Wie groß darf eine WEG für die Selbstverwaltung sein? Die eine Zahl im Gesetz und was sonst entscheidet

Eine Mindest- oder Höchstgröße für die Selbstverwaltung kennt das Wohnungseigentumsgesetz nicht. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG), und über die Bestellung eines Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer selbst (§ 26 Abs. 1 WEG). Eine einzige Zahl steht im Gesetz, und sie betrifft die Zertifizierung: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Über die Eignung entscheidet also nicht die Zahl der Wohnungen, sondern der Zustand des Hauses, die Technik im Keller und die Frage, wer die Arbeit übernimmt.

Gibt es eine gesetzliche Mindestgröße für die WEG-Selbstverwaltung?

Nein. Das Gesetz weist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft zu (§ 18 Abs. 1 WEG) und überlässt ihr die Regelung durch Beschluss, soweit keine Vereinbarung besteht (§ 19 Abs. 1 WEG). Dass eine Gemeinschaft ohne Verwalter auskommen kann, setzt das Gesetz an mehreren Stellen voraus: Hat sie keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), und die Beschluss-Sammlung führt dann der Vorsitzende der Versammlung, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen dafür bestellt haben (§ 24 Abs. 8 Satz 2 WEG). Die rechtlichen Folgen dieses Zustands behandelt der Beitrag zur WEG ohne Verwalter.

In der Praxis sind damit zwei Wege gemeint, wenn von Selbstverwaltung die Rede ist. Beim ersten bestellt die Gemeinschaft einen Wohnungseigentümer aus den eigenen Reihen zum Verwalter, mit allen Pflichten und Befugnissen des Amtes (§ 27 Abs. 1 WEG). Beim zweiten gibt es gar keinen Verwalter, und die Eigentümer handeln gemeinschaftlich. Der erste Weg ist der verbreitetere und derjenige, auf den die Ausnahme des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG überhaupt zugeschnitten ist; wie er sich im Alltag organisieren lässt, zeigt der Beitrag zur WEG-Selbstverwaltung.

Eine Grenze nach unten gibt es dabei nicht. Auch eine Gemeinschaft aus zwei Einheiten ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit eigener Rechtsfähigkeit (§ 9a Abs. 1 WEG), muss also Wirtschaftsplan, Abrechnung und Beschlüsse genauso ordnen wie ein Haus mit dreißig Wohnungen. Nach oben verschiebt sich nur die Frage, wer das Amt ausfüllt: Jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG), und bleibt eine notwendige Beschlussfassung aus, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ob eine einzelne Stimme damit die Bestellung eines externen Verwalters durchsetzen kann, ist eine Einzelfallfrage und hängt am Zustand der konkreten Verwaltung.

Welche Zahlen nennt das Wohnungseigentumsgesetz?

Die folgenden Werte stammen alle aus dem Gesetzestext. Sie sind die einzigen festen Größen, an denen sich eine Gemeinschaft bei dieser Entscheidung orientieren kann.

Die erste Zeile ist die einzige echte Größenschwelle. Sie wirkt kumulativ: Alle drei Bedingungen des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG müssen zusammen vorliegen, damit die Gemeinschaft ohne zertifizierten Verwalter ordnungsmäßig verwaltet. Gezählt wird beim Drittel nach Köpfen, denn die Vorschrift verweist ausdrücklich auf § 25 Abs. 2 WEG. Anwendbar ist die Regel seit dem 1. Dezember 2023, und die Übergangsfiktion für Bestandsverwalter endete am 1. Juni 2024 (§ 48 Abs. 4 WEG). Was die Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer verlangt (§ 26a Abs. 1 WEG) und wen sie trifft, beschreibt der Beitrag zum zertifizierten Verwalter.

Welche Pflichten wachsen mit der Zahl der Einheiten?

Der Pflichtenkatalog ist für jede Gemeinschaft derselbe. Was sich mit der Größe ändert, ist der Aufwand je Pflicht, und zwar sehr unterschiedlich stark.

Die Zeilen mit der stärksten Steigerung haben wenig mit Verwaltung im engeren Sinn zu tun. Erhaltung und Einsicht wachsen mit der Zahl der Bauteile und mit der Zahl der Menschen, die Fragen stellen. Ein Haus mit acht Wohnungen, Tiefgarage, Aufzug und Fernwärme fordert eine Selbstverwaltung mehr als ein Haus mit vierzehn Wohnungen ohne Gemeinschaftsanlagen. Wie der Plan fürs kommende Jahr entsteht, zeigt der Beitrag zum Wirtschaftsplan; worauf es beim Jahresabschluss ankommt, der Beitrag zur Jahresabrechnung, und die angemessene Höhe der Zuführung behandelt der Beitrag zur Erhaltungsrücklage.

Was kostet die Entscheidung je Einheit und Monat?

Hier wirkt die Größe am deutlichsten, und zwar in beide Richtungen. Eine klassische Hausverwaltung kostet nach unserer Beobachtung im Jahr 2026 zwischen 45 und 70 Euro je Einheit und Monat; eine Gebührenordnung für WEG-Verwaltungen gibt es nicht, weshalb jedes Angebot nur gegen ein anderes Angebot messbar ist. Die Gesamtsumme steigt dabei linear mit den Einheiten, der Preis je Einheit sinkt bei größeren Objekten meist nur wenig. Wie sich ein solches Honorar prüfen lässt, zeigt der Beitrag zu den Kosten der Hausverwaltung.

In der betreuten Selbstverwaltung liegen die Beträge in einer anderen Größenordnung, und der Staffeleffekt ist erheblich. Im Paket Komfort bei einer Laufzeit von zwölf Monaten zahlt eine Gemeinschaft mit sechs Einheiten 19,92 Euro je Einheit und Monat, mit zwölf Einheiten 17,92 Euro und mit zwanzig Einheiten 15,68 Euro; der Einstiegspreis über alle Pakete und Laufzeiten liegt bei 9,80 Euro je Einheit und Monat. Die Laufzeit wird bei Vertragsschluss gewählt und gilt dann für die vereinbarten 6, 12 oder 24 Monate. Alle Staffeln stehen auf der Seite Preise.

Für sehr kleine Gemeinschaften verschiebt das die Rechnung weniger als erwartet: Vier Eigentümer sparen absolut betrachtet den kleinsten Betrag und tragen trotzdem denselben Pflichtenkatalog. Der Preisrechner von dotega bildet den Bereich von 2 bis 40 Einheiten ab; darüber führt der Weg über eine Anfrage, weil größere Objekte meist zusätzliche Abrechnungseinheiten und Gemeinschaftsanlagen mitbringen.

Wo die Selbstverwaltung an Grenzen stößt

Die erste Grenze ist die Zertifizierung. Ab neun Sondereigentumsrechten greift die Ausnahme des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nicht mehr, und die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört dann zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Dieselbe Folge tritt schon unterhalb der neun ein, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung verlangt. Selbstverwaltung bleibt in diesen Fällen möglich, verlangt aber eine Person mit bestandener Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer.

Die zweite Grenze ist ein Bauprojekt. Erhaltung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), und die Kosten tragen alle nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Eine Dachsanierung oder ein Heizungstausch bringt Ausschreibung, Vergabe, Bauüberwachung und Abnahme mit sich, also Aufgaben, die mit laufender Verwaltung wenig zu tun haben. Welche Haftung daran hängt, trennt der Beitrag zur Haftung in der Selbstverwaltung nach Ebenen auf. Eine Erleichterung gilt dort nur für den Verwaltungsbeirat: Sind seine Mitglieder unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten (§ 29 Abs. 3 WEG). Für das Verwalteramt selbst steht eine solche Absenkung nicht im Gesetz, auch wenn es unentgeltlich geführt wird.

Die dritte Grenze ist ein Konflikt im Haus. Zahlt ein Eigentümer nicht, muss die Gemeinschaft handeln, und der Betroffene ist bei der Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG). In einer Gemeinschaft aus vier Parteien bedeutet das eine Klage gegen einen Nachbarn, den man täglich im Treppenhaus trifft. Wie die Eskalation sauber abläuft, zeigt der Beitrag zu den Hausgeldrückständen. Dasselbe gilt für Beschlüsse, die angefochten werden: Die Klage ist binnen eines Monats zu erheben und binnen zweier Monate zu begründen (§ 45 Satz 1 WEG), und sie richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Eine vierte Grenze betrifft die gewerberechtliche Seite. Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern verwaltet, braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO). Ob ein Wohnungseigentümer, der seine eigene Gemeinschaft gegen eine Aufwandsentschädigung verwaltet, darunter fällt, lässt sich nicht pauschal beantworten; die verbindliche Auskunft gibt die zuständige Gewerbebehörde.

Wie eine Gemeinschaft die Frage in der Versammlung klärt

Praktisch hilft eine Prüfung in dieser Reihenfolge, bevor über einen Wechsel abgestimmt wird.

• Zahl der Sondereigentumsrechte aus der Teilungserklärung ablesen und mit der Schwelle des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG abgleichen; die Urkunde selbst erklärt der Beitrag zur Teilungserklärung.
• Stimmung abfragen: Verlangt ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter, ist die Ausnahme verbraucht, auch unterhalb von neun Einheiten.
• Technik im Haus auflisten, von Aufzug über Heizung bis Tiefgarage, und je Anlage notieren, wer Wartungsvertrag und Prüffristen im Blick behält.
• Erhaltungsstau benennen und den Zeitraum abschätzen, in dem die nächste große Maßnahme ansteht.
• Benennen, wer das Amt übernimmt, mit welchem Zeitbudget und für welche Bestelldauer innerhalb der fünf Jahre des § 26 Abs. 2 WEG.
• Vertretung klären: Soll ein Eigentümer zum Verwalter bestellt werden, oder bleibt die Gemeinschaft ohne Verwalter mit gemeinschaftlicher Vertretung nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG?
• Den Tagesordnungspunkt sauber bezeichnen, denn zur Gültigkeit eines Beschlusses gehört, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Den Ablauf der Versammlung beschreibt der Beitrag zur Eigentümerversammlung.

Die betreute Selbstverwaltung mit dotega setzt an dieser Liste an: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschluss-Sammlung und Zahlungsverkehr laufen über eine gemeinsame Plattform, auf die alle Eigentümer Zugriff haben, und ab dem Paket Komfort steht ein zertifizierter Ansprechpartner für Rückfragen bereit. Welche Anforderungen eine Lösung dafür erfüllen muss und wie sich Anbieter vergleichen lassen, ordnet der Beitrag zur Software für die WEG-Selbstverwaltung ein.

Häufig gestellte Fragen

Ab wie vielen Wohnungen darf eine WEG sich nicht mehr selbst verwalten?

Eine solche Obergrenze gibt es nicht. Ab neun Sondereigentumsrechten entfällt lediglich die Ausnahme des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, sodass zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG gehört. Diese Person kann auch ein Wohnungseigentümer sein, der die Prüfung abgelegt hat.

Zählen Garagen und Keller bei den neun Sondereigentumsrechten mit?

§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG spricht von Sondereigentumsrechten, nicht von Wohnungen. Maßgeblich ist deshalb die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan und nicht die Zahl der bewohnten Einheiten. Wie sich die Zählung im Einzelfall auswirkt, sollte vor dem Beschluss anhand der Urkunde geprüft werden.

Lohnt sich Selbstverwaltung schon bei vier Einheiten?

Rechtlich spricht nichts dagegen, und die Ausnahme von der Zertifizierung greift dort regelmäßig. Finanziell fällt die Ersparnis kleiner aus als in größeren Häusern, weil sich der gleichbleibende Pflichtenkatalog auf wenige Eigentümer verteilt. Der Ausschlag gibt meist, wie viel Technik im Haus steckt.

Muss eine Gemeinschaft überhaupt einen Verwalter bestellen?

Das Gesetz kennt keine solche Pflicht und regelt den verwalterlosen Zustand ausdrücklich (§ 9b Abs. 1 Satz 2, § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG). Jeder Wohnungseigentümer kann aber eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG) und eine unterbliebene Beschlussfassung notfalls gerichtlich ersetzen lassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Wie lange gilt ein Beschluss über die Selbstverwaltung?

Die Bestellung eines Verwalters, auch eines Eigentümers aus den eigenen Reihen, kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei (§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG). Eine Wiederbestellung braucht einen neuen Beschluss, frühestens ein Jahr vor Ablauf.

Die Zahl im Grundbuch sagt wenig über die Eignung

Wer die Entscheidung an der Zahl der Wohnungen festmacht, prüft das Falsche. Aus dem Gesetz folgt nur eine einzige Schwelle, und sie betrifft die Qualifikation der Person, die das Amt ausübt. Alles andere steht in der Teilungserklärung, im Keller und im Protokoll der letzten Versammlung.

Zwei Fragen tragen die Entscheidung. Die erste lautet, wie viel Technik und wie viel Erhaltungsstau das Haus mitbringt, denn daran hängen Bauherrenaufgaben, die mit laufender Verwaltung nichts zu tun haben. Die zweite lautet, ob sich eine Person findet, die das Amt für eine überschaubare Bestelldauer übernimmt und dabei Rückhalt in der Gemeinschaft hat. Bleibt eine der Antworten offen, ist eine begleitete Lösung der ruhigere Weg.

Celina Vogel

Zertifizierte Hausverwalterin & Expertin für WEG-Praxis

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