Sondernutzungsrecht in der WEG: Garten, Stellplatz und Keller richtig zuordnen

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Wohnungseigentümers, eine bestimmte Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums allein zu nutzen und die übrigen Eigentümer davon auszuschließen. Im Wohnungseigentumsgesetz kommt der Begriff genau einmal vor, in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, und dort nur wegen der Zustimmung eines Grundpfandrechtsgläubigers. Begründet wird das Recht deshalb nicht durch Beschluss, sondern durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden kann; gegen einen späteren Käufer wirkt sie nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Der Grund steht in § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG: Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt, und genau dieses Recht nimmt ein Sondernutzungsrecht den anderen ab.

Was unterscheidet Sondereigentum, Sondernutzungsrecht und Mitgebrauch?

Sondereigentum ist echtes Eigentum an den in der Urkunde bestimmten Räumen (§ 3 Abs. 1 Satz 1 WEG), wobei Stellplätze als Räume gelten (Satz 2). Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 kann es zudem auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2) und die Fläche durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt ist (§ 3 Abs. 3). Ein Garten kann also heute Sondereigentum sein, und wer ihn so erhält, darf mit ihm nach Belieben verfahren und andere von Einwirkungen ausschließen (§ 13 Abs. 1 WEG).

Beim Sondernutzungsrecht bleibt die Fläche gemeinschaftliches Eigentum, zugewiesen ist allein der Gebrauch. Darauf kommt es in der Praxis an: Wer ein Sondernutzungsrecht am Garten hat, darf ihn nutzen, besitzt ihn aber nicht.

Der dritte Zustand gilt überall dort, wo niemand etwas anderes vereinbart hat: gemeinschaftlicher Mitgebrauch nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG, begrenzt durch die Rücksichtspflichten des § 14 WEG. Die harte Grenze zieht § 5 Abs. 2 WEG. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und Anlagen des gemeinschaftlichen Gebrauchs sind kein Sondereigentum, selbst wenn sie im Bereich der Sondereigentumsräume liegen.

Wie entsteht ein Sondernutzungsrecht rechtssicher?

Der häufigste Fall steht schon in der Urkunde. Wer teilt, legt die Zuordnung in der Teilungserklärung fest (§ 8 Abs. 1 WEG) und schreibt Gartenanteile, Stellplätze und Kellerräume den einzelnen Einheiten zu; was dort steht, bindet jeden Käufer. Wie weit diese Urkunde reicht, zeigt der Beitrag zu Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

Fehlt die Zuordnung, bleibt der Weg über die Vereinbarung. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG), und eine solche Vereinbarung lässt sich nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zum Inhalt des Sondereigentums machen. Ohne diese Eintragung wirkt sie gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG), die Zuordnung endet also mit dem nächsten Verkauf.

Ist eine Einheit mit einer Hypothek, einer Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast belastet, braucht die Begründung zusätzlich die Zustimmung des Gläubigers; dasselbe gilt für Aufhebung, Änderung und Übertragung eines bestehenden Rechts (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG). An diesem Punkt wird aus einem Verwaltungsthema ein Notartermin.

Kann die Eigentümerversammlung ein Sondernutzungsrecht beschließen?

Beschließen kann die Versammlung eine Menge. Soweit die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung geregelt ist, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung (§ 19 Abs. 1 WEG), und dafür genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Ein Stellplatzplan mit jährlichem Wechsel, ein Belegungsplan für die Waschküche, die Zuweisung eines Gartenstücks auf Zeit: alles Gebrauchsregelung, alles beschlussfähig. Den Ablauf dazu beschreibt der Beitrag zur Eigentümerversammlung, für das schriftliche Verfahren der Beitrag zum Umlaufbeschluss.

Ein dauerhafter Ausschluss der übrigen vom Mitgebrauch greift tiefer. Er nimmt jedem anderen Eigentümer ein Recht, das ihm § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG gibt, und dafür sieht das Gesetz die Vereinbarung vor. Ob ein Beschluss, der trotzdem ein Sondernutzungsrecht begründen soll, wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig ist (§ 23 Abs. 4 WEG) oder nur anfechtbar bleibt, ist eine Frage des Einzelfalls für eine Rechtsvertretung. Wer sich darauf nicht verlassen will, hält die Fristen des § 45 WEG ein: ein Monat zur Erhebung, zwei Monate zur Begründung, jeweils ab Beschlussfassung. Das Verfahren beschreibt der Beitrag zum Beschluss anfechten.

Eine Ausnahme bildet die Öffnungsklausel: Ermächtigt die Gemeinschaftsordnung die Versammlung, bestimmte Vereinbarungen durch Beschluss zu ändern, kann sie in diesem Rahmen handeln. Auch solche Beschlüsse wirken gegen den Sondernachfolger nur mit Eintragung (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Welcher Weg bleibt, wenn keine Vereinbarung zustande kommt?

Seit der Reform führt ein zweiter Pfad zu einer faktisch exklusiven Nutzung, und er läuft über das Baurecht der Gemeinschaft. Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, können einem einzelnen Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Kosten trägt dann dieser Eigentümer, und nur ihm gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG). Für Ladeeinrichtung, Steckersolargerät und Einbruchschutz besteht sogar ein Anspruch auf angemessene Gestattung (§ 20 Abs. 2 Nr. 2, 3 und 5 WEG), nachzulesen im Beitrag zur Wallbox in der WEG.

Die Grenzen dieses Wegs stehen im Gesetz. Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch gestattet werden (§ 20 Abs. 4 WEG). Wer von den Nutzungen ausgeschlossen ist, kann die Teilhabe nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG). Beschließt die Gemeinschaft die Maßnahme selbst mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile, tragen alle die Kosten, und für die Nutzungen gilt wieder § 16 Abs. 1 WEG (§ 21 Abs. 2 Nr. 1). Wo die Linie zwischen Erhaltung und Veränderung verläuft, zeigt der Beitrag zur Abgrenzung von baulicher Veränderung und Erhaltung.

Wer zahlt Pflege und Erhaltung der Fläche?

Ohne gesonderte Regelung zahlen alle. Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines im Grundbuch eingetragenen Anteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 1 Satz 2 WEG). Ein Sondernutzungsrecht verschiebt daran von allein nichts.

Seit dem 1. Dezember 2020 lässt sich das mit einfacher Mehrheit ändern: Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Ein Rechenbeispiel aus einer Gemeinschaft mit 14 Einheiten: Die Erneuerung der Entwässerung in den Gartenflächen kostet 12.000 Euro. Nach Miteigentumsanteilen zahlt der Eigentümer der Erdgeschosswohnung mit 95/1000 davon 1.140 Euro, die übrigen dreizehn Einheiten 10.860 Euro. Ein Beschluss nach Sondernutzungsflächen kehrt das Verhältnis um. Der Beschluss wandert über den Wirtschaftsplan in die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG), wie der Beitrag zum Wirtschaftsplan zeigt.

Für größere Maßnahmen zählt eine zweite Zahl, der Stand der Erhaltungsrücklage. Ihre Ansammlung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG); reicht sie nicht, folgt eine Sonderumlage. Beides ordnen die Beiträge zur Erhaltungsrücklage und zur Balkon- und Terrassensanierung ein, der bei Dachterrassen mitzulesen ist.

Wie lässt sich ein überholtes Sondernutzungsrecht ändern?

Der saubere Weg ist derselbe wie bei der Begründung: eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und im Grundbuch berichtigt, dazu die Zustimmung belasteter Gläubiger (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG). Das gilt auch für den Tausch zweier Kellerräume unter Nachbarn.

Kommt die Einstimmigkeit nicht zustande, gibt es einen Anspruch, der häufig übersehen wird. Jeder Wohnungseigentümer kann die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG). Die Hürde ist hoch, und die Rechte der anderen Eigentümer nennt das Gesetz ausdrücklich mit; ob ein konkreter Fall sie erreicht, beurteilt eine Rechtsvertretung. Eine Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) hilft hier nicht, sie ersetzt einen fehlenden Beschluss.

Wer eine Einheit verkauft, verkauft das Sondernutzungsrecht mit, wenn es im Grundbuch steht; eine bloß mündliche Übung geht dagegen ins Leere. Was beim Wechsel sonst übergeht, steht im Beitrag zum Eigentümerwechsel.

Wo ein Sondernutzungsrecht weniger leistet, als viele erwarten

Es macht aus der Fläche kein Eigentum. Sie bleibt gemeinschaftliches Eigentum, und damit bleibt die Erhaltung Sache der Gemeinschaft, solange nichts anderes vereinbart oder nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschlossen ist. Viele Gemeinschaften halten den Garten für eine Privatsache des Berechtigten und erfahren erst bei der Sanierung der Entwässerung, dass die Rechnung über den Wirtschaftsplan läuft.

Es befreit auch nicht von Beschlüssen. Wer ein Gartenhaus, eine Pergola oder einen Zaun errichten will, nimmt eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum vor und braucht die Gestattung nach § 20 Abs. 1 WEG, mit der Grenze des § 20 Abs. 4. Und ohne Eintragung verschwindet das Recht beim nächsten Verkauf (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Unberührt bleiben die Pflichten, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum selbst folgen: Räum- und Streupflichten auf den Wegen zur Fläche, Kontrolle der Bäume. Der Beitrag zum Winterdienst ordnet diese Verantwortung ein. Wird die Wohnung vermietet, geht die Nutzung nur so weit auf den Mieter über, wie der Mietvertrag sie einbezieht.

In der betreuten Selbstverwaltung mit dotega liegen die Grundlagen dieser Fragen an einer Stelle: die Teilungserklärung mit den Sondernutzungsflächen, die Beschlüsse zu Gebrauch und Kostenverteilung und die Kostenkategorie, in der die Pflege der Außenanlagen läuft — einsehbar für jeden Eigentümer, auch für den, der erst beim Gartenstreit danach fragt. Wie der Ablauf aussieht, zeigt die Seite So funktioniert’s.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Sondernutzungsrecht durch Mehrheitsbeschluss begründet werden?

Das Gesetz sieht das nicht vor. Der Mitgebrauch aller folgt aus § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG, eine dauerhafte Abweichung ist Sache der Vereinbarung (§ 10 Abs. 1 Satz 2, § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG). Eine Gebrauchsregelung auf Zeit, etwa einen Stellplatzplan, kann die Versammlung mit einfacher Mehrheit beschließen (§ 19 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG).

Muss ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch stehen?

Für die Wirkung gegen einen Käufer ja: Vereinbarungen und darauf beruhende Beschlüsse wirken gegen den Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Darf der Berechtigte auf der Fläche bauen?

Nur mit Gestattung. Gartenhaus, Zaun oder Terrassenerweiterung sind bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum und brauchen den Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG; die Kosten trägt der Begünstigte (§ 21 Abs. 1 WEG). Grundlegende Umgestaltungen sind ausgeschlossen (§ 20 Abs. 4 WEG).

Wer mäht den Rasen im Sondernutzungsgarten?

Die laufende Pflege übernimmt meist der Berechtigte, verbindlich ist das aber nur, wenn die Teilungserklärung, eine Vereinbarung oder ein Beschluss es festlegt. Für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bleibt es sonst bei § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG.

Kann man ein Sondernutzungsrecht getrennt von der Wohnung verkaufen?

Nein. Das WEG kennt es nur als ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Recht; Aufhebung, Änderung und Übertragung laufen über eine Vereinbarung und benötigen bei belasteten Einheiten die Zustimmung des Gläubigers (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Der Blick ins Grundbuch kommt vor der Diskussion

Fast jeder Streit über Garten, Stellplatz oder Keller lässt sich in einer halben Stunde entschärfen, bevor er in der Versammlung landet. Dafür braucht es drei Unterlagen: die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung, den Aufteilungsplan mit den Maßangaben und einen aktuellen Grundbuchauszug einer betroffenen Einheit. Steht die Zuordnung dort, ist die Sache entschieden. Steht sie nirgends, gilt der Mitgebrauch aller, und die Gemeinschaft wählt zwischen einer Gebrauchsregelung durch Beschluss und einer Vereinbarung mit Eintragung.

Für die Versammlung heißt das, den Tagesordnungspunkt zu teilen: erst der Bestand, dann die Entscheidung über den Weg. Einsicht in die Verwaltungsunterlagen kann dafür jeder Eigentümer verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Arbeitet die Gemeinschaft ohne Verwalter, fassen die Eigentümer die Beschlüsse selbst; den Rahmen beschreibt der Beitrag zur WEG ohne Verwalter.