Mehrhausanlage und Untergemeinschaft in der WEG: Wer je Haus entscheidet und wer zahlt

Mehrere Häuser auf einem gemeinschaftlichen Grundstück bilden rechtlich eine einzige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; nur sie kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen (§ 9a Abs. 1 WEG). Den Begriff Untergemeinschaft kennt das Wohnungseigentumsgesetz nicht: Eine Teilgemeinschaft mit eigener Beschlusskompetenz entsteht allein durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG), und gegen einen späteren Käufer wirkt diese Vereinbarung erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Ohne Vereinbarung lässt sich aber das Geld trennen: Für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten darf die Gemeinschaft eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), und dafür genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Abgestimmt wird darüber in der Versammlung aller Wohnungseigentümer (§ 23 Abs. 1 WEG).

Was ist eine Mehrhausanlage, und was eine Untergemeinschaft?

Eine Mehrhausanlage ist ein Grundstück, auf dem mehrere Gebäude stehen, über die eine einzige Teilungserklärung Wohnungseigentum begründet hat. Reihenhauszeilen gehören dazu, Wohnparks mit vier oder fünf Blöcken ebenso. Der Bezugspunkt des Gesetzes ist dabei immer das Grundstück: Die Gemeinschaft entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG) und trägt ihre Bezeichnung „gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks“ (Satz 3). Zwei rechtlich getrennte Gemeinschaften entstehen deshalb erst, wenn aus einem Grundstück zwei werden. Das ist ein grundbuchrechtlicher Vorgang und keine Frage der Gemeinschaftsordnung.

Untergemeinschaft ist ein Begriff der Praxis. Viele Gemeinschaftsordnungen teilen die Anlage in Häuser, Blöcke oder Aufgänge und weisen diesen eigene Kostenkreise, manchmal auch eigene Versammlungen zu. Rechtsgrundlage dafür ist die Befugnis der Wohnungseigentümer, von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen zu treffen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Wo das geregelt ist, steht es in der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung; wie man diese Urkunde liest, beschreibt der Beitrag zur Teilungserklärung. Fehlt dort jeder Hinweis auf Häuser oder Abrechnungskreise, gilt das Gesetz unverändert für die gesamte Anlage.

Wer stimmt mit, wenn nur ein Haus betroffen ist?

Alle. Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden nach § 23 Abs. 1 WEG durch Beschlussfassung in der Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet, und entschieden wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Dabei hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Die Eigentümer aus Haus A stimmen also über das Dach von Haus B mit, auch wenn sie die Rechnung am Ende nicht tragen.

Eine Hausversammlung kann beraten, Angebote sichten und einen Antrag vorbereiten. Ein Beschluss entsteht daraus nur, wenn die Gemeinschaftsordnung eine solche Teilversammlung vorsieht. Wie weit eine Gemeinschaftsordnung die Beschlusskompetenz auf einzelne Häuser verlagern darf, lässt sich aus dem Gesetzeswortlaut nicht beantworten; hier lohnt vor dem ersten strittigen Fall eine anwaltliche Prüfung, und wichtige Entscheidungen werden vorsorglich zusätzlich in der Gesamtversammlung gefasst. Den Ablauf der Sitzung beschreibt der Beitrag zur Eigentümerversammlung, den Weg ohne Sitzung der Beitrag zum Umlaufbeschluss — auch dort zählt der Kreis aller Eigentümer, nicht der eines Hauses.

Wie trennt die Gemeinschaft die Kosten je Haus?

Über den Verteilungsschlüssel. Grundregel ist das Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Davon darf die Gemeinschaft abweichen: Satz 2 erlaubt ihr, „für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung“ zu beschließen. Das ist der Hebel für die Mehrhausanlage, und er greift mit einfacher Mehrheit. Die Wortlautgrenze steht im selben Satz: Es geht um einzelne Kosten und um bestimmte Arten von Kosten, nicht um einen neuen Gesamtschlüssel für alles. Wer die ganze Anlage dauerhaft in getrennte Rechenkreise zerlegen will, landet wieder bei der Vereinbarung.

Ein solcher Beschluss wirkt gegen einen späteren Käufer, ohne im Grundbuch zu stehen (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Anders liegt es bei Beschlüssen, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden: Sie fallen unter Satz 1 und brauchen die Eintragung.

Für bauliche Veränderungen gilt also ein eigener Pfad: § 16 Abs. 3 WEG verweist auf § 21 WEG, und dort entscheidet nicht der Beschluss über die Verteilung, sondern die Einordnung der Maßnahme. Die Abgrenzung zur Erhaltung behandelt der Beitrag zu baulicher Veränderung und Erhaltung.

Welche Fristen und Schwellenwerte gelten dabei?

Die Zahlen, die eine Mehrhausanlage betreffen, stehen sämtlich im Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung, die am 28. Oktober 2026 über gesetze-im-internet.de abrufbar war. Der für große Anlagen wichtigste Punkt daran: Jeder dieser Werte bezieht sich auf die Gemeinschaft als Ganzes, nicht auf das einzelne Haus.

Die letzte Zeile sorgt in Mehrhausanlagen regelmäßig für Überraschungen. Vier Häuser mit je fünf Wohnungen sind zwanzig Sondereigentumsrechte, und damit scheidet die Ausnahme des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG aus, obwohl kein einzelnes Haus die Schwelle von neun erreicht. Was daraus folgt, zeigt der Beitrag zum zertifizierten Verwalter.

Wohin gehört die Rücklage, wenn jedes Haus anders altert?

Ein Neubau von 2018 und ein Block von 1972 auf demselben Grundstück brauchen unterschiedlich viel Geld, und zwar zu unterschiedlichen Zeitpunkten. Das Gesetz sieht dafür keine getrennten Rücklagen vor. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), und was angesammelt wird, ist Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) — ungeteilt, für die gesamte Anlage.

Praktisch arbeiten viele Mehrhausanlagen trotzdem mit getrennten Töpfen, gestützt auf eine entsprechende Gemeinschaftsordnung. Wo eine solche Vereinbarung fehlt, bleibt der sichere Weg die getrennte Verteilung der Kosten nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG samt einer Buchführung, die den Anteil jedes Hauses sichtbar hält. Der Verwalter hat ohnehin nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist (§ 28 Abs. 4 WEG). Ob die Beiträge zur Rücklage selbst wie Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG getrennt verteilt werden dürfen, ist der strittige Punkt dieser Konstruktion; wer darauf eine Anlagenplanung aufbaut, sollte sie vorher prüfen lassen. Die Grundlagen stehen im Beitrag zur Erhaltungsrücklage und zur Anlage der Rücklage, die Jahresplanung im Beitrag zum Wirtschaftsplan und die Abrechnung danach im Beitrag zur Jahresabrechnung.

Wo die Trennung an ihre Grenzen stößt

Nach außen gibt es keine Häuser. Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind (§ 9a Abs. 4 Satz 1 WEG). Der Handwerker, der das Dach von Haus B gedeckt hat, kann sich also an die Eigentümer aus Haus A halten, auch wenn der Beschluss die Kosten allein Haus B zugewiesen hat. Die Verteilung wirkt im Innenverhältnis; sie ändert nichts an der Haftung nach außen.

Dasselbe gilt beim Zahlungsausfall. Bleibt in einem Haus das Hausgeld aus, fehlt das Geld der Gemeinschaft, nicht dem Haus, und die Lücke trifft zunächst alle. Wie eine Gemeinschaft darauf reagiert, steht im Beitrag zu Hausgeldrückständen.

Der dritte Punkt ist der riskanteste, weil er leise ist. Beschlüsse, die eine Teilversammlung ohne Grundlage in der Gemeinschaftsordnung fasst, sind angreifbar: Das Gericht kann einen Beschluss auf Klage eines Wohnungseigentümers für ungültig erklären (§ 44 Abs. 1 Satz 1 WEG), das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 3 WEG), und die Uhr läuft ab der Beschlussfassung, nicht ab dem Zeitpunkt, zu dem jemand den Fehler bemerkt (§ 45 Satz 1 WEG). Wer eine Hausversammlung abhält und das Ergebnis als Beschluss behandelt, kann nach Ablauf der Fristen eine Grundlage haben, die keine ist. Die Einzelheiten dazu stehen im Beitrag zum Anfechten von Beschlüssen.

Und eine bestehende Vereinbarung lässt sich nicht einfach nachbessern. Sie zu ändern, verlangt die Zustimmung aller; einen Anspruch auf Anpassung gibt § 10 Abs. 2 WEG nur, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Wer eine Mehrhausanlage neu ordnen will, hat es deshalb mit einer hohen Hürde zu tun und sollte den Weg über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zuerst ausschöpfen.

Was eine Gemeinschaft vor der nächsten Versammlung ordnet

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung durchsehen und notieren, ob dort Häuser, Blöcke, Aufgänge oder Abrechnungskreise vorkommen. Diese Urkunde geht jedem Beschluss vor.
• Alle Kostenarten des laufenden Jahres auflisten und jede einem Haus oder der Gesamtanlage zuordnen. Dabei fällt auf, wie viel wirklich gemeinsam ist: Gebäudeversicherung, Außenanlagen, Verwaltung, Grundstücksentwässerung.
• Für jede Kostenart, die getrennt werden soll, einen eigenen Antrag formulieren, der die Kostenart benennt, den Verteilungsmaßstab festlegt und das Wirtschaftsjahr angibt, ab dem er gilt.
• Den Gegenstand schon in der Einladung konkret bezeichnen, weil die Gültigkeit des Beschlusses daran hängt (§ 23 Abs. 2 WEG).
• Die Liste der Miteigentumsanteile bereitlegen, damit in der Versammlung gezählt und nicht geschätzt wird.
• Den gefassten Beschluss im Wortlaut in die Beschluss-Sammlung eintragen (§ 24 Abs. 7 Nr. 1 WEG); den Rahmen dafür beschreibt der Beitrag zum Protokoll.

In der betreuten Selbstverwaltung mit dotega lassen sich die Kosten je Haus als eigene Kostenkategorie führen, sodass Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht genau die Trennung abbilden, die der Beschluss vorgibt, und der Beschlusstext samt Zählliste an derselben Stelle liegt wie die Abrechnung, auf die er wirkt. Wie das im Alltag abläuft, zeigt die Seite So funktioniert’s.

Häufig gestellte Fragen

Braucht jedes Haus einen eigenen Verwalter?

Nein. Verwaltet wird das gemeinschaftliche Eigentum, und das obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG), die es auf dem gesamten Grundstück nur einmal gibt. Eine Gemeinschaftsordnung kann einzelnen Häusern zwar eigene Zuständigkeiten zuweisen, sie schafft damit aber keine zweite Gemeinschaft.

Dürfen die Eigentümer eines Hauses allein über ihr Dach abstimmen?

Nur wenn die Gemeinschaftsordnung das vorsieht. Ohne eine solche Vereinbarung wird in der Versammlung aller Wohnungseigentümer beschlossen (§ 23 Abs. 1 WEG). Die Kosten können davon getrennt allein dem betroffenen Haus zugewiesen werden (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Muss ein Beschluss über die getrennte Kostenverteilung ins Grundbuch?

Nein. Beschlüsse wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers auch ohne Eintragung (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Die Eintragung braucht es für Vereinbarungen und für Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden (Satz 1).

Zählt die Grenze von neun Sondereigentumsrechten je Haus oder für die ganze Anlage?

Für die ganze Anlage. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG knüpft an die Zahl der Sondereigentumsrechte in der Gemeinschaft an, und die umfasst alle Häuser des Grundstücks.

Kann die Gemeinschaft eine getrennte Rücklage je Haus bilden?

Das Gesetz sieht sie nicht vor: Die Erhaltungsrücklage ist Teil des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a Abs. 3 WEG). Üblich ist eine getrennte Führung dort, wo die Gemeinschaftsordnung sie anordnet. Ohne diese Grundlage bleibt die getrennte Verteilung der Kosten nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG der belastbare Weg.

Die Zuordnung entsteht am Schreibtisch, nicht im Streitfall

Die meisten Konflikte in Mehrhausanlagen beginnen mit einer Abrechnung, in der jemand eine Position findet, die er dem Nachbarhaus zuordnet. Dagegen hilft keine Diskussion in der Versammlung, sondern eine Liste: welche Kostenart zu welchem Haus gehört, welcher Beschluss das anordnet und ab wann er gilt. Steht diese Liste einmal, trägt sie jedes Jahr aufs Neue, und der Verwalter oder der beauftragte Eigentümer muss sie nur fortschreiben.

Zwei Dinge gehören dabei getrennt gedacht. Das Geld lässt sich mit einfacher Mehrheit ordnen, und für die meisten Anlagen reicht das vollständig aus. Die Entscheidungsmacht lässt sich nur durch Vereinbarung verschieben, und das ist eine Sache für den Notar, nicht für die Tagesordnung.