Kurzzeitvermietung in der WEG: Was die Gemeinschaft regeln, erlauben und verbieten kann

Die Vermietung an Gäste für Tage oder Wochen ist zunächst Sache des einzelnen Eigentümers: Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, es ausdrücklich „bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen“. Mit einfacher Mehrheit lässt sich das in aller Regel nicht untersagen, weil ein Nutzungsverbot in dieses Recht eingreift und das Gesetz der Versammlung dafür keine Kompetenz zuweist. Was die Gemeinschaft hat, sind drei andere Hebel: die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung, Regeln zum Gebrauch über Hausordnung und Beschluss sowie die Pflichten des § 14 WEG, wenn aus dem Gästebetrieb konkrete Störungen werden.

Wer entscheidet über die Nutzung einer Eigentumswohnung?

Der Ausgangspunkt steht in § 13 Abs. 1 WEG, und zwar unter dem Vorbehalt „soweit nicht das Gesetz entgegensteht“. Vermietung ist dort als Regelfall genannt, nach Dauer unterscheidet die Vorschrift nicht. Wer ein Verbot durchsetzen will, braucht deshalb eine Grundlage außerhalb dieses Paragrafen.

Die wichtigste solche Grundlage ist die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung. Steht dort, dass eine Einheit „Wohnung“ ist, ist das eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, und sie wirkt gegen einen späteren Käufer, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Ob eine kurzzeitige Vermietung an Gäste noch Wohnnutzung ist oder schon eine gewerbliche Beherbergung, lässt sich pauschal nicht beantworten; es hängt an der Formulierung der Urkunde und am tatsächlichen Betrieb. Wie dieses Dokument aufgebaut ist und wo seine Grenzen liegen, ordnet der Beitrag zur Teilungserklärung ein.

Wer eine ausdrückliche Regelung will, muss an die Vereinbarung heran. Dafür ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer nötig, und ohne Eintragung im Grundbuch bindet sie den nächsten Erwerber nicht. Der Hebel liegt also nicht im Beschluss, sondern in der Urkunde — der Grund, warum viele Gemeinschaften jahrelang über dasselbe Thema abstimmen, ohne etwas zu erreichen.

Kann die WEG Kurzzeitvermietung durch Beschluss verbieten?

Beschließen können die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung, und zwar für das gemeinschaftliche Eigentum und ausdrücklich auch für das Sondereigentum, soweit die Benutzung nicht durch Vereinbarung geregelt ist. Dazu gehört die Aufstellung einer Hausordnung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG), beschlossen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Diese Kompetenz reicht für Regeln zum Gebrauch, nicht für die Abschaffung des Vermietungsrechts. Wo genau die Linie verläuft, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört bei einem Streit anwaltlich geprüft. Praktisch brauchbar ist die Unterscheidung in dieser Tabelle.

Wird trotzdem ein Verbot beschlossen, ist der Beschluss angreifbar. Fehlt die Beschlusskompetenz, kommt nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG Nichtigkeit in Betracht; im Übrigen bleibt ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (Satz 2). Weil sich die Einordnung als nichtig oder nur anfechtbar vorab selten sicher sagen lässt, ist der vorsichtige Weg, fristwahrend anzufechten: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG). Ablauf und Kosten dieses Verfahrens beschreibt der Beitrag zum Beschluss anfechten.

Welche Fristen und Mehrheiten stehen im Gesetz?

Die folgenden Werte stehen im Wohnungseigentumsgesetz in der seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung. Die Zahlen, die in Ratgebern zu diesem Thema sonst auftauchen (Übernachtungsgrenzen, Mindestmietdauern, Bußgeldhöhen), stehen im Zweckentfremdungs- und Baurecht der Länder und Gemeinden, nicht im Bundesrecht.

Den Termin, an dem solche Punkte entschieden werden, bestimmt die Einberufung; wie eine Versammlung vorbereitet und geführt wird, zeigt der Beitrag zur Eigentümerversammlung, die saubere Niederschrift der Beitrag zum Protokoll. Soll zwischen zwei Versammlungen entschieden werden, führt der Weg über den Umlaufbeschluss.

Was kann die Gemeinschaft gegen konkrete Störungen tun?

Dieser Ansatz wirkt, weil er kein Verbot voraussetzt. Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG), und gegenüber den anderen Eigentümern, deren Sondereigentum nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Lärm zu nachtschlafender Zeit, Müll im Hof oder ein dauerhaft offenes Haustor sind damit angreifbar, unabhängig davon, wer in der Wohnung übernachtet.

Wer eine Wohnung gebraucht, ohne Eigentümer zu sein, trifft eigene Pflichten nach § 15 WEG, allerdings nur Duldungspflichten. Hausordnung und Beschlüsse binden Gäste und Mieter nicht unmittelbar; sie kommen über den Mietvertrag beim Nutzer an. Die Gemeinschaft hält sich deshalb an den Eigentümer.

Die Durchsetzung bündelt § 9a Abs. 2 WEG: Die Gemeinschaft übt die Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum und solche Rechte der Eigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Eine sinnvolle Eskalation sieht so aus:

• Beschwerden mit Datum, Uhrzeit und Vorfall schriftlich sammeln, statt sie mündlich weiterzugeben.
• Den Eigentümer unter Hinweis auf § 14 WEG abmahnen und eine Frist setzen.
• Einen Beschluss fassen, der den Gegenstand genau bezeichnet (§ 23 Abs. 2 WEG), und die gerichtliche Durchsetzung freigeben. Wer dabei betroffen ist, hat kein Stimmrecht, wenn über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn abgestimmt wird (§ 25 Abs. 4 WEG).
• Als letztes Mittel die Entziehung prüfen: Sie setzt eine so schwere Pflichtverletzung voraus, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zumutbar ist (§ 17 Abs. 1 WEG), und ist nach Abs. 3 nicht abdingbar.

Die Haftungsfolgen eines Fehlers in diesem Ablauf ordnet der Beitrag zur Haftung in der Selbstverwaltung nach Ebenen. Welche Unterlagen die Gemeinschaft dabei führen darf, steht im Beitrag zum Datenschutz in der WEG — eine Namensliste im Hausflur gehört nicht dazu.

Was gilt, wenn ein Mieter die Wohnung weitervermietet?

Dieser Fall ist einfacher, weil er im Mietrecht gelöst wird. Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Setzt er einen vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB). Ein wichtiger Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung liegt insbesondere vor, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB), wobei vorher in der Regel eine Abmahnung oder Fristsetzung nötig ist (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Für die Gemeinschaft heißt das: Sie wendet sich an den Eigentümer, und dieser hat die Werkzeuge in der Hand. Entstehen dabei zusätzliche Betriebskosten, trennt der Beitrag zu Betriebskosten bei vermieteter Eigentumswohnung die beiden Abrechnungen, die hier leicht durcheinandergeraten.

Wo das Wohnungseigentumsrecht an seine Grenzen kommt

Drei Punkte sprechen gegen die Erwartung, man könne die Frage innerhalb der Gemeinschaft abschließend klären.

Der erste ist die Unsicherheit bei der Zweckbestimmung. Ob die tageweise Vermietung noch von „Wohnung“ gedeckt ist, entscheidet sich an der einzelnen Urkunde, und die Formulierungen aus den Siebzigern und Achtzigern hatten diesen Fall nicht vor Augen. Wer sich darauf verlässt, kalkuliert ein Verfahren mit offenem Ergebnis ein.

Der zweite ist die Zuständigkeit. Übernachtungsgrenzen, Genehmigungen und Bußgelder für die Vermietung an Gäste stehen im Zweckentfremdungsrecht der Länder und im Bauordnungsrecht, teils in Satzungen der Gemeinden. Diese Vorschriften gelten neben dem Wohnungseigentumsrecht und sind von Stadt zu Stadt verschieden; eine bundesweit einheitliche Zahl dazu existiert nicht. Entscheiden muss darüber die Gemeinde, und eine Anzeige dort wirkt oft schneller als eine Versammlung.

Der dritte Punkt ist der soziale Preis. Ein Verbot, das die Zustimmung aller braucht, zwingt die Gemeinschaft zur Einigung mit genau derjenigen Person, gegen die es sich richtet. In kleinen Häusern wird die Mehrheitsfrage dadurch zur Nebensache; welche Rolle die Größe sonst spielt, behandelt der Beitrag zur Größe der Selbstverwaltung. Tragfähiger ist deshalb oft der Weg über klare Gebrauchsregeln, eine erreichbare Kontaktperson und eine Kostenregelung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

In der betreuten Selbstverwaltung mit dotega liegen genau die Nachweise beieinander, die in diesem Streit zählen: der Beschlusstext samt Datum, die Hausordnung in ihrer geltenden Fassung, die Störungsmeldungen mit Zeitstempel und die Abrechnung der betroffenen Kostenpositionen — einsehbar für alle Eigentümer der Gemeinschaft und nicht allein für die Person, die das Amt führt. Wie der Ablauf aussieht, zeigt die Seite So funktioniert’s.

Häufig gestellte Fragen

Darf ich meine Eigentumswohnung tageweise an Gäste vermieten?

Nach § 13 Abs. 1 WEG grundsätzlich ja, denn die Vorschrift nennt die Vermietung ausdrücklich und unterscheidet nicht nach Dauer. Grenzen können sich aus der Teilungserklärung ergeben, aus Beschlüssen zum Gebrauch und aus öffentlichem Recht der Gemeinde. Die Urkunde und die Beschluss-Sammlung sind deshalb die ersten beiden Dokumente, die man liest.

Kann die Eigentümerversammlung ein Verbot mit einfacher Mehrheit beschließen?

Für Regeln zum Gebrauch reicht die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Ein Verbot der Vermietung greift in das Recht aus § 13 Abs. 1 WEG ein und braucht eine Vereinbarung aller Eigentümer; ein trotzdem gefasster Beschluss ist je nach Einordnung nichtig oder anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG). Vorsorglich sollte er in der Frist des § 45 Satz 1 WEG angefochten werden.

Muss ein Verbot ins Grundbuch?

Gegen einen späteren Käufer wirkt eine Vereinbarung nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Ohne Eintragung bindet sie nur die Eigentümer, die sie geschlossen haben. Beschlüsse brauchen dagegen keine Eintragung, um gegen den Sondernachfolger zu wirken (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG).

Haftet die Gemeinschaft für Schäden, die Gäste anrichten?

Die Pflichten aus § 14 WEG treffen den Wohnungseigentümer, und er muss für die Nutzung seiner Einheit einstehen. Ob ein Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum von der Versicherung getragen wird, hängt vom Vertrag ab; welche Deckungen eine Gemeinschaft ohnehin braucht, steht im Beitrag zur Gebäudeversicherung.

Dürfen wir einen Schlüsselkasten am Hauseingang untersagen?

Ja, denn eine Anbringung an der Außenwand ist eine Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum. Solche baulichen Veränderungen müssen beschlossen oder gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG); wo die Grenze zur Erhaltung liegt, trennt der Beitrag zu baulicher Veränderung und Erhaltung.

Zuerst die Urkunde lesen, dann abstimmen

Die Reihenfolge entscheidet über den Erfolg. Wer in der Versammlung mit einem Verbotsantrag beginnt, erzeugt einen Beschluss, der angreifbar ist und das Problem nicht löst. Wer mit der Teilungserklärung beginnt, weiß nach einer halben Stunde, ob die Gemeinschaft schon eine Zweckbestimmung hat, auf die sie sich berufen kann.

Danach kommen die Schritte, die mit der Mehrheit erreichbar sind: eine Hausordnung, die Ruhezeiten und Müll klar fasst, eine benannte Kontaktperson je Einheit, eine saubere Schließanlage und eine Kostenregelung für die Positionen, die der Gästebetrieb tatsächlich erhöht. Erst wenn das ausgeschöpft ist und die Störungen bleiben, lohnt der Blick auf die Vereinbarung, parallel dazu die Frage an die Gemeinde, ob der Betrieb öffentlich-rechtlich zulässig ist.