Haftung in der WEG-Selbstverwaltung: Wer wofür einsteht

In der Selbstverwaltung haftet zuerst die Gemeinschaft selbst: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz – WEG). Reicht ihr Vermögen für eine Forderung nicht, haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 9a Abs. 4 WEG) — anteilig, nicht gesamtschuldnerisch. Wer daneben das Verwalteramt übernimmt, steht der Gemeinschaft für Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag ein und hat dabei Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten (§ 280 Abs. 1, § 276 Abs. 1 BGB). Die einzige im Gesetz ausdrücklich abgesenkte Haftung gilt jemand anderem: Unentgeltlich tätige Mitglieder des Verwaltungsbeirats haben nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten (§ 29 Abs. 3 WEG).

Haftet die Gemeinschaft oder haften die einzelnen Eigentümer?

Beides, aber nacheinander. Schuldnerin eines Handwerkervertrags, einer Versicherungsprämie oder einer Darlehensrate ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als eigene Rechtsperson (§ 9a Abs. 1 WEG). Ein Gläubiger wendet sich also an sie, nicht an die Nachbarn im dritten Stock. Erst wenn dort nichts zu holen ist, wird die zweite Ebene wichtig.

Diese zweite Ebene beschreibt § 9a Abs. 4 WEG genau. Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Wem 120/1000 gehören, der schuldet 12 Prozent der Forderung und keinen Cent mehr — auch dann nicht, wenn ein anderer Eigentümer zahlungsunfähig ist. Derselbe Absatz gibt jedem Eigentümer außerdem die Einwendungen und Einreden der Gemeinschaft an die Hand, nicht aber seine eigenen gegen die Gemeinschaft.

Zwei praktische Folgerungen ergeben sich daraus. Erstens ist eine ordentlich gefüllte Rücklage der beste Schutz gegen die persönliche Inanspruchnahme, weil sie die erste Ebene tragfähig hält; die Richtwerte dafür stehen im Beitrag zur Erhaltungsrücklage. Zweitens wirkt jeder ungetilgte Hausgeldrückstand doppelt: Er fehlt der Gemeinschaft und erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass ein Gläubiger auf die Anteilshaftung ausweicht. Wie man Rückstände früh eintreibt, zeigt der Beitrag zu Hausgeldrückständen.

Beim Verkauf endet die Haftung nicht mit dem Notartermin. Für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 728b BGB entsprechend anzuwenden (§ 9a Abs. 4 Satz 1 WEG); dort steht eine Nachhaftung für Verbindlichkeiten, die vor Ablauf von fünf Jahren nach dem Ausscheiden fällig werden. Was beim Eigentümerwechsel sonst noch zu klären ist, steht im Beitrag zum Eigentümerwechsel.

Wofür haftet, wer das Verwalteramt übernimmt?

Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Die Wohnungseigentümer können diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern (Abs. 2). Genau dieser Beschluss entscheidet mit darüber, wofür jemand später einsteht: Wer mehr Befugnis bekommt, trägt mehr Verantwortung.

Das Verwalteramt und der Vertrag darüber sind zwei verschiedene Dinge. Bestellt wird durch Beschluss (§ 26 Abs. 1 WEG), gehaftet wird aus dem Vertrag. Eine entgeltliche Verwaltung ist eine Geschäftsbesorgung, auf die die Auftragsvorschriften entsprechend anzuwenden sind (§ 675 Abs. 1 BGB); wird das Amt unentgeltlich geführt, liegt ein Auftrag vor (§ 662 BGB). In beiden Fällen gilt derselbe Satz: Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen (§ 280 Abs. 1 BGB), und zu vertreten sind Vorsatz und Fahrlässigkeit (§ 276 Abs. 1 BGB). Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt (Abs. 2).

Hier steckt der am häufigsten wiederholte Irrtum zum Thema. Viele Ratgeber übertragen die Haftungserleichterung des § 29 Abs. 3 WEG auf die Selbstverwaltung insgesamt. Der Wortlaut gibt das nicht her: Er spricht von Mitgliedern des Verwaltungsbeirats, nicht vom Verwalter. Und § 277 BGB, der einen milderen Maßstab kennt, greift nur dort, wo ein Gesetz oder eine Vereinbarung ihn anordnet. Für das Verwalteramt ordnet das WEG ihn nicht an. Ein Eigentümer, der die Verwaltung kostenlos übernimmt, haftet der Gemeinschaft deshalb grundsätzlich nach demselben Maßstab wie ein Dienstleister — was die Frage nach einer vertraglichen Begrenzung und nach einer Police so wichtig macht. Welche Klauseln in einen Verwaltervertrag gehören, behandelt der Beitrag zum Verwaltervertrag.

Wer	Haftet wem gegenüber	Maßstab	Grundlage
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer	Gläubigern, Dritten	volle Haftung mit dem Gemeinschaftsvermögen	§ 9a Abs. 1 WEG
Einzelner Wohnungseigentümer	Gläubigern der Gemeinschaft	anteilig nach Miteigentumsanteil	§ 9a Abs. 4 WEG
Verwalter, auch aus den eigenen Reihen	der Gemeinschaft	Vorsatz und Fahrlässigkeit	§ 280 Abs. 1, § 276 Abs. 1 BGB
Verwaltungsbeirat, unentgeltlich tätig	der Gemeinschaft	Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit	§ 29 Abs. 3 WEG
Jeder Eigentümer im Notfall	—	Handeln ohne Zustimmung der anderen erlaubt	§ 18 Abs. 3 WEG

Wer haftet, wenn auf dem Grundstück jemand stürzt?

Diese Frage betrifft eine andere Haftungsart als die bisher genannten. Sie folgt aus § 823 Abs. 1 BGB: Wer vorsätzlich oder fahrlässig Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit, Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, hat den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Pflicht, das gemeinschaftliche Grundstück gefahrlos zu halten, trifft die Gemeinschaft, weil ihr die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt (§ 18 Abs. 1 WEG).

Übertragen lässt sich diese Pflicht. Wer den Winterdienst an einen Dienstleister vergibt, gibt die Aufgabe ab, behält aber die Auswahl und die Kontrolle. Der Beschluss, ein passender Vertrag und eine kurze Dokumentation der Kontrollgänge sind deshalb selbst ein Stück Haftungsvorsorge. Die Details zu Räum- und Streupflichten stehen im Beitrag zum Winterdienst in der WEG.

Für diesen Bereich hat das Gesetz die Versicherung gleich mitgedacht: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Beides kann jeder einzelne Eigentümer verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1).

Was gilt für den Verwaltungsbeirat?

Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben; Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen vor der Beschlussfassung vom Beirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden (§ 29 Abs. 2 WEG). Mit der Prüfung entsteht eine Pflicht, und mit der Pflicht die Frage nach der Haftung. Sie ist entschärft, solange die Mitglieder unentgeltlich tätig sind: Dann haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten (§ 29 Abs. 3 WEG).

In der Selbstverwaltung ist der Beirat deshalb mehr als ein Ehrentitel. Er ist das Gegenüber der Person, die das Amt führt, und er kann eine Abrechnung stoppen, bevor sie zum Beschluss wird. Wie eine Prüfung praktisch abläuft, zeigen die Beiträge zum Verwaltungsbeirat und zur Jahresabrechnung. Ob eine Aufwandsentschädigung die Unentgeltlichkeit im Sinne des § 29 Abs. 3 entfallen lässt, hängt von ihrer Höhe und Ausgestaltung ab und gehört vor der Zusage in eine rechtliche Prüfung.

Welche Fristen und Schwellen gelten konkret?

Haftung wird selten an einem einzigen Tag zum Thema. Sie hängt an Fristen, und die meisten davon stehen wörtlich im Gesetz.

Was	Frist oder Schwelle	Grundlage
Anfechtungsklage erheben	ein Monat nach der Beschlussfassung	§ 45 Satz 1 WEG
Anfechtungsklage begründen	zwei Monate nach der Beschlussfassung	§ 45 Satz 1 WEG
Ansprüche der Gemeinschaft gegen eine Verwaltung	drei Jahre ab Schluss des Jahres der Kenntnis	§ 195, § 199 Abs. 1 BGB
Höchstfrist ohne Kenntnis	zehn Jahre ab Entstehung	§ 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB
Nachhaftung nach Verkauf der Wohnung	fünf Jahre für fällig werdende Verbindlichkeiten	§ 9a Abs. 4 Satz 1 WEG, § 728b Abs. 1 BGB
Dauer einer Verwalterbestellung	höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung drei	§ 26 Abs. 2 WEG
Ausnahme von der Zertifizierungspflicht	weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer als Verwalter, weniger als ein Drittel verlangt die Bestellung	§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG

Die Verjährungsfrist von drei Jahren beginnt nicht mit dem Fehler, sondern mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Gemeinschaft von den Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 BGB). Ein Abrechnungsfehler aus 2023, der 2026 auffällt, kann also noch verfolgbar sein — eine Belegprüfung, die jedes Jahr stattfindet, ist deshalb auch Haftungsvorsorge. Für Beschlüsse gilt die andere Richtung: Nach einem Monat ist ein anfechtbarer Beschluss bestandskräftig, und niemand haftet mehr dafür, ihn nicht angegriffen zu haben. Die Einzelheiten stehen im Beitrag zum Beschluss anfechten.

Auch bei den Kosten lohnt eine Zahl, weil die Haftungsfrage in der Praxis meist zusammen mit der Preisfrage gestellt wird. Eine klassische Fremdverwaltung liegt in Deutschland üblicherweise bei 45 bis 70 Euro je Einheit und Monat. Eine betreute Selbstverwaltung beginnt nach der dotega-Preisübersicht (Stand 2026) bei 9,80 Euro je Einheit und Monat, weil die Gemeinschaft die Arbeit behält und Plattform, Betreuung und Versicherung einkauft. Was in welchem Paket steckt, steht auf der Seite So funktioniert’s.

Welche Versicherung greift wofür?

Die Gebäudeversicherung deckt Schäden an der Substanz, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt Personen- und Sachschäden Dritter auf dem Grundstück. Beide gehören nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung, und beide sind in fast jeder Gemeinschaft vorhanden. Welche Deckungen sinnvoll zusammenpassen, behandelt der Beitrag zur Gebäudeversicherung.

Was diese beiden Policen nicht abdecken, ist der reine Vermögensschaden: die zu spät gekündigte Versicherung, die falsch verteilte Position in der Abrechnung, der übersehene Gewährleistungstermin. Dafür gibt es die Vermögensschadenhaftpflicht, die nicht vorgeschrieben ist und in Standardverträgen einer Gemeinschaft regelmäßig fehlt. dotega hat für genau diese Lücke gemeinsam mit der AXA Versicherung AG eine Vermögensschadenhaftpflicht für die Person entwickelt, die in der Gemeinschaft das Amt übernimmt; sie gehört im Komfort- und im Premium-Paket dazu, dazu kommt ein zertifizierter Ansprechpartner, der vor dem Versand über Abrechnung und Beschlusstexte schaut. Umfang, Deckungssumme und Selbstbehalt bespricht dieser Ansprechpartner im Erstgespräch, verbindlich sind die Vertragsunterlagen.

Wo die Absicherung an Grenzen stößt

Eine ehrliche Antwort auf das Haftungsargument nennt auch das, was offen bleibt.

Vorsätzliches Handeln bleibt immer beim Handelnden. Die Haftung wegen Vorsatzes kann dem Schuldner nicht im Voraus erlassen werden (§ 276 Abs. 3 BGB), und keine Police der Welt ersetzt einen bewusst herbeigeführten Schaden. Wer Gemeinschaftsgeld für private Zwecke verwendet, steht dafür persönlich gerade.

Eine vertragliche Haftungsbegrenzung hat enge Grenzen. Vorformulierte Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle und sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 BGB). Ob darüber hinaus die besonderen Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB unmittelbar greifen, hängt von der Einordnung der Gemeinschaft im Einzelfall ab; § 307 BGB ist die sichere Grundlage, an der sich jede Begrenzung messen lassen muss.

Auch ein Entlastungsbeschluss ist kein Freibrief. Er ist ein Beschluss wie jeder andere, kann angefochten werden und setzt voraus, dass die Versammlung wusste, worüber sie entscheidet. Wie weit er Ansprüche ausschließt, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört bei größeren Beträgen in eine anwaltliche Prüfung, bevor er auf die Tagesordnung kommt.

Und die Versicherung nimmt der Gemeinschaft keine einzige Pflicht ab. Fristen laufen weiter, Beschlüsse brauchen ihre Formalien, die Rücklage muss angespart werden. Eine Police macht einen Fehler bezahlbar; sie verhindert ihn nicht. Wer den verwalterlosen Zustand erlebt hat, kennt den Unterschied — die Rechtslage dazu steht im Beitrag zur WEG ohne Verwalter.

Häufig gestellte Fragen

Haftet ein Wohnungseigentümer mit seinem Privatvermögen für Schulden der Gemeinschaft?

Ja, aber nur anteilig. Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind (§ 9a Abs. 4 WEG). Eine gesamtschuldnerische Haftung für die volle Summe kennt das Gesetz hier nicht. Zuerst haftet ohnehin die Gemeinschaft selbst mit ihrem Vermögen (§ 9a Abs. 1).

Macht es einen Unterschied, ob die Verwaltung unentgeltlich geführt wird?

Für den Verwalter nach dem Gesetzeswortlaut nicht. Die Absenkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit steht in § 29 Abs. 3 WEG und gilt dort den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats. Für das Verwalteramt bleibt es bei Vorsatz und Fahrlässigkeit (§ 276 Abs. 1 BGB), auch wenn das Amt ohne Vergütung geführt wird. Wer diesen Unterschied nicht will, regelt die Begrenzung im Vertrag und prüft sie an § 307 BGB.

Deckt die Gebäudeversicherung auch Fehler in der Abrechnung?

Nein. Die Gebäudeversicherung ersetzt Substanzschäden, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Personen- und Sachschäden Dritter; beide gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Ein reiner Vermögensschaden wie eine fehlerhafte Verteilung in der Jahresabrechnung fällt in keine der beiden Sparten. Dafür braucht es eine Vermögensschadenhaftpflicht, die gesondert abgeschlossen wird.

Kann ein Beschluss die Haftung der Verwaltung begrenzen?

Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten aus § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2) und damit steuern, wofür jemand überhaupt zuständig ist. Eine Begrenzung der Haftung selbst gehört dagegen in den Vertrag und unterliegt der Inhaltskontrolle (§ 307 BGB); die Haftung für Vorsatz lässt sich im Voraus ohnehin nicht abbedingen (§ 276 Abs. 3 BGB).

Wie lange kann die Gemeinschaft Ansprüche gegen eine frühere Verwaltung geltend machen?

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB) und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Gemeinschaft von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 BGB). Unabhängig von der Kenntnis endet die Verfolgbarkeit spätestens zehn Jahre nach der Entstehung (§ 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Drei Beschlüsse, die das Risiko kleiner machen

Wer die Haftungsfrage sortiert hat, merkt schnell, dass sie an wenigen Stellschrauben hängt. Die erste ist der Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG: Er legt fest, was die Person im Amt allein entscheiden darf und ab welchem Betrag die Versammlung gefragt wird. Je genauer er ist, desto seltener steht später die Frage im Raum, ob jemand seine Befugnis überschritten hat.

Die zweite ist ein arbeitender Verwaltungsbeirat mit Vorsitz und Stellvertretung (§ 29 Abs. 1 WEG). Er prüft Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung (Abs. 2) und fängt damit die Fehler ab, die sonst erst in der Versammlung auffallen.

Die dritte ist der Versicherungsbeschluss, der beides umfasst: die Deckungen des § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG und eine Vermögensschadenhaftpflicht für die Person im Amt. Diese drei Punkte passen auf eine Tagesordnung und kosten eine halbe Stunde. Der Weg dorthin samt Aufgabenverteilung steht im Beitrag zur Selbstverwaltung in Eigenregie; wenn zusätzlich die Frage nach der Zertifizierung aufkommt, hilft der Beitrag zum zertifizierten Verwalter beim Prüfen der Ausnahme.