Selbstverwaltung beschließen: Muss die ganze WEG zustimmen?

Nein, die Zustimmung aller Eigentümer verlangt das Gesetz nicht. Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes – WEG), und bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Für den Weg in die Selbstverwaltung genügt damit die einfache Mehrheit in einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung. Abweichungen von diesen Regeln sind unzulässig (§ 26 Abs. 5 WEG), auch durch die Gemeinschaftsordnung nicht. Wer überstimmt wird, hat einen Monat Zeit für eine Anfechtungsklage (§ 45 Satz 1 WEG), und ein Drittel der Eigentümer kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Welche Mehrheit braucht der Beschluss über die Selbstverwaltung?

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Die Gemeinschaft darf sich also ohnehin selbst verwalten; zu entscheiden ist, wen sie mit der Ausführung betraut. Soweit die Verwaltung nicht durch Vereinbarung geregelt ist, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung (§ 19 Abs. 1 WEG).

Für den Bestellungsbeschluss nennt das Gesetz keine besondere Hürde. Es bleibt bei § 25 Abs. 1 WEG, und zwar gleichgültig, ob eine große Hausverwaltung, ein kleines Büro oder ein Miteigentümer bestellt wird. Nach dem Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG); steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben (Satz 2). Enthaltungen zählen nicht zu den abgegebenen Stimmen und senken damit die Zahl, auf die sich die Mehrheit bezieht. Ein Anwesenheitsquorum kennt das Gesetz seit dem 1. Dezember 2020 nicht mehr.

In einer Gemeinschaft mit zwölf Einheiten, in der sieben Eigentümer erscheinen und sich vier für die Selbstverwaltung, zwei dagegen aussprechen und einer sich enthält, ist der Beschluss mit vier zu zwei Stimmen gefasst. Welche Gegenstände von dieser Regel abweichen, ordnet der Beitrag zu den Mehrheiten in der WEG; wie Einladung, Ablauf und Verkündung im Einzelnen aussehen, steht im Beitrag zur Eigentümerversammlung.

Darf die Gemeinschaftsordnung Einstimmigkeit vorschreiben?

Hier sitzt das Missverständnis, das den Wechsel am häufigsten aufhält. In den Live-Webinaren von dotega hält jeder dritte Teilnehmende, der dazu abstimmt, die Zustimmung aller Eigentümer für erforderlich (31 Prozent, Auswertung der Webinar-Fragen vom November 2026). Die Vermutung liegt nahe, weil viele Teilungserklärungen ausführliche Regeln zur Verwaltung enthalten.

Grundsätzlich dürfen die Wohnungseigentümer vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Genau das ist hier der Fall. Von den Absätzen 1 bis 3 des § 26 WEG sind Abweichungen nicht zulässig (§ 26 Abs. 5 WEG), und Absatz 1 ist die Vorschrift, nach der die Wohnungseigentümer über Bestellung und Abberufung beschließen. Eine Klausel, die dafür die Zustimmung aller verlangt oder eine qualifizierte Mehrheit vorschreibt, hält dieser Sperre nicht stand.

Was die Gemeinschaftsordnung dagegen wirksam regeln kann, ist der Stimmmaßstab. Viele Anlagen stellen auf Miteigentumsanteile oder auf die Zahl der Wohnungen ab, statt auf Köpfe. Das verändert die Rechnung erheblich, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten hält. Welcher Maßstab gilt, steht in der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung; wie sich diese Urkunde lesen lässt, zeigt der Beitrag zur Teilungserklärung. Wer in der eigenen Urkunde auf eine Einstimmigkeitsklausel stößt, lässt sie vor der Versammlung anwaltlich einordnen, statt den Beschluss darauf zu stützen oder daran scheitern zu lassen.

Wie kommt der Beschluss formal zustande?

Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung geordnet (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG). Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG) — an dieser Vorschrift scheitern mehr Wechsel als an der Mehrheit. Ein Tagesordnungspunkt „Verwaltung neu regeln“ trägt den Beschluss nicht sicher. Tragfähig ist die konkrete Fassung: Bestellung einer namentlich genannten Person zum Verwalter für einen genannten Zeitraum, als eigener Punkt, und daneben der Beschluss über den Verwaltervertrag.

Die Einberufung erfolgt in Textform, die Frist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG). Einberufen wird von der Verwaltung; sie muss die Versammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer das in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Fehlt eine Verwaltung oder weigert sie sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen (§ 24 Abs. 6 WEG); welche Angaben hineingehören, behandelt der Beitrag zum Protokoll.

Für den Nachweis nach außen, nach dem Banken und Grundbuchamt fragen, genügt eine Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit öffentlich beglaubigten Unterschriften (§ 26 Abs. 4 WEG).

Ohne Versammlung geht es auch, nur schwerer: Dort ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer vorher beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (Satz 2) — diesen Öffnungsbeschluss erklärt der Beitrag zum Umlaufbeschluss.

Welche Fristen, Schwellen und Beträge hängen an der Entscheidung?

Die folgenden Werte entscheiden darüber, ob der Beschluss hält und wie lange er wirkt. Alle Fundstellen stehen im WEG in der seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung, die Zertifizierungspflicht gilt seit dem 1. Dezember 2023.

Die Zeilen zur Bestellungsdauer werden regelmäßig übersehen: Eine Bestellung auf unbestimmte Zeit gibt es nicht, nach höchstens fünf Jahren braucht es einen neuen Beschluss. Der Punkt gehört deshalb in den Fristenplan der Gemeinschaft. Was die Entscheidung finanziell bedeutet, rechnet der Beitrag zu den Kosten der Hausverwaltung durch: Für eine klassische Vollverwaltung liegen die Angebote 2026 bei 45 bis 70 Euro je Einheit und Monat. Die betreute Selbstverwaltung mit dotega startet bei 9,80 Euro je Einheit und Monat, den Betrag für die eigene Einheitenzahl zeigt die Seite Preise.

Was kann ein Eigentümer tun, der dagegen ist?

Der überstimmte Eigentümer ist nicht rechtlos, und seine Mittel sind genau benannt. Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären oder seine Nichtigkeit feststellen (§ 44 Abs. 1 Satz 1 WEG). Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG). Zu richten ist sie gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG), und das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind (§ 44 Abs. 3 WEG). Was in diesem Monat zu tun ist, beschreibt der Beitrag zum Anfechten von Beschlüssen.

Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG), und das ohne Frist. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (Satz 2).

Neben dem Weg über das Gericht gibt es zwei leisere Mittel, die im Alltag mehr bewirken. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG), und jeder kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Wer der Selbstverwaltung misstraut, bekommt damit ein Prüfrecht, das stärker ist als eine Gegenstimme in der Versammlung.

Das schärfste Mittel steht in der Ausnahmevorschrift selbst. Verlangt ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, entfällt die Ausnahme, und die Bestellung gehört wieder zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die drei Bedingungen und ihre Zählweise erklärt der Beitrag zum zertifizierten Verwalter.

Wer darf das Amt übernehmen, und braucht es eine Gewerbeerlaubnis?

An die Person des Verwalters stellt § 26 WEG keine Anforderungen. Bestellt werden kann eine natürliche oder eine juristische Person, ein Miteigentümer oder ein Außenstehender. Die Grenze zieht die Zertifizierung: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG, „es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die drei Bedingungen müssen zusammen vorliegen.

Die Gewerbefrage ist eine andere Baustelle. Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern verwaltet, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 der Gewerbeordnung – GewO); versagt wird sie unter anderem, wenn der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung fehlt (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO). Ob ein Wohnungseigentümer, der die eigene Gemeinschaft gegen eine Aufwandsentschädigung verwaltet, unter diese Vorschrift fällt, lässt sich nicht pauschal beantworten; die verbindliche Auskunft gibt die zuständige Gewerbebehörde. Was im Verwaltervertrag zu regeln ist, ordnet der Beitrag zum Verwaltervertrag; welche Aufgaben das Amt im Jahreslauf mitbringt, zeigt der Beitrag zur WEG-Selbstverwaltung.

Wo die einfache Mehrheit an ihre Grenzen kommt

Rechtlich reicht die Mehrheit. Praktisch trägt sie die Arbeit nicht, denn ein Beschluss verteilt keine Aufgaben. Wer knapp für die Selbstverwaltung stimmt und danach niemanden findet, der Belege sortiert und Handwerker beauftragt, hat die Entscheidung vertagt.

Dazu kommt die Umkehrbarkeit. Das Drittel-Verlangen des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ist an keine Frist gebunden; es kann die Ausnahme auch nach Jahren beenden, gegen den Willen der Mehrheit. Ab neun Sondereigentumsrechten greift die Ausnahme ohnehin nicht, dort führt der Weg über eine Person mit Zertifikat. Welche Größe tatsächlich welche Rolle spielt, sortiert der Beitrag zur Größe der Gemeinschaft.

Wird gar niemand bestellt, verschiebt sich die Vertretung. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), und jeder Vertrag braucht dann alle Unterschriften. Dieser Zustand taugt als Übergang, wie der Beitrag zur WEG ohne Verwalter zeigt, nicht als Dauerlösung. Und die Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG schneidet in beide Richtungen: Nach ihrem Ablauf steht auch ein fehlerhaft zustande gekommener Beschluss, mit allen Folgen für die Haftung, die der Beitrag zur Haftung in der Selbstverwaltung auseinandernimmt.

Häufig gestellte Fragen

Muss die Selbstverwaltung einstimmig beschlossen werden?

Nein. Über die Bestellung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG), und dabei entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Eine besondere Mehrheit sieht das Gesetz für diesen Gegenstand nicht vor.

Kann ein einzelner Eigentümer die Selbstverwaltung verhindern?

Allein nicht. Er kann den Beschluss innerhalb eines Monats anfechten (§ 45 Satz 1 WEG) und eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters durchsetzen kann er nur gemeinsam mit weiteren Eigentümern, denn dafür verlangt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ein Drittel.

Darf ein Eigentümer mitstimmen, der selbst zum Verwalter bestellt werden soll?

Bestellung und Verwaltervertrag sind zwei Beschlüsse, und für den Vertrag ist die Frage heikler. Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft (§ 25 Abs. 4 WEG). Wie weit dieser Ausschluss beim eigenen Verwalteramt reicht, beurteilt eine Rechtsvertretung am konkreten Beschlusstext; wer sicher gehen will, stimmt über Bestellung und Vertrag getrennt ab.

Wie lange gilt die Bestellung?

Höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei (§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die wiederholte Bestellung ist zulässig und braucht einen erneuten Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf gefasst werden kann (Satz 2).

Was passiert, wenn ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt?

Die Ausnahme des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG entfällt, und die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört wieder zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Gemeinschaft entscheidet dann erneut mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, diesmal über eine Person mit Zertifikat.

Was in die Einladung gehört, damit der Beschluss hält

Drei Blätter entscheiden über den Erfolg der Versammlung, und alle drei entstehen vorher am Schreibtisch: die Gemeinschaftsordnung mit der Antwort auf die Frage, ob nach Köpfen, Anteilen oder Wohnungen gezählt wird; der Beschlussantrag im Wortlaut, mit Namen, Zeitraum und Fundstelle; und eine Zählliste, auf der beide Werte je Einheit stehen, damit sich das Ergebnis im Raum sofort nachrechnen lässt.

Wer die Einstimmigkeitsfrage schon in der Einladung aufgreift, nimmt der Diskussion ihre Spitze. Ein Satz zur Rechtslage, die Fundstelle daneben, und der Tagesordnungspunkt handelt wieder von der Sache. In der betreuten Selbstverwaltung mit dotega liegen Beschlussantrag und Zählliste vor der Versammlung bereit, und der zertifizierte Ansprechpartner geht die Fassung des Tagesordnungspunkts vorher mit der Gemeinschaft durch.

Celina Vogel

Zertifizierte Hausverwalterin & Expertin für WEG-Praxis

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