 2). Wer den Treppenlift braucht, bezahlt ihn also zunächst allein, und die anderen dürfen ihn nicht mitbenutzen, ohne einen angemessenen Ausgleich zu leisten (§ 21 Abs. 4 WEG).

Die Verteilung auf alle steht in § 21 Abs. 2 WEG, und sie gilt dort ausdrücklich „vorbehaltlich des Absatzes 1“. Erfasst sind damit die baulichen Veränderungen, die die Gemeinschaft aus eigenem Antrieb beschließt (§ 20 Abs. 1 WEG): Alle tragen die Kosten nach Miteigentumsanteil, wenn der Beschluss mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile erreicht und die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist (Nr. 1), oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (Nr. 2) — bei Barrierefreiheit selten, weil ein Türantrieb nichts einspart. Bleibt ein Beschluss unter dem Quorum, zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben, und ihnen gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 3 WEG).

Dieser Vorbehalt führt zu einer Unterscheidung, die viele Ratgeber übergehen. Verlangt ein Eigentümer den Umbau nach § 20 Abs. 2 WEG, bleibt es bei seiner Kostentragung, und ein Beschluss nach § 21 Abs. 5 WEG über eine abweichende Verteilung darf keinem Eigentümer Kosten auferlegen, der nach den vorstehenden Absätzen keine zu tragen hat (Abs. 5 Satz 2). Ob und wie sich eine bereits verlangte Maßnahme über das Quorum des Abs. 2 Nr. 1 doch auf alle umlegen lässt, ist damit eine offene Frage für eine Rechtsvertretung. Der praktisch sichere Weg ist ein anderer: Will die Gemeinschaft den Umbau ohnehin, beschließt sie ihn selbst nach § 20 Abs. 1 WEG, statt ihn nur zu gestatten.

Ein Rechenbeispiel mit gegriffenen Zahlen: In einer Anlage mit zwölf Einheiten und 1.000 Miteigentumsanteilen beschließt die Gemeinschaft einen Türantrieb für 6.400 Euro. Erscheinen zehn Eigentümer, stimmen acht zu und halten diese acht zusammen 560 Anteile, sind beide Hürden des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG genommen. Die Kosten laufen dann nach Miteigentumsanteil über die Gemeinschaft; eine Wohnung mit 80 Anteilen zahlt 512 Euro. Stimmen nur sechs von zehn zu, trägt diese Gruppe den Betrag unter sich nach Anteilen (§ 21 Abs. 3 WEG).

Die laufenden Kosten regelt § 21 WEG nicht ausdrücklich. Wartung, Prüfung und Strom eines Lifts gehören deshalb in denselben Beschluss; für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten kann die Gemeinschaft nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine abweichende Verteilung beschließen. Wie die Posten in die Jahresplanung kommen, zeigt der Wirtschaftsplan, bei knapper Kasse die Sonderumlage.

Welche Zuschüsse sind belegbar?

Die Pflegekassen können subsidiär Zuschüsse für Maßnahmen zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes eines Pflegebedürftigen gewähren, wenn dadurch die häusliche Pflege ermöglicht oder erheblich erleichtert oder eine möglichst selbständige Lebensführung wiederhergestellt wird. Die Obergrenze liegt bei 4.180 Euro je Maßnahme (§ 40 Abs. 4 Satz 2 SGB XI in der seit 1. Januar 2026 geltenden Fassung, Gesetz zur Befugniserweiterung und Entbürokratisierung in der Pflege vom 22. Dezember 2025, BGBl. 2025 I Nr. 371). Leben mehrere Pflegebedürftige in einer gemeinsamen Wohnung, gilt der Betrag je Pflegebedürftigem, der Gesamtbetrag je Maßnahme ist auf 16.720 Euro begrenzt und wird bei mehr als vier Anspruchsberechtigten anteilig auf die Versicherungsträger aufgeteilt (§ 40 Abs. 4 Satz 3 und 4 SGB XI).

Drei Punkte entscheiden über die Praxis. Der Zuschuss setzt eine anerkannte Pflegebedürftigkeit voraus und steht der pflegebedürftigen Person zu, nicht der Gemeinschaft; beantragt wird er von der Bewohnerin oder dem Bewohner. Das Gesetz formuliert ihn als Kann-Leistung. Und er wird je Maßnahme gewährt: Rampe und Türantrieb in einem Vorgang sind ein anderer Antrag als zwei Schritte in zwei Jahren.

Programme von Bund, Ländern und Kommunen kommen hinzu, ändern sich aber in kurzen Abständen. Vor dem Beschluss gehört der aktuelle Stand in die Einladung, mit Antragsfrist und der Frage, ob der Antrag vor Auftragserteilung gestellt sein muss. Beträge aus einem Ratgeber taugen dafür nicht; es zählt die Zusage des Programms, und manche verlangen Vergleichsangebote.

Wie kommt der Umbau durch die Versammlung?

Der Weg beginnt mit einem schriftlichen Verlangen an die Verwaltung oder, in der Selbstverwaltung, an die einberufende Person. Der Gegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG), so konkret, dass jeder erkennt, worüber abgestimmt wird: „Einbau eines elektrischen Türantriebs im Hauseingang, Angebot vom …, Kostenverteilung nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG“. Fehlt die Bezeichnung, ist der Beschluss angreifbar.

• Verlangen stellen, mit Beschreibung der Maßnahme und einem Kostenrahmen.
• Zwei bis drei Angebote einholen, mit Zeichnung der Ausführung.
• Tagesordnung teilen: Durchführung und Kostenverteilung.
• Beide Beschlüsse getrennt abstimmen, Stimmen samt Miteigentumsanteilen protokollieren.
• Ergebnis mit Ort und Datum der Verkündung in Niederschrift und Beschluss-Sammlung aufnehmen.
• Ausführung beauftragen, Abnahme dokumentieren, Wartung vertraglich regeln.

Für die Durchführung genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), für die Verteilung auf alle das höhere Quorum. Den Sitzungsablauf beschreibt der Beitrag zur Eigentümerversammlung, die Formalien der Beitrag zum Protokoll. Zwischen zwei Terminen hilft der Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 WEG); ohne Verwalter fassen die Eigentümer die Beschlüsse selbst, siehe WEG ohne Verwalter.

Wo der Anspruch endet

Die harte Grenze zieht § 20 Abs. 4 WEG: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und nicht gestattet werden — und sie können auch nicht verlangt werden. Ein Treppenlift, der das einzige Treppenhaus auf eine Restbreite verengt, scheitert deshalb nicht an der Zustimmung, sondern an dieser Vorschrift und am Bauordnungsrecht des Landes. Welche Breite und welcher Brandschutz gefordert sind, steht in der Landesbauordnung und in der Baugenehmigung des Hauses; diese Prüfung gehört vor den Beschluss.

Auch die Kostenseite kennt eine Schranke: Das Quorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG trägt die Verteilung auf alle nur, solange die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Wo diese Schwelle bei einem Aufzug für 180.000 Euro in einem Haus mit sechs Einheiten liegt, ist eine Frage des Einzelfalls und bleibt hier offen; einschätzen sollte sie eine Rechtsvertretung vor der Abstimmung, weil ein überstimmter Eigentümer die Anfechtung in der Hand hat. Dafür gilt die Doppelfrist des § 45 Satz 1 WEG: ein Monat zur Erhebung, zwei Monate zur Begründung, jeweils ab Beschlussfassung (Beschluss anfechten).

Während der Bauzeit muss jeder Eigentümer das Betreten seines Sondereigentums und Einwirkungen dulden, die Beschlüssen oder Vereinbarungen entsprechen (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG); geht eine Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG).

Ob eine Öffnungsklausel die Kostenverteilung erleichtert, steht in der Teilungserklärung; Einsicht in die Verwaltungsunterlagen kann jeder Eigentümer verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).

In der betreuten Selbstverwaltung mit dotega liegen die Teile dieses Vorgangs an einer Stelle: das Verlangen des Eigentümers, die eingeholten Angebote, die beiden Beschlüsse samt Stimmenzählung nach Miteigentumsanteilen und die Kostenkategorie, unter der Einbau und späterer Betrieb laufen. Dass die Verteilung aus dem Beschluss auch Jahre später nachvollziehbar bleibt, entscheidet hier mehr als die Bauphase. Wie der Ablauf aussieht, zeigt die Seite So funktioniert’s.

Häufig gestellte Fragen

Braucht ein barrierefreier Umbau die Zustimmung aller Eigentümer?

Nein. Für Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen, besteht ein Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen; die Versammlung beschließt über die Durchführung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 2, § 25 Abs. 1 WEG). Das höhere Quorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG entscheidet allein über die Kostenverteilung, nicht über die Zulässigkeit.

Muss die Gemeinschaft einen Aufzug nachrüsten?

Einen Anspruch auf eine bestimmte Lösung gibt § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG nicht: Verlangt werden kann eine angemessene Maßnahme, und grundlegende Umgestaltungen sind nach § 20 Abs. 4 WEG ausgeschlossen. Steht die Erneuerung eines vorhandenen Aufzugs an, ist das Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) und die barrierefreie Ausführung eine Frage des Beschlusses über das Wie.

Wer zahlt, wenn nur eine Partei den Treppenlift braucht?

Der Eigentümer, der ihn verlangt hat (§ 21 Abs. 1 Satz 1 WEG); nur ihm gebühren die Nutzungen. Wer ihn später mitbenutzen möchte, kann das nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG).

Kann ein Mieter den Umbau verlangen?

Gegenüber dem Vermieter ja: Der Mieter kann verlangen, dass ihm bauliche Veränderungen erlaubt werden, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen, soweit sie dem Vermieter zumutbar sind (§ 554 Abs. 1 BGB). Betrifft der Umbau gemeinschaftliches Eigentum, braucht der Vermieter dafür den Beschluss der Gemeinschaft.

Zwei Beschlüsse statt einem

Die meisten Vorhaben scheitern an einem einzigen Abstimmungspunkt, der Durchführung und Kostenverteilung vermischt, und nur selten am Widerstand der Nachbarn. Beides steht in verschiedenen Vorschriften und verlangt verschiedene Mehrheiten: die Durchführung nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit, die Verteilung auf alle nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Wer die Tagesordnung teilt, hat im schlechteren Fall einen genehmigten Umbau auf eigene Rechnung statt einer vertagten Sitzung — und wer die Gemeinschaft für den Umbau gewinnt, stellt den Antrag gleich als eigenen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG zur Abstimmung.

Zwei Vorarbeiten lohnen sich davor: die Miteigentumsanteile aus dem Grundbuch zusammenstellen, damit die Hälfte aller Anteile ausgezählt und nicht geschätzt wird, und den Förderstand mit Antragsweg und Frist beilegen. Prüft der Verwaltungsbeirat die Angebote vorab, geht die Sitzung schneller.

Miriam Berger

Fachautorin für WEG-Finanzen

Foto: Symbolbild

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