Wasserschaden in der WEG: Wer zahlt die Trocknung, die aufgestemmte Wand und den Schaden in der Wohnung?

Bei einem Wasserschaden in einer Wohnungseigentumsanlage zahlt die Gemeinschaft die Behebung der Ursache am gemeinschaftlichen Eigentum, der betroffene Eigentümer zunächst die Instandsetzung seines Sondereigentums. Entscheidend ist dabei § 5 Abs. 2 WEG: Leitungen und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, gehören auch dann nicht zum Sondereigentum, wenn sie hinter der Wand einer einzelnen Wohnung liegen. Musste der Eigentümer die Suche und die Öffnung seiner Räume dulden, kann er für die Folgen einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG). Ob darüber hinaus Schadensersatz fließt, hängt an einem Verschulden, und das muss belegt werden.

Was ist beschädigt — gemeinschaftliches Eigentum oder Sondereigentum?

Diese Zuordnung entscheidet über jede weitere Frage, und sie läuft nicht nach der Wohnungstür, sondern nach der Funktion des Bauteils. Gegenstand des Sondereigentums sind die in der Teilungserklärung bestimmten Räume und die zu ihnen gehörenden Gebäudebestandteile, die man verändern oder entfernen kann, ohne das gemeinschaftliche Eigentum zu beeinträchtigen (§ 5 Abs. 1 WEG). Was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, ist dagegen vom Sondereigentum ausgenommen, „selbst wenn [es sich] im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume […] befind[et]“ (§ 5 Abs. 2 WEG).

Praktisch heißt das: Die Steigleitung in der Wand, der Abwasserstrang und die Heizungsverteilung sind gemeinschaftliches Eigentum, auch wenn die Revisionsklappe im Bad einer Wohnung sitzt. Der Bodenbelag darüber, die Tapete und die Einbauten sind Sondereigentum. Welche Bauteile die eigene Anlage wie zuordnet, steht in der Urkunde; wie sie zu lesen ist, ordnet der Beitrag zur Teilungserklärung ein. Abweichungen sind möglich, denn die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass sondereigentumsfähige Bestandteile zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören (§ 5 Abs. 3 WEG).

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG), und zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört ausdrücklich „die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Reparatur des Rohrs ist damit Gemeinschaftssache, und zwar ohne dass es auf den Willen des betroffenen Eigentümers ankommt. Wo die Grenze zwischen Erhaltung und baulicher Veränderung verläuft, behandelt der Beitrag zu baulicher Veränderung und Erhaltung; eine Modernisierung des Strangs bei der Gelegenheit fällt unter § 20 Abs. 1 WEG und braucht einen eigenen Beschluss.

Wer zahlt Leckagesuche, Trocknung und die aufgestemmte Wand?

Diese drei Positionen gehören zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und treffen deshalb alle. Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG); bezahlt wird aus der Erhaltungsrücklage, deren Ansammlung § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt. Reicht sie nicht, führt der Weg über eine Sonderumlage oder über angepasste Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 und Abs. 2 WEG.

Vor dem Beschluss kommt der Wasserstopp, und dafür braucht niemand eine Versammlung. Jeder Wohnungseigentümer darf ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen treffen, „die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind“ (§ 18 Abs. 3 WEG). Wer ein Amt führt, ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Absperren, Notdienst rufen, Trockner aufstellen ist damit gedeckt; die Vergabe der eigentlichen Sanierung ist es nicht, sobald sie zu erheblichen Verpflichtungen führt.

Der betroffene Eigentümer hat dabei eine eigene Pflicht: Er muss „das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses“ dulden, soweit sie Beschlüssen entsprechen oder ihm kein unvermeidbarer Nachteil daraus erwächst (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Wer den Handwerker nicht hereinlässt, verzögert die Behebung auf eigenes Risiko.

Bekommt der betroffene Eigentümer sein Parkett ersetzt?

Hier liegt der Punkt, an dem die meisten Gemeinschaften falsch abbiegen. Es gibt drei Wege, und sie haben unterschiedliche Voraussetzungen.

Der erste ist der Ausgleichsanspruch aus § 14 Abs. 3 WEG: „Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.“ Diese Vorschrift fragt nicht nach Verschulden. Sie greift für das, was die geduldete Maßnahme am Sondereigentum hinterlässt, also für den aufgestemmten Estrich, die zerstörten Fliesen und die Malerei im Raum. Die Wand selbst gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum und wird ohnehin auf Gemeinschaftskosten wieder verschlossen. Schuldner des Ausgleichs ist die Gemeinschaft, und der Betrag landet über § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG wieder bei allen.

Der zweite Weg ist Schadensersatz wegen Pflichtverletzung. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Wird eine bekannte Schadstelle über Monate nicht angegangen und wächst der Schaden dadurch, kommt ein Anspruch nach § 280 Abs. 1 BGB in Betracht; der Maßstab ist Vorsatz und Fahrlässigkeit, und fahrlässig handelt, „wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt“ (§ 276 Abs. 1 und 2 BGB). Welche Ebenen dabei haften, trennt der Beitrag zur Haftung in der Selbstverwaltung.

Der dritte Weg richtet sich gegen einen anderen Eigentümer. Wer die Waschmaschine ohne Aufsicht laufen lässt und damit fremdes Eigentum verletzt, haftet nach § 823 Abs. 1 BGB; dazu tritt die Pflicht aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, das Sondereigentum der anderen nicht über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen. Mitverschulden des Geschädigten wird nach § 254 Abs. 1 BGB angerechnet, etwa wenn ein längst bekannter tropfender Anschluss nie gemeldet wurde.

Welche Fristen und Werte stehen im Gesetz?

Die folgenden Angaben stehen im Wohnungseigentumsgesetz in der seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung und im Bürgerlichen Gesetzbuch. Kostenangaben für Trocknung oder Sanierung gibt es dort nicht; sie hängen am Schadensbild und gehören über Vergleichsangebote eingeholt.

Soll ein Beschluss schnell her, weil der Trockner läuft und die Firma einen Auftrag braucht, ist der Umlaufbeschluss der richtige Weg; in der Versammlung selbst zählt die saubere Bezeichnung des Gegenstands in der Einberufung (§ 23 Abs. 2 WEG), wie der Beitrag zur Eigentümerversammlung zeigt. Dass der Beschluss samt Datum und Auftragssumme in die Niederschrift kommt, entscheidet später über die Beweislage — dazu der Beitrag zum Protokoll.

Was leistet die Gebäudeversicherung, und was bleibt offen?

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Der Baustein, der bei einem Rohrbruch greift, heißt Leitungswasser und steht im Vertrag, nicht im Gesetz. Welche Deckungen eine Gemeinschaft braucht und wer den Selbstbehalt trägt, ordnet der Beitrag zur Gebäudeversicherung samt der dazu ergangenen Rechtsprechung ein.

Drei Dinge bleiben regelmäßig offen. Der Hausrat des Bewohners ist nicht mitversichert, dafür braucht jeder seine eigene Police. Ob mitversicherte Teile des Sondereigentums ersetzt werden, hängt an der Beschreibung im Vertrag. Und die Entschädigung erreicht die Gemeinschaft als Versicherungsnehmerin, weshalb sie beschließen muss, wie das Geld bei der betroffenen Wohnung ankommt und als welche Position es in der Jahresabrechnung erscheint.

Was gilt, wenn die betroffene Wohnung vermietet ist?

Dann laufen zwei Verhältnisse parallel, und die Gemeinschaft ist an einem von ihnen nicht beteiligt. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, ist der Mieter für diese Zeit von der Miete befreit; ist sie nur gemindert, zahlt er eine „angemessen herabgesetzte Miete“ (§ 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht (Satz 3), und bei Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).

Dieses Risiko trägt der vermietende Eigentümer, nicht die Gemeinschaft. Er kann es nur begrenzen, indem er schnell meldet und den Zugang organisiert. Sein Mieter hat dabei eine eigene Pflicht: Zeigt sich ein Mangel, hat er dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB), und unterlässt er das, verliert er die Minderung, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB). Wie die beiden Abrechnungskreise auseinanderzuhalten sind, zeigt der Beitrag zu Betriebskosten bei vermieteter Eigentumswohnung.

Wo das Wohnungseigentumsrecht keine saubere Lösung liefert

Drei Punkte sollte eine Gemeinschaft vor dem Streit kennen.

Der erste ist die Beweisfrage. Dass Wasser aus einer bestimmten Wohnung kam, ist nach Wochen oft nicht mehr nachweisbar, und ohne Verursachungsnachweis bleibt § 823 Abs. 1 BGB wirkungslos. Fotos mit Datum, der Bericht des Notdienstes und das Protokoll der Ortungsfirma sind deshalb wertvoller als jede Erinnerung in der nächsten Versammlung.

Der zweite ist der unbestimmte Begriff im Ausgleichsanspruch. § 14 Abs. 3 WEG verlangt einen „angemessenen Ausgleich“ für Einwirkungen „über das zumutbare Maß“ hinaus. Beide Begriffe füllt das Gesetz nicht aus; sie werden im Einzelfall bestimmt, und bei größeren Beträgen gehört die Einschätzung in anwaltliche Hände. Ein Anspruch auf die neuwertige Wiederherstellung des gesamten Bodens über alle Räume folgt daraus jedenfalls nicht automatisch.

Der dritte ist die ergebnislose Suche. Wird die Wand geöffnet und findet sich die Leckage dort nicht, sind die Kosten trotzdem entstanden und bleiben Gemeinschaftskosten. Eine Gemeinschaft, die das vorher weiß, beschließt die Ortung in Stufen und mit Kostengrenze, statt sie nachträglich zu bestreiten.

In der betreuten Selbstverwaltung mit dotega liegen genau die Nachweise beieinander, auf die es bei einem Wasserschaden ankommt: die Schadensmeldung mit Zeitstempel, der Beschluss über die Vergabe samt Datum, die Rechnungen der Ortungs- und Trocknungsfirma und die Zuordnung zur Kostenkategorie, aus der später die Abrechnung entsteht — einsehbar für alle Eigentümer und nicht allein für die Person, die das Amt führt. Wie der Ablauf aussieht, zeigt die Seite So funktioniert’s.

Häufig gestellte Fragen

Wer zahlt den Rohrbruch in der Wand meiner Wohnung?

Die Gemeinschaft. Leitungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind nach § 5 Abs. 2 WEG vom Sondereigentum ausgenommen, auch wenn sie im Bereich einer einzelnen Wohnung liegen. Ihre Erhaltung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), und die Kosten verteilen sich nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Muss ich die Handwerker in meine Wohnung lassen?

Ja. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und Einwirkungen darauf zu dulden, soweit sie Beschlüssen entsprechen oder ihm kein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil entsteht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Für Folgen, die über das zumutbare Maß hinausgehen, steht der Ausgleich aus § 14 Abs. 3 WEG daneben.

Bekomme ich meine Möbel ersetzt?

Nicht aus dem Wohnungseigentumsrecht. Hausrat ist Sache der eigenen Hausratversicherung. Ein Ersatzanspruch gegen einen anderen Eigentümer setzt ein Verschulden voraus (§ 823 Abs. 1 BGB), ein Anspruch gegen die Gemeinschaft eine Pflichtverletzung bei der Verwaltung (§ 280 Abs. 1 BGB i. V. m. § 18 Abs. 2 WEG).

Kann die Gemeinschaft den Selbstbehalt auf die betroffene Wohnung umlegen?

Nur durch Beschluss, und nur für diese Kostenart. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Ohne solchen Beschluss gilt der Anteilsmaßstab des Satzes 1, und der Selbstbehalt aus der Gebäudeversicherung folgt derselben Regel.

Wie schnell muss die Gemeinschaft reagieren?

Sofortmaßnahmen stehen jedem Eigentümer offen (§ 18 Abs. 3 WEG) und gehören bei einem Verwalteramt zu den Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Für die Sanierung selbst nennt das Gesetz keine Frist; wer sie hinauszögert, riskiert einen Anspruch aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG und wachsende Folgeschäden. Ein Beschluss über die nächsten Schritte innerhalb weniger Tage ist der sichere Weg.

Die ersten zwei Stunden entscheiden über die Abrechnung

Wer bei einem Wasserschaden zuerst absperrt, dann fotografiert und erst danach diskutiert, hat die Grundlage für alles Weitere. Absperren und Notdienst deckt § 18 Abs. 3 WEG; die Dokumentation von Zeitpunkt, Umfang und Fundstelle ist die Basis für Versicherungsmeldung, Ausgleich und eine eventuelle Zuordnung zum Verursacher.

Danach gehört der Ablauf in geordnete Bahnen: Schaden melden, Ortung in Stufen beschließen, Behebung am gemeinschaftlichen Eigentum vergeben, den Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG mit dem betroffenen Eigentümer klären und die Positionen getrennt in die Abrechnung führen. Gemeinschaften, die vorher festlegen, wer nachts anruft und bis zu welchem Betrag das Amt allein entscheiden darf, verlieren bei diesem Schadensbild die wenigsten Tage. Ob die eigene Gemeinschaft dafür groß genug aufgestellt ist, behandelt der Beitrag zur Größe der Selbstverwaltung.

Miriam Berger

Fachautorin für WEG-Finanzen

Foto: Symbolbild

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