Legionellenprüfung in der WEG: Wann die Gemeinschaft prüfen lassen muss und was bei einem Befund zu tun ist

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss das erwärmte Trinkwasser systemisch auf Legionellen untersuchen lassen, wenn drei Voraussetzungen zusammentreffen: Die Anlage zur Trinkwassererwärmung hat einen Speicher von mehr als 400 Litern oder mehr als 3 Liter Inhalt in einer Leitung zwischen Erwärmer und Zapfstelle, im Haus gibt es Duschen, und das Gebäude ist kein Ein- oder Zweifamilienhaus (§ 31 Abs. 1 der Trinkwasserverordnung). Dazu muss das Wasser „im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit“ abgegeben werden, und als gewerbliche Tätigkeit nennt die Verordnung ausdrücklich die Vermietung (§ 2 Nr. 8 TrinkwV). Geprüft wird dann mindestens alle drei Jahre; der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten in 100 Millilitern (Anlage 3 Teil II TrinkwV).

Welche Anlagen fallen überhaupt unter die Prüfpflicht?

Die Trinkwasserverordnung in ihrer seit 2023 geltenden Fassung (BGBl. 2023 I Nr. 159) beschreibt in § 31 Abs. 1 drei Merkmale, die alle drei vorliegen müssen. Das erste ist technisch: Die Wasserversorgungsanlage enthält eine Anlage zur Trinkwassererwärmung mit „einem Speicher-Trinkwassererwärmer oder einem zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer, jeweils mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern“ oder mit „einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Trinkwasserleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle“, wobei die Zirkulationsleitung dabei nicht mitgerechnet wird. Das zweite Merkmal sind Duschen oder andere Einrichtungen, in denen Trinkwasser vernebelt wird. Das dritte grenzt ab: Die Anlage darf sich nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus befinden.

Die 3-Liter-Schwelle ist der Punkt, an dem sich viele Gemeinschaften verschätzen: Ein kleiner Speicher im Keller rettet niemanden, wenn die Steigleitung zur obersten Wohnung mehr als drei Liter Wasser führt. Welche Leitung wie viel Inhalt hat, rechnet ein Fachbetrieb aus Durchmesser und Länge aus; das Ergebnis gehört in die Unterlagen der Gemeinschaft. Eine dezentrale Lösung, bei der jede Wohnung ihr Wasser selbst erwärmt, liegt dagegen regelmäßig außerhalb von § 31 Abs. 1. Welche Anlage im eigenen Haus steht, zeigt der Beitrag zum Heizungstausch.

Was bedeutet „gewerbliche Tätigkeit“ in einer Eigentümergemeinschaft?

Ausgelöst wird die Untersuchungspflicht nicht durch die Zahl der Einheiten, sondern durch die Abgabe des Trinkwassers im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit. Gewerblich ist nach § 2 Nr. 8 TrinkwV „die unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Bereitstellung von Trinkwasser im Rahmen einer Vermietung oder einer sonstigen selbständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit“. In einer Anlage, in der alle Eigentümer selbst wohnen und niemand vermietet, fehlt dieses Merkmal. Sobald eine einzige Wohnung dauerhaft vermietet wird, ist es erfüllt.

Wer dann Betreiber im Sinne der Verordnung ist, beantwortet § 2 Nr. 3 TrinkwV nur knapp: „ein Unternehmer oder sonstiger Inhaber einer Wasserversorgungsanlage“. Die zentrale Warmwasseranlage gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum, und dessen Verwaltung obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG), die dafür selbst rechtsfähig ist (§ 9a Abs. 1 WEG). In der Praxis wird deshalb die Gemeinschaft als Betreiberin der Gebäudewasserversorgungsanlage behandelt und beauftragt die Untersuchung. Ob und in welchem Umfang daneben der einzelne vermietende Eigentümer in der Pflicht steht, wird unterschiedlich beurteilt; diese Frage klärt eine Gemeinschaft am besten vorab mit dem Gesundheitsamt und hält das Ergebnis im Beschluss fest, statt sie nach einem Befund zu diskutieren. Welche Haftungsebenen dabei auseinanderzuhalten sind, ordnet der Beitrag zur Haftung in der Selbstverwaltung ein.

In welchem Takt wird geprüft, und wer darf die Proben nehmen?

Der Takt hängt daran, an wen das Wasser geht. Wird es im Rahmen einer gewerblichen, nicht aber einer öffentlichen Tätigkeit abgegeben, ist mindestens alle drei Jahre zu untersuchen (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a TrinkwV); in den übrigen Fällen mindestens einmal jährlich (Buchst. b). Eine neu in Betrieb genommene Anlage wird innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme erstmals geprüft (§ 31 Abs. 4). Aus dem Jahrestakt kann das Gesundheitsamt ein Intervall von bis zu drei Jahren machen, wenn es in drei aufeinanderfolgenden Jahren keine Beanstandungen gab und Anlage wie Betriebsweise unverändert und nachweislich mindestens nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik geführt sind (§ 31 Abs. 3).

Die Probenahme ist keine Sache für Freiwillige. Die nach der Verordnung erforderlichen Untersuchungen einschließlich der Probenahmen dürfen nur von zugelassenen Untersuchungsstellen durchgeführt werden, und der Auftrag muss die Probenahme mit umfassen (§ 39 Abs. 1 und 3 TrinkwV). Entnommen wird an mehreren repräsentativen Stellen, und der Betreiber hat sicherzustellen, dass solche Stellen überhaupt vorhanden sind (§ 41 Abs. 4). In älteren Anlagen ist das die erste Rechnung: Vor der Probe steht der Einbau geeigneter Entnahmearmaturen. Das Original der Niederschrift ist mindestens zehn Jahre aufzubewahren (§ 44 Abs. 3 Satz 1); Kopien der Legionellenergebnisse müssen dem Gesundheitsamt dagegen nicht von selbst übersandt werden (§ 44 Abs. 2 Satz 3).

Welche Pflichten gelten auch ohne Untersuchungspflicht?

Hier liegt der Teil, den eine selbstverwaltete Gemeinschaft am häufigsten übersieht. Die Betriebspflicht hängt nicht an der Vermietung: Wasserversorgungsanlagen „sind mindestens nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu betreiben“ (§ 13 Abs. 1 Satz 2 TrinkwV). Welche Temperaturen eine zentrale Warmwasseranlage dafür halten muss, steht im technischen Regelwerk, für Deutschland im DVGW-Arbeitsblatt W 551. Die Einstellung gehört dem Fachbetrieb, dessen Protokoll der Nachweis ist. Dass die Anlage in diesem Zustand bleibt, zählt zur ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG); der Beitrag zur Heizungsprüfung zeigt, wie sich der Termin mit den ohnehin fälligen Prüfungen bündeln lässt.

Zwei Alltagsrisiken kommen dazu. Das erste ist Stagnation: Eine über Wochen leerstehende oder wenig genutzte Wohnung bringt kaltes, stehendes Wasser in das warme System zurück. Gemeinschaften, die das Spülen leerstehender Einheiten in einem Turnus festlegen und protokollieren, haben die Anlage im Griff und bei einem Befund etwas in der Hand. Das zweite ist eine Informationspflicht, die direkt die Gemeinschaft trifft: Der Wasserversorger übermittelt den Anschlussnehmern mindestens jährlich Informationsmaterial über die Beschaffenheit des Trinkwassers, und die Anschlussnehmer sind verpflichtet, es „unverzüglich an betroffene Verbraucher […] in Textform weiterzugeben“ (§ 45 Abs. 1 TrinkwV). Anschlussnehmerin ist die Gemeinschaft, Verbraucher sind alle Bewohner, auch die Mieter.

Was ist zu tun, wenn der Maßnahmenwert erreicht ist?

Der technische Maßnahmenwert für Legionella spec. liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten in 100 Millilitern (Anlage 3 Teil II TrinkwV). Ist er erreicht, verlangt § 51 Abs. 1 TrinkwV vier Schritte unverzüglich: Anzeige beim Gesundheitsamt, soweit nicht schon die Untersuchungsstelle angezeigt hat; Untersuchungen zur Klärung der Ursachen einschließlich Ortsbesichtigung und Prüfung der allgemein anerkannten Regeln der Technik; eine schriftliche Risikoabschätzung; und die Maßnahmen, die zum Schutz der Verbraucher nach dem technischen Regelwerk erforderlich sind. Was die Risikoabschätzung mindestens enthalten muss, zählt § 51 Abs. 2 auf, bis hinunter zu Datum und Uhrzeit jeder Probenahme.

Die Meldung läuft dabei ohnehin an der Gemeinschaft vorbei: Stellt die zugelassene Untersuchungsstelle das Erreichen des Maßnahmenwerts fest, ist sie selbst verpflichtet, das unverzüglich dem Gesundheitsamt anzuzeigen (§ 53 Abs. 1 TrinkwV), und der Auftrag muss vertraglich sicherstellen, dass sie den Betreiber sofort informiert (§ 39 Abs. 4 Nr. 2). Wer auf „nachmessen und abwarten“ setzt, verliert also nur Zeit. Die ergriffenen Maßnahmen sind dem Gesundheitsamt mitzuteilen, nach Abschluss zu dokumentieren und zehn Jahre verfügbar zu halten (§ 51 Abs. 3 und 4); ordnet die Behörde Maßnahmen zur Gefahrenabwehr an, kommen Informationspflichten gegenüber den Bewohnern hinzu (§ 52 Abs. 1, § 64 Abs. 1 TrinkwV). Wird die Untersuchung nach § 31 Abs. 1 nicht oder nicht rechtzeitig durchgeführt, ist das eine Ordnungswidrigkeit (§ 72 Abs. 1 Nr. 10 TrinkwV), die nach § 73 Abs. 1a Nr. 24 und Abs. 2 des Infektionsschutzgesetzes mit einer Geldbuße bis zu 25.000 Euro geahndet werden kann.

Wie beschließt und bezahlt die Gemeinschaft die Prüfung?

Die Beauftragung gehört zur ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) und wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen (§ 25 Abs. 1 WEG). Steht der Termin an und tagt niemand, führt der Umlaufbeschluss zum Ziel; in der Versammlung selbst entscheidet die saubere Bezeichnung des Gegenstands in der Einberufung (§ 23 Abs. 2 WEG), wie der Beitrag zur Eigentümerversammlung zeigt. Dass Auftrag, Summe und Prüfturnus in der Niederschrift landen, entscheidet drei Jahre später darüber, ob überhaupt jemand an den Termin denkt — dazu der Beitrag zum Protokoll.

Die Kosten verteilen sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Weil die Untersuchung in einem Drei-Jahres-Takt wiederkehrt, gehört sie in die Planung und nicht in die Überraschungen: Der Wirtschaftsplan weist die Position im Prüfjahr aus, Vorschüsse und Nachschüsse folgen § 28 Abs. 1 und Abs. 2 WEG, und größere Sanierungen am Leitungsnetz bedient die Erhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage. In der Jahresabrechnung erscheint der Aufwand als eigene Kostenkategorie, damit er beim nächsten Turnus wiederzufinden ist.

Wo die Trinkwasserverordnung Fragen offenlässt

Drei Punkte sollte eine Gemeinschaft kennen, bevor sie sich auf einen Ratgeber verlässt.

Der erste ist die Weitergabe an Mieter. Der Katalog des § 2 BetrKV nennt die Legionellenuntersuchung nicht ausdrücklich. Ob ihre Kosten als Kosten der Wasserversorgung (§ 2 Nr. 2 BetrKV) oder als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage (§ 2 Nr. 4 Buchst. a) umlagefähig sind, hängt an der Einordnung im Einzelfall und daran, was der Mietvertrag vereinbart. Wer hier sicher sein will, holt vor der Abrechnung Rechtsberatung ein; wie die beiden Abrechnungskreise grundsätzlich auseinanderzuhalten sind, zeigt der Beitrag zu Betriebskosten bei vermieteter Eigentumswohnung.

Der zweite ist der verlängerte Takt. § 31 Abs. 3 TrinkwV gibt dem Gesundheitsamt die Möglichkeit, aus dem Jahrestakt drei Jahre zu machen, nicht aber einen Anspruch darauf. Eine Gemeinschaft kann die Voraussetzungen schaffen und den Nachweis liefern; entscheiden muss die Behörde.

Der dritte ist das Geld. Verlässliche Spannen für Laborkosten lassen sich nicht angeben, weil die Zahl der Probenahmestellen von Art und Größe der Anlage abhängt (§ 41 Abs. 4 TrinkwV). Belastbar ist nur das eigene Angebot: zwei oder drei Offerten zugelassener Untersuchungsstellen, abgefragt mit der Zahl der Entnahmestellen aus der Anlagendokumentation.

In der betreuten Selbstverwaltung mit dotega hängen die Nachweise an genau dem Ort, an dem der nächste Turnus fällig wird: der Prüfbericht mit Datum, der Beschluss über die Beauftragung, die Rechnung der Untersuchungsstelle und die Zuordnung zur Kostenkategorie, aus der später die Abrechnung entsteht — einsehbar für alle Eigentümer, auch für die, die kein Amt führen. Wie der Ablauf aussieht, zeigt die Seite So funktioniert’s.

Häufig gestellte Fragen

Muss eine selbstgenutzte WEG ohne Mietwohnungen prüfen lassen?

Nach § 31 Abs. 1 TrinkwV nicht, weil dort die Abgabe im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit vorausgesetzt wird und die Vermietung gerade das Merkmal der gewerblichen Tätigkeit ist (§ 2 Nr. 8 TrinkwV). Die Pflicht, die Anlage mindestens nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu betreiben, gilt aber unabhängig davon (§ 13 Abs. 1 Satz 2 TrinkwV).

Wie groß darf der Warmwasserspeicher sein, ohne dass geprüft werden muss?

Die Schwelle liegt bei 400 Litern Inhalt des Speicher- oder zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmers. Sie allein entscheidet aber nicht: Schon mehr als 3 Liter Inhalt in einer einzigen Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle löst das technische Merkmal aus, wobei die Zirkulationsleitung nicht mitgezählt wird (§ 31 Abs. 1 Nr. 1 TrinkwV).

Darf das Amt die Proben selbst entnehmen?

Nein. Untersuchungen und Probenahmen nach der Verordnung sind zugelassenen Untersuchungsstellen vorbehalten, und der Auftrag muss die Probenahme einschließen (§ 39 Abs. 1 und Abs. 3 TrinkwV).

Was passiert bei einem Befund über 100 KBE je 100 Milliliter?

Es laufen die vier Schritte des § 51 Abs. 1 TrinkwV an: Anzeige beim Gesundheitsamt, Ursachenklärung mit Ortsbesichtigung, schriftliche Risikoabschätzung und die erforderlichen Maßnahmen. Die Untersuchungsstelle zeigt den Befund ihrerseits beim Gesundheitsamt an (§ 53 Abs. 1), und die Dokumentation der Maßnahmen ist zehn Jahre verfügbar zu halten (§ 51 Abs. 4).

Zählt die Legionellenprüfung zu den Betriebskosten?

Der Katalog des § 2 BetrKV nennt sie nicht ausdrücklich. Die Einordnung unter § 2 Nr. 2 oder § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV wird im Einzelfall beurteilt und setzt eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Vor der ersten Umlage lohnt die rechtliche Prüfung.

Ein Termin, der in den Kalender gehört, nicht in die Erinnerung

Der Grund, warum Legionellenprüfungen in selbstverwalteten Gemeinschaften ausfallen, ist selten böser Wille. Es ist der Takt: Ein Termin, der nur alle drei Jahre fällig wird, überlebt zwei Wechsel im Amt nicht, wenn er nirgends dokumentiert ist. Wer nach dem ersten Prüfbericht das Datum der Probenahme, den Turnus und den Namen der Untersuchungsstelle festhält, hat die Pflicht aus § 31 TrinkwV dauerhaft im Blick.

Zwei Schritte stehen davor. Erstens die technische Frage: Welchen Inhalt hat der Erwärmer, welchen die längste Leitung, gibt es geeignete Probenahmestellen? Zweitens die rechtliche: Wird im Haus vermietet, und ab wann. Beides ergibt zusammen den Prüftakt und gehört in die Unterlagen, bevor der erste Auftrag vergeben wird. Ob die eigene Gemeinschaft dafür gut aufgestellt ist, behandelt der Beitrag zur Größe der Selbstverwaltung.