Was kostet eine Hausverwaltung? Honorar, Zusatzkosten und wie die WEG den Preis prüft

Eine klassische WEG-Verwaltung kostet in Deutschland 45 bis 70 Euro je Einheit und Monat; das ist die Spanne, mit der wir 2026 in Angeboten und Übergabegesprächen rechnen. Einen amtlichen Maßstab, an dem sich dieser Preis messen ließe, gibt es nicht: Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, gilt bei fehlender Taxe die übliche Vergütung als vereinbart (§ 612 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). Bezahlt wird das Honorar von der Gemeinschaft, und zwar über das Hausgeld: Die Kosten der Verwaltung trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz – WEG), festgesetzt als Vorschuss im Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG). Wer Angebote vergleichen will, braucht deshalb immer zwei Zahlen: das Grundhonorar je Einheit und die Liste der Leistungen, die daneben gesondert abgerechnet werden.

Was kostet eine WEG-Verwaltung je Einheit und Monat?

Der Preis hängt an der Zahl der Einheiten, am Zustand des Gebäudes und am Umfang, den der Vertrag beschreibt. Kleine Gemeinschaften zahlen je Einheit mehr, weil Versammlung, Abrechnung und Jahresarbeit unabhängig von der Größe anfallen. Die Spanne von 45 bis 70 Euro meint eine Vollverwaltung, brutto und ohne Sonderleistungen.

Die rechte Spalte zeigt das Paket Komfort bei zwölf Monaten Laufzeit und ohne Stellplätze, nachgerechnet im Rechner auf der Preisseite. Der Einheitenpreis sinkt mit der Größe der Gemeinschaft und mit der Laufzeit: Bei zwölf Monaten liegt er 20 Prozent, bei 24 Monaten 30 Prozent unter dem Sechsmonatspreis. Der niedrigste beworbene Wert ist 9,80 Euro je Einheit und Monat im Paket Light bei 24 Monaten. Stellplätze und Garagen kommen mit 2,80 Euro (Light), 1,80 Euro (Komfort) oder 1,00 Euro (Premium) je Stück und Monat hinzu und bleiben von der Laufzeit unberührt.

Ein Punkt wird beim Vergleich regelmäßig übersehen: Im Hausgeld steckt viel mehr als das Honorar. Versicherung, Heizung, Wasser, Hausmeister und die Zuführung zur Rücklage machen den größeren Teil aus — welche Posten dazugehören, führt der Beitrag zum Hausgeld auf.

Woraus setzt sich das Honorar zusammen?

Das Grundhonorar deckt die Arbeiten ab, die das Gesetz ohnehin verlangt. § 19 Abs. 2 WEG zählt sie auf: Hausordnung, ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, angemessene Versicherung zum Neuwert samt Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, Festsetzung der Vorschüsse und die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Dazu kommen die drei Berichtspflichten: Wirtschaftsplan für jedes Kalenderjahr (§ 28 Abs. 1 Satz 2 WEG), Jahresabrechnung nach Ablauf des Jahres (§ 28 Abs. 2 Satz 2) und Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen und einer Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens (§ 28 Abs. 4).

Alles, was darüber hinausgeht, steht in vielen Verträgen unter einer eigenen Position. Der Grund liegt in der Struktur der Verwalterbefugnis: Ohne Beschluss darf der Verwalter nur Maßnahmen treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Größere Vorhaben brauchen einen Beschluss, und für die Arbeit daran wird gesondert abgerechnet. Eigene Auslagen sind zu ersetzen, soweit er sie für erforderlich halten durfte (§ 670 BGB in Verbindung mit § 675 Abs. 1 BGB).

Die rechte Spalte entscheidet über den Jahresbetrag. Eine Gemeinschaft, die ihr Dach saniert, zahlt bei einem Baubetreuungshonorar von drei Prozent auf 200.000 Euro Bausumme 6.000 Euro zusätzlich, mehr als das gesamte Grundhonorar eines Jahres bei zwölf Einheiten. Welche Bezugsgröße dieser Prozentsatz hat, steht selten im Angebot.

Wer beschließt über das Honorar, und wer unterschreibt?

Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG), und zwar mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Der Vertrag mit dem Honorar ist davon getrennt: Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Ohne diese Ermächtigung fehlt der Unterschrift die Grundlage; die Rollenverteilung beschreibt der Beitrag zum Verwaltungsbeirat, die Vertragsinhalte der Beitrag zum Verwaltervertrag.

Für die Dauer gilt eine harte Grenze. Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre; die wiederholte Bestellung braucht einen erneuten Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf gefasst werden kann (§ 26 Abs. 2 WEG). Abberufen werden kann der Verwalter jederzeit, der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3). Abweichungen von diesen Absätzen sind unzulässig (§ 26 Abs. 5 WEG) — eine Klausel, die eine Gemeinschaft länger bindet, hilft der Verwaltung nicht. Den praktischen Ablauf eines Wechsels zeigt der Beitrag zum Verwalterwechsel.

Eine Honorarerhöhung kann die Verwaltung nicht allein beschließen. Sie ändert den Vertrag und braucht denselben Weg: Beschluss der Eigentümer, Unterschrift über § 9b Abs. 2 WEG. Erscheint sie nur im Wirtschaftsplan, bleibt der Beschluss über die Vorschüsse angreifbar.

Wie prüfen Eigentümer, ob sie zu viel zahlen?

Die Unterlagen dafür kann jeder Eigentümer verlangen: Einsicht in die Verwaltungsunterlagen steht jedem Wohnungseigentümer zu (§ 18 Abs. 4 WEG). Sinnvoll sind fünf Schritte vor der Versammlung.

• Das Grundhonorar auf eine Einheit und einen Monat herunterrechnen, brutto, damit die Zahl vergleichbar wird
• Alle Positionen der letzten Jahresabrechnung zusammenzählen, die an die Verwaltung gegangen sind, über die Zeile „Verwaltervergütung“ hinaus
• Die Liste der Sonderhonorare aus dem Vertrag neben die Vorhaben der nächsten drei Jahre legen
• Zwei Vergleichsangebote für denselben Leistungsumfang einholen, mit identischer Einheitenzahl und identischer Vertragsdauer
• Prüfen, ob die Verwaltung die gewerberechtlichen Voraussetzungen erfüllt

Der letzte Punkt ist schneller geklärt, als er klingt. Wer gewerbsmäßig gemeinschaftliches Eigentum von Wohnungseigentümern verwaltet, braucht die Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Gewerbeordnung – GewO); versagt wird sie unter anderem ohne Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO). Fortbilden muss sich die Verwaltung in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren (§ 34c Abs. 2a GewO). Von der Zertifizierung nach § 26a WEG gibt es eine Ausnahme für kleine Gemeinschaften, die einen Eigentümer bestellen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG); die Bedingungen erklärt der Beitrag zum zertifizierten Verwalter.

Bleibt der Streit über eine Klausel, hilft die Inhaltskontrolle nur begrenzt. Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, auch wenn sie nicht klar und verständlich sind (§ 307 Abs. 1 BGB). Die Kontrolle erfasst allerdings Bestimmungen, die von Rechtsvorschriften abweichen oder diese ergänzen (§ 307 Abs. 3 Satz 1 BGB) — die vereinbarte Höhe des Honorars selbst gehört in der Regel nicht dazu. Angreifbar sind eher die Nebenabreden: pauschale Stundensätze ohne Bezugsgröße, automatische Verlängerungen, unklare Prozentsätze. Gegen einen Beschluss läuft die Klage binnen eines Monats nach der Beschlussfassung, die Begründung binnen zweier Monate (§ 45 Satz 1 WEG); den Ablauf beschreibt der Beitrag zum Beschluss anfechten.

Was kostet es, die Verwaltung selbst zu organisieren?

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Wer sie ausführt, entscheiden die Eigentümer, und Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten dürfen eine Person aus den eigenen Reihen bestellen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die Aufgaben bleiben dieselben, sie werden anders organisiert. Was das im Alltag bedeutet, führt der Beitrag zur WEG-Selbstverwaltung aus, die Anbieterlandschaft der Beitrag zur Software für die Selbstverwaltung.

In der betreuten Selbstverwaltung mit dotega trägt die Plattform Buchhaltung, Fristen und Dokumente, und ein zertifizierter Ansprechpartner steht ab dem Paket Komfort für Rückfragen bereit; die Entscheidungen bleiben bei den Eigentümern. Der Preis ist der Betrag aus der Tabelle oben, die Arbeit in der Gemeinschaft kommt dazu: Belege zuordnen, Fristen im Blick behalten, einmal im Jahr die Versammlung vorbereiten.

Wo der Preisvergleich an Grenzen stößt

Vier Punkte begrenzen die Aussagekraft jeder Gegenüberstellung, und sie gehören auf den Tisch, bevor eine Gemeinschaft wechselt.

Ein Vergleichsmaßstab fehlt. Weil es keine Taxe gibt, greift im Streitfall die übliche Vergütung (§ 612 Abs. 2 BGB), und was üblich ist, hängt von Region, Baujahr und Umfang ab. Ein Angebot lässt sich damit nur gegen ein anderes Angebot messen.

Ein niedriges Grundhonorar sagt wenig. Zwei Verträge mit 45 Euro je Einheit können sich um mehrere Tausend Euro im Jahr unterscheiden, wenn der eine Baubetreuung, Mahnwesen und Bescheinigungen einschließt und der andere alles davon einzeln berechnet.

Ein Wechsel kostet Geld und Zeit. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG), sodass in dieser Zeit zwei Honorare zusammenkommen können.

Die Selbstverwaltung braucht eine Person, die es macht. Ohne jemanden, der Belege zuordnet und Fristen im Blick behält, ist auch die beste Plattform Papier. Welche Haftungsfragen dabei entstehen, behandelt der Beitrag zur Haftung in der Selbstverwaltung.

Zur Vertragsgestaltung bei dotega gehört ein Punkt, der vor der Entscheidung bekannt sein sollte: Die gewählte Laufzeit von 6, 12 oder 24 Monaten gilt, und zwischen den Paketen Light, Komfort und Premium wird während einer laufenden Laufzeit nicht gewechselt. Wer mit einem größeren Umfang plant, wählt ihn deshalb von Anfang an.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet eine Hausverwaltung pro Wohnung und Monat?

Für eine klassische Vollverwaltung liegt die Spanne 2026 bei 45 bis 70 Euro je Einheit und Monat, in kleinen Gemeinschaften eher am oberen Rand. Eine gesetzliche Vorgabe dazu gibt es nicht; ohne Vereinbarung gilt die übliche Vergütung (§ 612 Abs. 2 BGB).

Darf die Verwaltung ihr Honorar allein erhöhen?

Nein. Eine Erhöhung ändert den Vertrag und braucht einen Beschluss der Eigentümer sowie eine Unterschrift durch den Beiratsvorsitzenden oder einen ermächtigten Wohnungseigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG). Ein höherer Ansatz im Wirtschaftsplan allein genügt nicht.

Sind Sonderhonorare für Baumaßnahmen zulässig?

Wenn sie im Vertrag vereinbart sind, ja. Die Grenze liegt bei der Klarheit: Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Vertragspartner unangemessen benachteiligen, sind unwirksam, und dazu kann die fehlende Verständlichkeit führen (§ 307 Abs. 1 BGB). Ein Prozentsatz ohne benannte Bezugsgröße gehört deshalb vor der Unterschrift geklärt.

Wer zahlt das Honorar, wenn eine Wohnung leer steht?

Der Eigentümer, unverändert nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Leerstand oder Nichtnutzung ändern daran nichts, und auf einen Mieter lassen sich Verwaltungskosten nach dem Mietrecht ohnehin nicht umlegen.

Können wir das Honorar kürzen, wenn die Verwaltung schlecht arbeitet?

Eine Minderung wie im Mietrecht kennt das WEG nicht. In Betracht kommen Schadensersatz wegen Pflichtverletzung (§ 280 Abs. 1 BGB) und bei einem wichtigen Grund die Kündigung ohne Frist innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis der maßgebenden Tatsachen (§ 626 Abs. 1 und 2 BGB). Beides gehört in eine anwaltliche Prüfung des Einzelfalls.

Zwei Zahlen für die nächste Versammlung

Wer das Thema im Herbst vorbereitet, hat es leicht: Der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr entsteht ohnehin, und der Verwaltungsposten steht darin auf einer Zeile. Zwei Zahlen daneben genügen für eine belastbare Diskussion, das Grundhonorar je Einheit und Monat und die Summe aller Zahlungen an die Verwaltung aus der letzten Jahresabrechnung. Liegen beide weit auseinander, steckt der Unterschied in den Sonderhonoraren, und dann ist die Liste im Vertrag der Punkt, über den gesprochen wird.

Danach reicht ein Vergleichsangebot mit identischem Umfang und identischer Einheitenzahl. Wie sich Vollverwaltung und betreute Selbstverwaltung gegeneinander rechnen, zeigt der Vergleich der Modelle; eingetragen wird das Ergebnis am Ende im Wirtschaftsplan.